TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/04190 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YXYR

Minute :

25/00052

ok

Société EMMAUS HABITAT

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [X] [V]

Madame [W] [M] épouse [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI

Copie délivrée à :

Mme [W] [M] épouse [V]

M. [X] [V]

M. Le Sous-Préfet

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Novembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société EMMAUS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [V], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [W] [M] épouse [V], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2013, la SA EMMAUS HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] née [M] un logement situé à [Adresse 4] à [Localité 7] (93), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 421,81 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 312,33 euros.

Par contrat du 24 janvier 2022, la SA EMMAUS HABITAT a également donné à bail aux locataires un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel 21,64 euros.

Le 8 décembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires pour un montant en principal de 2 985,96 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, la SA EMMAUS HABITAT a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de voir :

o constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

o ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

o condamner solidairement les locataire au paiement de la somme de 2 960,57 euros au titre des loyers et charges dus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dû si le contrat s’était poursuivi, outre une majoration de 25%,

o condamner solidairement les locataires à verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 avril 2024, la société bailleresse a été représentée par son avocat et les locataires ont comparu. Le renvoi de l’affaire a été ordonnée pour que les locataires puissent justifier du paiement intégral du dernier loyer.

A l’audience du 14 novembre 2024, la SA EMMAUS HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 5 416,89 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Elle a indiqué que le dernier paiement remontait au 16 octobre 2024 (600 euros) mais a sollicité la possibilité de fournir un nouveau décompte actualisé en cours de délibéré, les locataires ayant effectué un nouveau règlement le jour de l’audience.

Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] née [M] ont comparu. Ils ont expliqué qu’ils avaient rencontré des difficultés financières à la suite d’une régularisation de charges. Ils ont ajouté qu’ils comptaient faire une demande auprès du FSL. Ils ont indiqué qu’ils avaient trois enfants dont un en situation de handicap, que Monsieur percevait environ 1 500 euros par mois et Madame environ 300 euros. Ils ont précisé qu’ils avaient une dette auprès du Trésor public. Ils ont sollicité des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 9 janvier 2025.

Par note en délibéré datée du 18 novembre 2024, la société bailleresse a fait parvenir un décompte actualisé au 18 novembre 2024, d’après lequel le solde dû par les locataires s’élèvait à 4 556,89 euros, un règlement de 860 euros ayant été effectué le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 21 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir signalé l’impayé à la Caisse des allocations familiales de la Seine Saint-Denis le 16 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 8 décembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 9 février 2023.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges. Rien ne justifie de prononcer une indemnité d’occupation majorée.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur soutient que lui est due la somme de 4 556,89 euros au 18 novembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’octobre 2024.

Cependant, ce décompte contient au débit des frais de contentieux au 1er septembre 2022 (133,25 et 4 euros), au 1er avril 2023 (146,17 et 2 euros) et au 1er mai 2024 (175,19 et 5,02 euros). Ces frais ne peuvent être mis à la charge du locataire au titre des loyers et charges impayées et seront donc déduit de la somme due par les locataires.

Dès lors, il convient de condamner les locataires à verser au bailleur la somme de 4 091,26 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 985,96 et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 VII précise que le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, dans la limite de trois années.

En l’espèce, lors de l’audience, les locataires ont sollicité le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Ils ont précisé avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, ce qui ressort effectivement du décompte produit par le bailleur. En effet, d’après ce décompte, les locataires effectuent des versements mensuels, d’un montant au moins égal au loyer résiduel depuis le mois d’aout 2024, avec notamment un versement de 1 268 euros en septembre et un versement de 860 euros en novembre.

Par conséquent, il sera accordé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, selon des modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner les défendeurs aux dépens, en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA EMMAUS HABITAT,

CONSTATE à la date du 9 février 2023 la résiliation du bail conclu entre la SA EMMAUS HABITAT d’une part, bailleur, et Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] née [M] d’autre part, preneurs, portant sur le logement [Adresse 4] à [Localité 7] ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] née [M] à la SA EMMAUS HABITAT à une somme égale au montant du loyer mensuel, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] née [M] à payer à la SA EMMAUS HABITAT la somme de 4 091,26 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 18 novembre 2024, incluant l’indemnité du mois octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2022 sur la somme de 2 985,96 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE cependant à Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] née [M] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] née [M] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 50 euros puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] née [M], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

1. la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

2. le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3. qu’à défaut par Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] née [M] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

4. Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] née [M] seront tenus à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département aux fins d’information ;

DÉBOUTE la SA EMMAUS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] née [M] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION