Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire, 1re chambre civile, 13 novembre 2025, n° 22/01136

TJ Saint-Nazaire 13 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement au devoir de conseil
La cour a constaté que la preuve d'un préjudice n'était pas établie, les demandeurs n'ayant pas fourni de justificatifs adéquats pour leurs allégations.
Rejeté
Absence de preuve de préjudice
La cour a relevé que les pièces produites par les demandeurs ne permettaient pas de prouver le préjudice allégué, rendant leur demande infondée.
Rejeté
Droit à l'indemnité pour frais irrépétibles
La cour a débouté la SCI de sa demande d'indemnité, considérant qu'elle avait succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Nazaire, 1re ch. civ., 13 nov. 2025, n° 22/01136
Numéro(s) :	22/01136
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey LECOMMANDEUREtienne BOITTIN
Cabinet(s) :	AVOCATLANTICSELARL JUSTITIATLANTIC
Parties :	S.C.I. C.L.C. c/ S.A.R.L. G. & P.I. GESTION & PATRIMOINE IMMOBILIERS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT NAZAIRE

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DU 13 Novembre 2025

N° RG 22/01136 – N° Portalis DBYT-W-B7G-E3OB

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

S.C.I. C.L.C., [F] [S], [C] [N] épouse [S]

S.A.R.L. G.& P.I. GESTION & PATRIMOINE IMMOBILIERS

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

M^e Etienne BOITTIN

M^e Audrey LECOMMANDEUR

_______________________________________________________

DEMANDEURS :

S.C.I. C.L.C.

dont le siège social est situé [Adresse 4] inscrite au RCS de ROUEN sous le n° 444.147.763 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Monsieur [F] [S]

né le 26 Septembre 1948 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Madame [C] [N] épouse [S]

née le 19 Juin 1953 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Tous Rep/assistant : Maître Etienne BOITTIN de la SELARL AVOCATLANTIC, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

_______________________________________________________

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. G.& P.I. GESTION & PATRIMOINE IMMOBILIERS

dont le siège social est situé [Adresse 1] inscrite au RCS de SAINT-NAZAIRE sous le n° 453.350.324 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : M^e Audrey LECOMMANDEUR, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

_______________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Tina NONORGUES, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON à l’audience, Christel KAN à la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 20 Mars 2025

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 13 novembre 2025.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [S] et Mme [C] [N] épouse [S] sont co-gérants de la SCI CLC (ci-dessous la SCI) qui a donné à bail commercial à la SA AU BON CHOCOLAT, MAISON LA GOULUE le 11 février 2020 un local situé [Adresse 2] et [Adresse 3] [Localité 6] (44) par l’entremise de la société G & P.I. GESTION & GESTION ET PATRIMOINE IMMOBILIERS, agence immobilière ayant son siège social au [Localité 6] (ci-dessous l’AGENCE [Localité 6]).

Au titre des clauses particulières, figure le paragraphe suivant :

« II est ici précisé que le PRENEUR verse une somme de QUATRE VINGT MILLE EUROS (80000,00 €) au titre de ”pas de porte" à l’instant même au BAILLEUR qui le reconnaît et lui en donne bonne et valable quittance. Cette somme constitue un complément de loyer et est versée en deux fois ; 1er versement de 50000,00 € à Mars 2020 et 2ème versement 30000,00 € à fin AOUT 2020.

Autres clauses particulières : Annexées au bail suivant signatures et accords entre les deux parties en date du 1er février 2020.

Le PRENEUR dispense le BAILLEUR de l’état des lieux et accepte la prise des locaux en l’état au 1 er MARS 2020.»

Selon courrier en date du 17 janvier 2022, l’AGENCE [Localité 6] a été mise en demeure par la SCI de l’indemniser de ses préjudices au titre de suppléments d’impôts et de prélèvements sociaux à hauteur de 19.804 euros d’impôts sur le revenu et de 11.467 euros de prélèvements sociaux, suppléments qu’elle impute à un manquement au devoir de conseil de l’agence immobilière lors de la qualification du pas de porte en « complément de loyer » dans le contrat de bail.

Selon acte d’huissier en date du 10 mai 2022, la SCI CLC, M. [F] [S] et Mme [C] [N] épouse [S] ont donné assignation à l’AGENCE [Localité 6] d’avoir à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de la voir condamner à leur verser à la SCI d’une part, aux époux [S] d’autre part une indemnisation pour la réparation de leurs préjudice financier en raison de la faute commise dans l’exécution de sa mission, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance du 16 décembre 2024, le Juge de la Mise en Etat a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et fixé les plaidoiries à l’audience du 20 mars 2025.

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 10 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de leurs moyens et arguments, la SCI CLC et les époux [S] demandent au tribunal de :

« – DIRE ET JUGER bien fondée les demandes de Monsieur [F] [S], Madame [C] [S] et la Société CLC ;

— DEBOUTER l’AGENCE [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— DIRE que l’AGENCE [Localité 6] a commis une faute dans l’exécution de sa mission ;

— CONDAMNER l’AGENCE [Localité 6] à payer à Monsieur [F] [S] et Madame [C] [S], unis d’intérêt, la somme de 31.271 euros (TRENTE-ET-UN MILLE DEUX CENT SOIXANTE-ET-ONZE EUROS) au titre de la réparation de leur préjudice financier ;

— CONDAMNER l’AGENCE [Localité 6] à payer à la SCI C.L.C la somme de 13.333 euros (TREIZE MILLE TROIS CENT TRENTE-TROIS EUROS) au titre de la réparation de son préjudice financier ;

— CONDAMNER l’AGENCE [Localité 6] à payer à Monsieur [F] [S] et Madame [J] [S] et la SCI CLC, unis d’intérêt, la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civil ;

— CONDAMNER l’AGENCE [Localité 6] aux entiers dépens. »

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA en date du 11 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de leurs moyens et arguments, l’AGENCE [Localité 6] – Société G & P.I. GESTION & GESTION ET PATRIMOINE IMMOBILIERS demande au tribunal de :

« Débouter la SCI CLC, Monsieur [F] [S] et Madame [C] [N] épouse [S], en l’ensemble leurs demandes ;

Condamner solidairement la SCI CLC, Monsieur [F] [S] et Madame [C] [N] épouse [S], au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance ;

Débouter la SCI CLC, Monsieur [F] [S] et Madame [C] [N] épouse [S] de toutes conclusions, fins et moyens contraires. »

A l’issue de l’audience, le jugement a été mis en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025 date à laquelle le délibéré a été prorogé au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en indemnisation du préjudice financier allégué

L‘intermédiaire immobilier est responsable en cas manquement à son devoir de conseil et d’information lors de la rédaction des actes dont il a la charge si ce manquement est à l’origine d’un préjudice pour l’une des parties.

La satisfaction de ce devoir s’apprécie in concreto notamment au regard des compétences de la partie qui invoque avoir subi un préjudice.

Le rédacteur d’acte est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risque des actes.

En l’espèce, la SCI et les époux [S] estiment avoir subi un préjudice consistant en un supplément d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux plus importants résultant de l’absence d’information délivrée par l’AGENCE [Localité 6] quant aux conséquences de la qualification du pas de porte en complément de loyer et non en indemnité. Les époux [S] disent avoir payé des impôts et prestations sociales pour 31.271 euros et la SCI dit avoir réglé une TVA à hauteur de 13.333 euros.

Ce préjudice est contesté par l’AGENCE [Localité 6]. Elle précise que les chèques correspondant au montant du pas de porte ont été libellés à l’ordre de la société [N] VARVAEKE et non à l’ordre de la SCI, de sorte que la SCI n’a subi aucun préjudice. Elle ajoute que la SCI ne produit ni ses relevés de compte ni un justificatif de son impôt sur le revenu ni même l’avis de taxe sur la valeur ajoutée. Aucune des pièces produite ne permet de rattacher un montant de TVA à l’acte litigieux, ni de justifier un impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à hauteur de 31.271 euros invoqués par les époux [S].

En effet, l’examen des pièces produites par les demandeurs ne permettent nullement de dire d’une part que les montants allégués correspondent bien à des TVA et impositions réglées au titre de la qualification de complément de loyer ; d’autre part que ces montants sont exacts, les pièces correspondant à un extrait de compte de la SCI et son relevé de compte courant lesquels mentionnent au demeurant un montant de 13.387 euros et non de 13.333 euros et à une synthèse de l’imposition des époux [S] établie par leur expert comptable ; ni enfin que ces prélèvements auraient été moindres en cas de qualification du pas de porte en indemnité.

La preuve d’aucun préjudice n’étant établie, il convient de débouter les demandeurs sans qu’il soit besoin d’apprécier le manquement allégué à son devoir d’information et de conseil par l’AGENCE [Localité 6].

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI et les époux [S] succombant en leurs demandes seront condamnés à supporter solidairement les dépens et sous la même solidarité à payer à l’AGENCE [Localité 6] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe le 13 novembre 2025,

DÉBOUTE la SCI CLC, M. [F] [S] et Mme [C] [N] épouse [S] de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de la société G & P.I. GESTION & GESTION ET PATRIMOINE IMMOBILIERS,

CONDAMNE la SCI CLC, M. [F] [S] et Mme [C] [N] épouse [S] solidairement à payer à la société G & P.I. GESTION & GESTION ET PATRIMOINE IMMOBILIERS la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI CLC, M. [F] [S] et Mme [C] [N] épouse [S] solidairement à supporter les dépens de l’instance.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Christel KAN Tina NONORGUES