03 Février 2026

N° RG 25/00034 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FYAW

Jugt n°

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] SITUÉ [Adresse 1] À [Localité 6].

C/

[I] [Y]

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1ère Section

Le :

exécutoire+ copie confirme

délivrées à :

M^e Clarisse LE GRAND

Expédition à :

MME [Y]

DOSSIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

— ------

PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT du 03 Février 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

SITUÉ [Adresse 1] À [Localité 6] représenté par son Syndic AGIPORT

RCS de [Localité 8] 421 307 653, dont le siège social est situé [Adresse 5],

Rep/assistant : M^e Clarisse LE GRAND, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSE

Madame [I] [Y]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

non comparant – non représenté

LE PRESIDENT: Stéphane BENMIMOUNE

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DEBATS : à l’audience publique du 24 Février 2026

JUGEMENT : Réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au Greffe le 03 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats.

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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Mme [I] [Y] est propriétaire des lot n°17, 27, 59 et 60 dans l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 7], dont le syndic est la Société AGIPORT.

Des charges de copropriété demeurent impayées.

Faisant valoir que Mme [I] [Y] restait débitrice de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 1] à PORNICHET, pris en la personne de son syndic en exercice la Société AGIPORT, a, par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, fait assigner Mme [I] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer :

La somme de 3.187,85 euros au titre des charges de copropriété et des frais impayés selon décompte arrêté au 14 novembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 4 août 2025, date de la mise en demeure et jusqu’à parfait règlement, La somme de 128,55 euros au titre des autres provisions non encore échues, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,la somme de 1.700 euros au titre des dommages et intérêts, ainsi qu’à la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 6 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, réitère, par l’intermédiaire de son avocat, les demandes contenues dans son assignation.

A l’appui de ses prétentions, il souligne que Mme [I] [Y] se trouve débitrice depuis plusieurs années sans que celle-ci n’ait régularisé la situation malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées. Pour justifier sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires soutient que la carence prolongée de Mme [I] [Y] met en péril l’équilibre de sa trésorerie dont le paiement des charges constitue les seules ressources.

Bien qu’assigné par acte remis à étude, Mme [I] [Y] n’a pas comparu, de sorte qu’il est statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 3 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

— Sur les demandes principales :

En application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans ses versions successivement en vigueur du 1er janvier 2017 au 25 novembre 2018, du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2020 et du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2023, en substance, que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue d’un délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir, dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

De ces dispositions, combinées avec l’article 1353 du code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu’il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes par la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé le budget prévisionnel, les travaux ainsi que les comptes annuels, des éléments permettant de relever la défaillance du copropriétaire et la mise en demeure restée infructueuse.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’arriérés de charges à compter du 1er janvier 2023. A cet effet, il verse aux débats l’ensemble des appels de fonds adressés à Mme [I] [Y] entre le 22 mars 2023 et le 10 septembre 2025.

Il est également justifié de l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires des comptes pour les exercices 2022-2023, 2023-2024, outre celle du budget prévisionnel pour l’exercice 2025-2026. Il ressort en outre des procès-verbaux que des travaux de réfection d’une « lucarne zinc en toiture » ainsi que des travaux de remplacement du velux désenfumage ont été votés.

En revanche, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2024-2025, au titre duquel le paiement de charges est sollicité, n’est pas versé aux débats.

Or, si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés des charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés.

En l’occurrence, la provision non réglée relève de l’exercice 2025-2026 de sorte qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’approbation des comptes de l’exercice 2024-2025 pour solliciter le paiement de sommes dues au titre de cet exercice, en application de l’article 19-2 de la loi précitée.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer la contradiction et ne peut fonder sa décision sur les moyens de droits relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, il convient par conséquent d’inviter le syndicat des copropriétaires afin de lui permettre de faire valoir des observations de fait ou de droit, notamment en communiquant contradictoirement le procès-verbal de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice 2024-2025.

Il convient ainsi d’ordonner la réouverture des débats et de réserver l’ensemble des demandes.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours, mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Ordonnons la réouverture des débats afin de permettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice la Société AGIPORT, de fournir les explications de droit et/ou de fait et, le cas échéant, de communiquer contradictoirement les documents justifiant de sa créance ;

Renvoyons l’affaire à l’audience du mardi 24 février 2026 à 10h00 ;

Réservons les demandes formulées par les parties, en ce compris les dépens.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le Président,

Julie ORINEL Stéphane BENMIMOUNE