TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00063 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HALW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [I] [G] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2017, ayant pris effet le 24 février 2017, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a donné en location à Monsieur [Y] [U] un bien à usage d’habitation ainsi qu’une cave n°H06, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 288,91 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier le 10 juin 2024 à Monsieur [Y] [U] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.620,10 euros.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a par ailleurs saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 10 juin 2024.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a par la suite fait assigner Monsieur [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, aux fins suivantes :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire et que la location consentie à Monsieur [Y] [U] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et juger que le locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner à titre provisionnel Monsieur [Y] [U] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 1.192,38 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil;

— le condamner en outre à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur, et aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 octobre 2024.

A l’audience, qui s’est tenue le 22 mai 2025, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [I] [G], employée de la personne morale, a actualisé la dette locative à la somme de 1.780,59 euros hors frais. Elle a précisé que le couple avait déjà pris des engagements qu’ils n’ont pas tenus. Elle a indiqué avoir des doutes sur la pérennité d’un engagement de 300 euros par mois. Elle a précisé qu’il n’y a pas eu de paiement ce mois-ci et s’est opposé aux délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Cité à étude, Monsieur [Y] [U] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette locative et a indiqué être en cours de divorce. Il a précisé avoir effectué un règlement la veille de l’audience. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus du loyer courant et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Une action en prévention des expulsions a également pu être menée.

A l’audience, le magistrat a sollicité l’envoi, par le biais d’une note en délibéré avant le 29 mai 2025, d’un décompte actualisé avec l’éventuel paiement effectué par Monsieur [U].

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

Par note en délibéré autorisée, la SA [Adresse 4] a adressé au tribunal, le 26 mai 2025, un décompte actualisé sur lequel apparaît le règlement réalisé par Monsieur [U].

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail et du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 février 2017 et ayant pris effet le 24 février 2017 contient une clause résolutoire (page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juin 2024, pour la somme en principal de 1.620,10 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Monsieur [Y] [U] avait jusqu’au 12 août 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement, le 10 août 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Au cours de la période de deux mois suivant la signification du commandement de payer, le locataire a procédé à trois règlements pour un montant total de 1.200 euros. Les causes du commandement n’ont donc pas été éteintes.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [U] reste devoir la somme de 1.480,31 euros, déduction faîte du règlement effectué par le locataire avant l’audience.

De cette somme, il conviendra de soustraire les frais de contentieux (126,96 euros et 72,76 euros, qui relèvent éventuellement des dépens).

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 1.280,59 euros titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 26 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [Y] [U] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1.280,59 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 26 mai 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.192,38 euros à compter du 23 octobre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire, a sollicité des délais de paiements à hauteur de 300 euros par mois, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, le propriétaire s’est opposé à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’analyse du décompte permet d’observer une reprise des paiements au jour de l’audience.

En conséquence, Monsieur [Y] [U] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [Y] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [Y] [U] sera condamné à verser au bailleur une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 23 février 2017 et ayant pris effet le 24 février 2017 entre la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, d’une part, et Monsieur [Y] [U], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation ainsi que la cave n°H06, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [U] à verser à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 1.280,59 euros, correspondant aux loyers et charges à la date du 26 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.193,38 euros à compter du 23 octobre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande ;

AUTORISONS Monsieur [Y] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par 4 mensualités de 300 euros chacune et une 5ème mensualité venant solder la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Y] [U] soit condamné à verser à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [U] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [U] à payer à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juillet 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,