N° RG 25/00507 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBO3 /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° RG 25/00507 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBO3

Minute n° 26/00015

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [K] [T]

né le 25 Novembre 1961 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Adam LAKEHAL de la SARL REDON-REY LAKEHAL ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

substitué par M^e Maria DE SOUSA de la Selarl AVELIA, avocate au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [U],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

en présence de [X] [J], auditrice de justice

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Décembre 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 16 Janvier 2026 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00507 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBO3 /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 8 avril 2023, M. [K] [T] a loué à Mme [O] [U] et M. [L] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 560 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

M. [L] [P] a donné congé par courrier réceptionné par le bailleur le 3 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, M. [K] [T] a fait délivrer à Mme [O] [U] un commandement de payer la somme de 1 698,74 euros au titre des loyers et charges échus, mois de mai 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, M. [K] [T] a fait assigner Mme [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel il a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner la défenderesse :° à payer la somme de 3 215,68 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 septembre 2025,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 635,61 euros jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupante n’aura pas quitté les lieux litigieux,

dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer,condamner la défenderesse :° à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 7] le 19 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier, faisant état de la carence de la défenderesse, a été réceptionné au greffe le 9 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 décembre 2025.

À cette audience, M. [K] [T], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 271,25 euros au titre des loyers et charges échus au 25 novembre 2025.

Citée par acte délivré à l’étude, Mme [O] [U] ne comparaît pas, ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [K] [T] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 25 novembre 2025, la dette locative de Mme [O] [U] s’élève à la somme de 3 271,25 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Il convient de condamner Mme [O] [U] au paiement de cette somme.

Par ailleurs, il n’est pas précisé quelles dispositions contractuelles devraient se voir appliquer s’agissant de la demande relative aux intérêts et le reste de la prétention est imprécis. Dans ces conditions, il sera jugé que la somme due portera intérêts à compter du présent jugement.

En outre, aucun délai de paiement ne saurait être octroyé d’office à la défenderesse en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, ainsi qu’il résulte du décompte de la dette locative.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] le 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 décembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 11 juin 2025 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 11 août 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de Mme [O] [U] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [O] [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, puis à la somme de 635,61 euros à compter du mois de décembre 2025 dès lors qu’il n’est pas justifié de la raison pour laquelle le montant de cette indemnité devrait évoluer, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les mêmes motifs que précédemment trouvant à s’appliquer s’agissant de la demande tenant aux intérêts, il sera jugé que chaque indemnité produira des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [U] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Mme [O] [U] sera condamnée à verser à M. [K] [T] la somme de 500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Mme [O] [U] à verser à M. [K] [T] la somme de 3 271,25 euros (décompte arrêté au 25 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 8 avril 2023 entre M. [K] [T] d’une part, et Mme [O] [U] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 11 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [O] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [O] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [O] [U] à verser à M. [K] [T] une indemnité mensuelle d’occupation arrêtée au montant du loyer et des charges à compter du 11 août 2025 et fixée au montant de 635,61 euros à partir du mois de décembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

CONDAMNE Mme [O] [U] à verser à M. [K] [T] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [U] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,