TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/01243 -

N° Portalis DBZ4-W-B7J-CAIE

N° de Minute : 26/00026

JUGEMENT

DU : 10 Février 2026

[U] [K]

[I] [V] épouse [K]

C/

[G] [T]

[B] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [U] [K]

né le 17 Novembre 1950 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Mme [I] [V] épouse [K]

née le 07 Juin 1952 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Eric DHORNE, substitué par M^e Guy LENOIR, avocats au barreau de SAINT-OMER en présence de [R] [F]

ET :

DÉFENDEURS

M. [G] [T]

né le 01 Juillet 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

Mme [B] [Z]

née le 11 Novembre 1987 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 08 janvier 2026 prorogée au 10 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

Par acte sous seing privé ayant pris effet à compter du 16 octobre 2017, Monsieur [U] [K] et Madame [I] [V] épouse [K] ont donné à bail à Monsieur [G] [T] et Madame [B] [L] un immeuble à usage d’habitation située [Adresse 4], moyennant un loyer de 700 euros par mois, outre 20 euros à titre de provisions.

Un état des lieux d’entrée a été établi de façon amiable et contradictoire le jour de l’entrée dans les lieux.

Par lettre du 5 février 2024, Monsieur [G] [T] et Madame [B] [Z] anciennement [L] ont donné congé à leurs bailleurs en raison de l’attribution d’un logement social réduisant le délai de préavis à un mois.

Un état des lieux de sortie a été établi le 5 mars 2024 par procès-verbal de constat de commissaire de justice, en présence des bailleurs de Madame [B] [Z].

Une tentative de conciliation entre les parties a eu lieu mais s’est soldé par l’établissement d’un constat d’échec.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 septembre 2025, Monsieur [U] [K] et Madame [I] [V] épouse [K] ont fait assigner Monsieur [G] [T] et Madame [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer afin d’obtenir leur condamnation solidaire à leur payer :

la somme de 6 927,48 euros au titre des réparations locatives,

la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.

A l’audience du 6 novembre 2025, Monsieur [U] [K] et Madame [I] [V] épouse [K], représentés, maintiennent les demandes et moyens contenus dans l’acte introductif, en précisant que la somme totale de 6 927,48 euros est composée de 5 871,81 euros au titre des dégradations locatives,

1 809,29 euros au titre de la perte de loyers et 46,27 euros d’EDF, sous déduction de la caution et du loyer de mars 2024 (- 799,89 euros).

En réponse aux défendeurs, ils font valoir que le besoin de nettoyage des lieux ressort de l’état des lieux de sortie et que la relocation rapide des lieux ne remet pas en cause le besoin de travaux dans l’immeuble.

Monsieur [G] [T] et Madame [B] [Z] comparaissent en personne. Ils reconnaissent être responsables et redevables des dégradations de la tablette de la cuisine et de la rainurette, de la crédence et du film vitro statique de la salle de bains, mais conteste le surplus des demandes dont ils demandent le rejet. Ils demandent également la restitution du solde du montant de dépôt de garantie restant dû après déduction de ce qu’ils reconnaissent devoir.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que l’état des lieux d’entrée tient sur une grande page et que celui de sortie a été établi par huissier sur une centaine de pages.

Ils contestent l’ensemble des photos produites en dehors de l’état des lieux contradictoire ainsi que la perte de revenus locatifs, le logement ayant été reloué en 15 jours.

Ils relèvent encore que des frais de nettoyage sont mis à leur charge alors qu’aucune mention de l’état des lieux de sortie ne fait mention de saleté, tout au plus de la poussière dans le garage.

Ils rappellent encore être restés six ans et demi dans les lieux.

Motifs de la décision

1. Sur les demandes en paiement

L’article 6 d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est obligé de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2015-990 du 6 août 2015, en vigueur au 8 août 2015, dispose encore :

“Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location (…)”.

La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public.

En l’espèce, il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, respectivement établis les 16 octobre 2017 et 5 mars 2024 que les dégradations et défauts d’entretien suivants sont imputables à Monsieur [G] [T] et Madame [B] [Z] :

— cuisine : deux trous non rebouchés, réglette du plan stratifiée cassée sur le chant droit, joints jaunis

— entrée : détecteur de fumée non fonctionnel

— salon/salle à manger : thermostat jauni non fonctionnel

— chambres : radiateur cassé

— salle de bains : arrière du syphon pas nettoyé, poussiéreux et des trâces noirâtres, résidus de calcaire ou traces blanchâtres sur le dessus, joints jaunis, noircis ou absence de joint, remplacement film vitro statique anti regard,

— cave : fuite au niveau d’un raccord de l’évacuation des toilettes,

— extérieur : le jardin n’est pas débarrassé, présence de déchets et d’excréments,

Au regard du détail chiffré de l’indemnisation demandée au titre des postes repris ci-dessus au titre des désordres imputables aux locataires sortants, il convient d’allouer à Monsieur [U] [K] et Madame [I] [V] épouse [K], après prise en compte de l’état d’origine des lieux et de l’usure normale résultant des près de six ans et demi d’occupation des lieux par Monsieur [G] [T] et Madame [B] [Z], la somme totale de 771,60 euros.

Pour les autres postes de demande, et comme le font justement remarquer Monsieur [T] et Madame [Z], le mode d’établissement des deux états des lieux est asymétrique, en ce que celui d’entrée a été réalisé de façon amiable et contradictoire par remplissage d’un tableau type essentiellement par croix et avec peu de places aux observations, alors que celui de sortie a été réalisé par commissaire de justice à un niveau de détails et d’observations très importante retranscrit sur 98 pages.

S’agissant des coûts demandés au titre du remplacement des marches et plinthes fissurées, il n’est pas démontré que les fissures constatées, à considérer même qu’elles n’étaient pas présentes à l’entrée dans les lieux, soient imputables à une dégradation des occupants plus qu’à la vétusté de la chose et/ou à sa qualité d’origine. Il en est de même pour le meuble de salle de bains, qui n’est pas dégradé mais dont le bas présente des traces d’humidité, ce qui ne présente pas de caractère d’anormalité dans une salle de bain et peut là encore résulter de la vétusté et de la qualité d’origine du meuble.

S’agissant des peintures des murs, plafonds et autres surfaces, il sera relevé que rien n’indique dans l’état des lieux d’entrée que celles-ci aient été remise à neuf. Elles étaient comme indiquées en « bon état » et avaient par conséquent atteint voire dépassée leur durée de vie habituellement admise après six ans et demi d’usage normale par les défendeurs. Aucune dégradation volontaire des revêtements par les défendeurs n’est relevée dans l’état des lieux de sortie en sorte qu’il n’y a pas lieu de leur faire supporter tout ou partie du coût de remise à neuf des revêtements.

Certains coûts sont encore demandés alors qu’aucune mention de l’état des lieux de sortie n’en démontre le bien fondé. Il en est ainsi du remplacement du robinet mélangeur et de la vérification du siphon, de la réfection des toilettes suite à des problèmes d’entretien ou encore de la facturation du 15h de nettoyage pour l’intérieur de la maison alors qu’il n’est pas fait état de saleté en dehors de poussières sur les marches de la cave et de canalisations et/ou arrière de meuble pas nettoyé. Encore, la nécessité de remplacer l’abattant des WC dont il est simplement dit qu« il ne tient pas correctement » n’est pas démontrée.

S’agissant de la vidange de la fosse septique, aucun constat n’est fait ni dans l’état des lieux d’entrée, afin de constater qu’elle est remise vide aux locataires entrants, ni à la sortie. Il ne sera par conséquent pas fait droit à la demande.

S’agissant enfin des extérieurs, en dehors de l’absence de débarassage, aucun élément ne démontre de dégradations des lieux. Si l’herbe n’est pas tondue et les haies non taillées, les extérieurs n’apparaissent pour autant ni dégradé ni en mauvais état et surtout la différence avec l’entrée dans les lieux n’est pas établi, l’état des lieux d’entrée ne portant pas même mention des extérieurs.

Au regard de ces mêmes éléments, il n’est absolument pas démontré que le bien objet du litige n’était pas relouable en l’état du fait de fautes de Monsieur [G] [T] et Madame [B] [Z] dans l’exécution de leurs obligations en sorte que la demande d’indemnisation formée au titre de la perte de loyers sera rejetée, tout comme la demande de 46,27 euros au titre de « EDF », non justifiée, la pièce produite de ce chef étant dénuée de force probante.

Monsieur [G] [T] et Madame [B] [Z] sont ainsi redevables de la somme totale de 771,60 euros au titre des réparations locatives. Il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie et du trop perçu de mars 2024, soit une somme de 799,89 euros, ce dont il résulte que c’est Monsieur [U] [K] et Madame [I] [V] épouse [K] qui restent devoir aux défendeurs la somme de 28,29 euros en restitution du solde du dépôt de garantie.

Par conséquent, Monsieur [U] [K] et Madame [I] [V] épouse [K] seront condamnés à payer à Monsieur [G] [T] et Madame [B] [Z] la somme de 28,29 euros en restitution du solde du dépôt de garantie après déduction des sommes dues au titre des réparations locatives. Le suplus des demandes sera rejetée.

2. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [U] [K] et Madame [I] [V] épouse [K], partie perdante, conserveront la charge des dépens et y seront condamnés.

Condamnés aux dépens, Monsieur [U] [K] et Madame [I] [V] épouse [K] seront déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [U] [K] et Madame [I] [V] épouse [K] à payer à Monsieur [G] [T] et Madame [B] [Z] la somme de 28,29 euros en restitution du solde du dépôt de garantie après déduction des sommes dues au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE Monsieur [U] [K] et Madame [I] [V] épouse [K] du surplus de leur demande ;

CONDAMNE Monsieur [U] [K] et Madame [I] [V] épouse [K] aux dépens ;

DEBOUTE Monsieur [U] [K] et Madame [I] [V] épouse [K] de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE