TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/01220 – N° Portalis DBZ4-W-B7J-CAMA

N° de Minute : 26/00042

JUGEMENT

DU : 05 Février 2026

[Z] [G]

C/

[U] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [Z] [G]

né le 21 Mai 1947 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR

M. [U] [J]

né le 10 Avril 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] – [Localité 5] [Adresse 4]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Décembre 2025

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 mai 2023, Monsieur [Z] [G] a donné à bail à Monsieur [U] [J] un studio à usage d’habitation situé [Adresse 5], studio [Adresse 6] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel initial payable d’avance de 347,50 euros, hors charges.

Par exploit signifié le 20 mai 2025, Monsieur [Z] [G] a fait commandement à Monsieur [U] [J] d’avoir à lui payer la somme principale de 3326,27 euros au titre des loyers et charges impayés outre 154,30 euros de frais, et d’avoir à fournir les justificatifs d’assurance, en se prévalant des dispositions des articles 7g et 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Ce commandement a été notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Pas-de-[Localité 7], par voie électronique (EXPLOC) le 22 mai 2025.

Par acte d’huissier signifié le 11 septembre 2025, Monsieur [Z] [G] a fait assigner Monsieur [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins d’obtenir, sous le maintien de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation du bail, à titre principal en raison du défaut de paiement des loyers et des charges, et à titre subsidiaire pour défaut d’assurance locative,

l’expulsion de Monsieur [U] [J] ainsi que celle de toutes personnes de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

sa condamnation à lui payer :

*la somme de 3 326,27 euros représentant les loyers ou indemnités d’occupation et charges impayés , outre intérêts au taux légal,

*une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 347,50 euros, de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, outre la taxe d’ordures ménagères,

*la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

*les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX ainsi que le coût de la dénonciation au Préfet.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée au Préfet par voie électronique (EXPLOC), le 12 septembre 2025.

A l’audience du 4 décembre 2025, Monsieur [Z] [G] comparaît en personne. Il maintient l’ensemble des demandes contenues dans l’acte introductif et actualise sa demande en paiement à la somme de 4 658,82 euros, échéance de décembre 2025 incluse

A l’appui de sa demande, Monsieur [G] explique que seuls deux paiements ont été effectués depuis l’entrée dans les lieux en mai 2023.

Monsieur [U] [J] comparaît en personne. Il ne conteste pas la dette et reconnaît ne pas avoir repris le paiement du montant résiduel à sa charge.

Motifs de la décision

1. Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article VII, également en vigueur depuis le 29 juillet 2023, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur la résiliation du bail

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit concernant les impayés de loyer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 mai 2025 pour la somme en principal de 3 326,27 euros.

Il ressort par ailleurs des éléments versés aux débats que ce commandement est demeuré infructueux aucun règlement n’ayant été effectué ni dans le délai de deux mois visé au commandement conformément à la clause du bail.

Monsieur [J] reconnaît à l’audience ne pas avoir repris le paiement des loyers, en sorte qu’aucun délai de paiement et aucune suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent lui être accordés.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient acquises à la date du 21 juillet 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [G] est par ailleurs bien fondée à demander une indemnité en réparation du préjudice né de l’occupation du logement après la résiliation du bail.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 347,50 euros euros, correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait dû si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [U] [J] à son paiement, outre la taxe d’ordures ménagères, jusqu’à la libération effective des lieux.

2. Sur la demande en paiement

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et des déclarations du bailleur à l’audience, que Monsieur [U] [J] reste devoir à Monsieur [Z] [G] la somme de 4 658,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à l’échéance de décembre 2025 incluse.

Monsieur [U] [J] n’allègue ni moins encore ne démontre d’autres paiements que ceux reconnus perçus par Monsieur [Z] [G] et reconnaît d’ailleurs la créance en son principe et son montant à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [Z] [G] la somme de 4 658,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à l’échéance de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025 sur la somme de 3 326,27 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

3. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire et le coût des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX mais à l’exclusion des frais d’acte propres à la caution.

Il apparaît par ailleurs équitable de condamner Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [Z] [G] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail conclu entre Monsieur [Z] [G] d’une part et Monsieur [U] [J] d’autre part, portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], studio 2, à [Localité 6] sont acquises à la date du 21 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 21 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [Z] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 347,50 euros, outre la taxe d’ordures ménagères, de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [Z] [G] la somme de 4 658,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à l’échéance de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025 sur la somme de 3 326,27 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Z] [G] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [Z] [G] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que les frais de notification à la CCAPEX et à la Préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 05/02/2026

LE GREFFIER LE JUGE