Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion, Ctx de la protection, 26 janvier 2026, n° 25/01149

TJ Saint-Pierre de la Réunion 26 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Obligation de restitution du dépôt de garantie
La cour a constaté que des dégradations avaient été relevées lors de l'état des lieux de sortie, justifiant la retenue du dépôt de garantie par le bailleur.
Rejeté
Manquement à l'obligation d'assurer la jouissance paisible du logement
La cour a jugé que la locataire n'a pas prouvé le manquement du bailleur et n'a pas établi l'existence d'un préjudice moral.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire n'a pas prouvé qu'elle avait réglé les loyers dus pour la période concernée.
Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a jugé que les dégradations étaient imputables à la locataire, justifiant les frais de remise en état.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Pierre de la Réunion, ctx de la protection, 26 janv. 2026, n° 25/01149
Numéro(s) :	25/01149
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	18 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie Françoise LAW YEN
Parties :	S.A. [ Localité 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° du dossier : N° RG 25/01149 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFO4

N° MINUTE : 26/00072

JUGEMENT

DU 26 Janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— ---------------

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [R] [M] [I] [O], demeurant [Adresse 1]

comparant

à :

S.A. [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 2]

Rep/assistant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à M^e Marie françoise LAW YEN

CCC à Madame [R] [M] [I] [O]

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2018, la Société Immobilière du Département de la Réunion (ci-après la SIDR) a donné à bail à usage d’habitation à Mme [O] [R] [M] [I] un logement situé dans le groupe d’habitations « [Adresse 3] » sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 552,28 euros hors charges, outre un dépôt de garantie d’un même montant.

Par requête enregistrée le 12 mars 2025, Mme [O] [R] [M] [I] a attrait La SIDR devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 552,28 euros en restitution du montant du dépôt de garantie, outre celle de 4 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 25 août 2025 lors de laquelle les parties étaient présentes ou représentées.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 novembre 2025 lors de laquelle Mme [O] [R] [M] [I].

Se référant à ses écritures datées du 31 octobre 2025 soutenues oralement, Mme [O] [R] [M] [I] expose qu’elle a quitté le logement loué le 04 septembre 2024 et que le bailleur s’est opposé à la restitution du montant du dépôt de garantie en raison de l’existence de remontées d’eaux usées qui lui serait imputée.

Elle soutient que la SIDR a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement, expliquant qu’elle a signalé au bailleur le 28 août 2024 l’existence d’un problème d’évacuation des eaux usées, devenues stagnantes, pour lequel celui-ci n’est intervenu que trois jours après son départ. Elle fait ainsi valoir un préjudice de jouissance ainsi qu’un préjudice moral au motif qu’elle a « dû évacuer le logement en urgence » avec trois enfants en bas âge, dont un nourrisson de trois mois, en raison des risques sanitaires pour sa famille.

En défense, la SIDR représentée par son conseil, et reprenant oralement ses conclusions notifiées le 1er octobre 2025, a demandé de :

Sur les demandes de Mme [O] [R] [M] [I]

Juger que la SIDR n’est plus tenue à l’obligation de délivrance d’un logement conforme depuis la résiliation du bail survenue le 04 septembre 2024 par congé donné par Mme [O] [R] [M] [I] selon courrier reçu le 05 juillet 2024 par la SIDR ;

Rejeter la demande de restitution du dépôt de garantie formulée par Mme [O] [R] [M] [I] à hauteur de 552,28 € ;

Juger que la preuve d’un quelconque préjudice indemnisable n’est pas rapportée ni établie par Mme [O] [R] [M] [I] ;

Débouter Mme [O] [R] [M] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

* A titre subsidiaire :

Si par extraordinaire, la présente juridiction entendait reconnaitre l’existence d’un préjudice de jouissance ou d’un préjudice de tout autre nature, subi par Mme [O] [R] [M] [I] et octroyer à ce titre des dommages et intérêts, REDUIRE à de plus justes proportions leur montant, compte tenu du caractère disproportionné de la somme réclamée ;

En cas de condamnation mise à la charge de la SIDR, ordonner la compensation à due concurrence avec les sommes que Mme [O] [R] [M] [I] devra régler à la SIDR en vertu des demandes reconventionnelles formulées ci-après.

Sur les demandes reconventionnelles de la SA [Localité 1] :

Juger les demandes reconventionnelles formulées par la SIDR recevables et bien fondées ;

Condamner Mme [O] [R] [M] [I] à payer à la SIDR la somme de 90,53 € au titre des loyers et charges impayés du mois de septembre 2024 (4 jours) ;

Juger que Mme [O] [R] [M] [I] a manqué à son obligation de restituer un logement en bon état locatif et conforme à l’état des lieux d’entrée ;

Juger que Mme [O] [R] [M] [I] est redevable de la somme de 1 387,68 € au titre de la remise en état du logement après son départ ;

Juger que la SIDR a retenu à bon droit le dépôt de garantie d’un montant de 522,28 € qui s’impute à due concurrence sur la somme précitée de 1 387,68 € ;

Condamner Mme [O] [R] [M] [I] à payer à la SIDR la somme de 835,40 € au titre du solde restant dû au titre des travaux de remise en état du logement ;

Condamner Mme [O] [R] [M] [I] à régler des intérêts au taux légal calculés à compter du 09 octobre 2024, date de réception de l’arrêté des comptes du 1er octobre 2024, sur toutes les condamnations en paiement mises à sa charge ;

Condamner Mme [O] [R] [M] [I] à payer à la SIDR la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

* A titre infiniment subsidiaire : en cas de condamnation mise à la charge de la SIDR, ordonner la compensation à due concurrence avec la créance dont elle est titulaire envers Mme [O] [R] [M] [I].

La [Localité 1] se fonde sur les articles 7 et 22 de la loi du 06 juillet 1989.

Elle s’estime fondée à conserver l’intégralité du dépôt de garantie compte tenu du coût des réparations locatives qui sont d’un montant supérieur, indiquant que les détériorations résultent d’un usage anormal du logement et d’un défaut d’entretien qui sont exclusivement imputables à Mme [O] [R] [M] [I].

De plus, elle s’oppose à la demande d’indemnisation de Mme [O] [R] [M] [I] qui, dans le cadre de son action en responsabilité, doit rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué. Or, elle estime qu’aucun manquement ne peut lui être reproché, soutenant avoir diligenté des travaux dès que le désordre lui a été signalé. Elle ajoute que Mme [O] [R] [M] [I] ne justifie d’aucun préjudice moral ni de jouissance. Subsidiairement, si la juridiction retenait l’existence d’un préjudice indemnisable, la SIDR sollicite de réduire le montant de l’indemnisation dans de plus justes proportions compte tenu notamment des diligences qu’elle a accomplies et de la courte durée entre la survenance du désordre le 28 août 2024 et le date de déménagement de la demanderesse intervenu le 31 août 2024.

Elle réclame, à titre reconventionnel, la condamnation de Mme [O] [R] [M] [I] au paiement d’une part, de l’impayé de loyer et des charges pour la période du 1er au 04 septembre 2024 (soit 90,53 euros) et d’autre part, des réparations locatives qui s’élèvent à 835,40 euros, après déduction du dépôt de garantie de 522,28 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIVATION :

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, les pièces versées aux débats sont les suivantes :

Le contrat de bail en date du 17 mai 2018 ;

L’état des lieux d’entrée contradictoire établi le 18 mai 2018 et l’état des lieux de sortie contradictoire établi le 14 mars 2023.

La preuve de manquements du locataire à ses obligations résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989.

En l’espèce, il convient de relever qu’il est reproché à Mme [O] [R] [M] [I] un défaut de propreté et l’absence de travaux de remise en état du logement.

L’état de lieux d’entrée mentionne un logement loué en l’état neuf.

L’état des lieux de sortie, annexé de photographies en couleur, montre que les peintures des murs et plafond, les menuiseries /quincailleries, les portes sont en mauvais état d’usage et d’entretien (avec notamment des dessins d’enfant et des autocollants) ; les joints de l’évier, de la douche, du lavabo sont abimés ; les manivelles des WC et de la salle de bains sont cassées ; la douche, le lavabo, le flexible de douche, l’abattant des WC ainsi que l’extérieur (pelouse et terrasse) sont également en mauvais état ; une seule clé de boite aux lettres a été rendue sur les deux initialement remises, la télécommande n’a pas été restituée. Il y figure en observations que la locataire laisse des meubles dans le logement, tandis que Mme [O] [R] [M] [I] indique que la remise en état n’a pu s’effectuer en raison du « dégât des eaux usées depuis le 28/08/2024 (…) ».

La SIDR produit un devis établi le 16 septembre 2024, d’un montant de 1 387,68 euros TTC, détaillant les différents postes de travaux.

Mme [O] [R] [M] [I] doit répondre de la dégradation du logement mais elle ne saurait supporter la totalité des frais de peinture de 652,72 euros HT alors qu’elle a occupé le logement durant plus de six ans. À défaut de choix d’une grille de vétusté par les parties dans le contrat, le tribunal appliquera un coefficient de vétusté de 15 % par année après une franchise d’un an, à compter du mois de mai 2019 jusqu’au mois d’août 2024 : 75 %,

Soit 666,43 euros – (666,43 euros x 75 %) = 666,43 euros – 499,82 euros = 166,61 euros à la charge de la locataire au titre de la remise en peinture des murs.

Au vu des autres dégradations mises en évidence par l’état des lieux de sortie, la somme de 721,25 euros sera également mise à la charge de Mme [O] [R] [M] [I].

Mme [O] [R] [M] [I] est donc redevable de la somme de 887,86 euros.

Il est établi que la locataire a versé un dépôt de garantie d’un montant de 552,28 euros à la signature du bail.

En conséquence, Mme [O] [R] [M] [I] sera condamnée à payer à la SIDR la somme de 335,58 euros (soit 887,86 euros – 552,28 euros) au titre des réparations locatives, avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :

de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…) ;

d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il appartient au locataire d’établir les manquements du bailleur à son obligation d’assurer sa jouissance paisible du logement.

En l’espèce, il apparait que Mme [O] [R] [M] [I] a été contrainte de quitter les lieux loués le 31 août 2024, « dans l’urgence » selon les termes des multiples attestations produites, alors que son déménagement était prévu le 02 septembre 2024, en raison des remontées d’odeurs et d’eaux usées par la canalisation de la machine à laver.

Pour autant, au vu des autres éléments versés au dossier, il convient de constater que la SIDR, qui a été alertée du désordre le 29 août 2024, a sollicité l’intervention d’un professionnel dès le lendemain, soit le 30 août 2024, lequel a recommandé des travaux de curage vertical qui ont été réalisées le 04 septembre 2024.

Il se déduit des éléments qui précèdent que Mme [O] [R] [M] [I] ne démontre pas la carence du bailleur dans la résolution des désordres dénoncés. Elle ne démontre pas davantage l’existence d’un préjudice moral. Dans ces conditions, la responsabilité de la [Localité 1] ne saurait être retenue.

Mme [O] [R] [M] [I] sera par conséquent déboutée de sa demande indemnitaire en réparation du préjudice de jouissance et moral.

Sur l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, en particulier du courrier de la SIDR du 09 juillet 2024 et de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement, que Mme [O] [R] [M] [I] a quitté le logement loué le 04 septembre 2024.

La demanderesse ne démontre pas s’être acquittée du paiement du loyer pour la période du 1er au 04 septembre 2024. Elle est donc redevable de la somme de 90,52 euros ([soit 678,90 euros / 30 jours] x 04 jours) de ce chef.

Mme [O] [R] [M] [I] sera par conséquent condamnée à payer cette somme à la SIDR au titre de l’impayé de loyer, assortie des intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2024, date de réception de l’arrêté des comptes.

Sur les demandes accessoires :

La partie qui succombe au litige, en l’espèce Mme [O] [R] [M] [I], sera condamnée aux dépens de l’instance.

Au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de condamner Mme [O] [R] [M] [I] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SIDR sera donc déboutée de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, suivant jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [O] [R] [M] [I] à payer à la SIDR la somme de 335,58 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Mme [O] [R] [M] [I] à payer à la SIDR la somme de 90,52 euros au titre de l’impayé de loyer, avec intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2024 ;

DEBOUTE Mme [O] [R] [M] [I] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et moral ;

DEBOUTE la [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [R] [M] [I] aux dépens de l’instance.

En foi de quoi, le présent jugement a été jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2026 par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,