REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

[Adresse 1]

N° RG 25/00404 – N° Portalis DBZK-W-B7J-DZGO

Minute n° 176/2026

JUGEMENT du 19 Mars 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [U] [G], demeurant [Adresse 2]

comparante

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [J] [D], demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Véronique LE BERRE

Greffier : Jérémy BOCHELEN

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU :

08 janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire, en dernier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026 et signé par Véronique LE BERRE, juge des contentieux de la protection, assistée de Jérémy BOCHELEN, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 7 mars 2019, M. [J] [D], propriétaire, a loué à Mme [U] [G], locataire, un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 506,35 € et 15,50 € de charges.

Le dépôt de garantie payé par Mme [U] [G] est de 506,35 €.

L’état des lieux de sortie a été effectué le 1er octobre 2024.

Le conciliateur de justice a dressé procès verbal de carence le 13 février 2025 ;

Par requête déposée le 29 septembre 2025, Mme [U] [G] partie demanderesse, a fait citer M. [J] [D] devant ce Juge des Contentieux de la Protection en restitution du reliquat du dépôt de garantie soit 320,72 € ainsi que des pénalités de retard dues.

Au soutien de sa demande, Mme [U] [G] fait valoir que M. [J] [D] lui a déduit des sommes qui étaient déjà prises en compte au titre des charges ainsi que les frais du constat d’huissier.

Les parties ont comparu à l’audience.

Mme [U] [G] a repris oralement ses demandes écrites.

Elle indique que M. [J] [D] a retenu des frais de commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie sur son dépôt de garantie alors qu’il n’était pas nécessaire de faire appel à un commissaire de justice, qu’il y a un défaut de calcul pour l’électricité des communs, qu’elle est d’accord avec la retenue de 90 € pour la chasse d’eau.

Elle indique également que l’entretien annuel de la chaudière est déjà compté dans les charges.

M. [J] [D] explique qu’il ne pouvait pas faire autrement que de contacter un commissaire de justice en raison des conflits l’opposant à Mme [U] [G], qu’il n’a imputé à la locataire que la moitié des frais, qu’il a calculé l’électricité des communs suivant le nombre de colocataires, qu’il est d’accord pour la somme de 49,87 € à ce titre et pour la restitution de 16,63 €.

Il précise que le compteur d’eau est une erreur, qu’il est d’accord pour lui restituer 34,70 € soit en tout 51,63 €.

Il ajoute que l’entretien de la chaudière 2023 n’avait pas été fait.

L’affaire a été mise en délibéré à l’issue de l’audience.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 198,

« Le locataire est obligé:

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

En l’espèce, M. [J] [D] a établi le décompte suivant :

électricité des communs 2024

66,50 €

entretien annuel le de la chaudière 2022

60,00 €

mécanisme réservoir d’eau chasse d’eau

90,97 €

abonnement compteur d’eau

34,70 €

facture état des lieux Maître [R]

227,39 €

total

479,56 €

Il n’est pas contesté que Mme [U] [G] a versé la somme de 139,50 € au titre des charges récupérables, soit 9 mois x 15,50 €.

M. [J] [D] n’a pas détaillé ni justifié l’emploi de cette sommes sur les charges récupérables.

Il est cependant relevé que l’électricité des communs ainsi que l’entretien annuel de la chaudière rentrent dans cette catégorie et doivent être déduits des charges déjà payées.

Il y a lieu dès lors d’imputer la somme reconnue par M. [J] [D] au titre de l’électricité des communs soit 49,87 € sur la somme de 139,50 € déjà payée au titre des charges, selon le décompte suivant :

entretien chaudière

60,00 €

électricité commun

49,87 €

total charges

109,87 €

charges déjà payées

139,50 €

SOLDE à rembourser au titre des charges

29,63 €

Par ailleurs, M. [J] [D] ne justifie pas que l’entretien annuel de la chaudière pour 2022 n’ait pas été déduit des charges payées en 2022 ou 2023, étant précisé qu’il appartient au bailleur d’effectuer le décompte des charges une fois par an.

M. [J] [D] a en outre reconnu que la somme mise en compte au titre du compteur d’eau est une erreur, de sorte qu’il n’en sera pas tenu compte.

Sur les frais d’établissement du constat d’huissier :

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, le recours à un commissaire de justice pour effectuer l’état des lieux de sortie n’est pas justifié par M. [J] [D], Mme [U] [G] étant présente à l’état des lieux de sortie.

Par ailleurs, le commissaire de justice mandaté par M. [J] [D] indique dans son constat que « M. [J] [D] désire faire matérialiser l’état général du logement concerné ».

M. [J] [D] ayant seul mandaté le commissaire de justice, il lui appartient de prendre en charge l’entier coût du constat.

Il sera dés lors établi le compte suivant :

dépôt de garantie

506,35 €

mécanisme chasse d’eau

-90,97 €

remboursement

-166,29 €

solde charges

29,63 €

SOLDE

278,72 €

M. [J] [D] sera dès lors condamné à restituer à Mme [U] [G] la somme de 278,72 €.

Sur la majoration :

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. (…)

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

(…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. »

En l’espèce, la remise des clés a eu lieu le 1er octobre 2024 selon l’état des lieux de sortie.

Le délai maximal étant de 2 mois, M. [J] [D] devait restituer le dépôt de garantie le 1er décembre 2024.

Il n’a restitué la somme de 166,29 € que le 5 février 2025.

Le dépôt de garantie n’ayant pas été restitué dans le délai maximal des 2 mois, il sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, soit 50,63 € (506,35 € x 10%), pour chaque période mensuelle commencée en retard conformément à l’article 22 ci-dessus rappelé, soit à compter du 1er décembre 2024 jusqu’au jour de la restitution intégrale.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Sur les dépens :

M. [J] [D], partie qui succombe, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant publiquement par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [J] [D] à payer à Mme [U] [G] la somme de 278,72 € en restitution du dépôt de garantie, somme majorée de la somme mensuelle de 50,63 € à compter du 1er décembre 2024 jusqu’au jour de la restitution intégrale ;

DEBOUTE Mme [U] [G] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE M. [J] [D] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection