Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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[Localité 11] Civil

N° RG 25/01104

N° Portalis DB2E-W-B7J-N2SX

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e SCHULTZ-MARTIN

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [E]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 13]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 183

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [E]

né le 05 Février 1977

[Adresse 8]

[Localité 6]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 15 Octobre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 03 Décembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 3 octobre 2005, la société HABITATION MODERNE a donné à bail à Monsieur [Y] [E] et Madame [S] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 426,58 € et 150 € de provision sur charges.

Monsieur [Y] [E] est décédé en 2012 et Madame [S] [E] est décédée en 2023. Par avenant en date du 8 janvier 2024, le contrat de location a été transféré à leur fils, Monsieur [Z] [E].

Des loyers étant demeurés impayés, la société [Adresse 10] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 mai 2025.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 12] par un acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 15 octobre 2025, à laquelle le dossier a été retenu, la société HABITATION MODERNE, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au juge de :

constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [E],condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 7 605,42€, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Monsieur [Z] [E] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l’arriéré. Le défendeur indique avoir déposé un dossier de surendettement et montre à l’audience la preuve d’un dépôt en date du 8 octobre 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas – Rhin par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société [Adresse 10] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 3 octobre 2005 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 mai 2025, pour la somme en principal de 5 225,24€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai mentionné sur le commandement), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juillet 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

La société HABITATION MODERNE produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [E] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7 605,42 € à la date du 7 octobre 2025.

Monsieur [Z] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la société [Adresse 10] cette somme de 7 605,42 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Monsieur [Z] [E] comparaît à l’audience et demande à se maintenir dans les lieux. Il démontre également avoir repris le paiement du loyer courant. En outre, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, il apparait en mesure d’apurer la dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [Z] [E] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [Z] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. Il pourrait également être procédé à l’expulsion du locataire.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Z] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de débouter la société HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 octobre 2005 entre la société [Adresse 10] et Monsieur [Z] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 5 juillet 2025,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] à verser à la société HABITATION MODERNE à titre provisionnel la somme de 7 605,42€ (sept mille six cent cinq euros et quarante-deux cents) (décompte arrêté au 7 octobre 2025, incluant l’échéance du 30 septembre 2025 pour un montant total de 768,29 €), avec les intérêts au taux légal à compter à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS Monsieur [Z] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 € (deux cens euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 février 2026,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Monsieur [Z] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société [Adresse 10] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Monsieur [Z] [E] soit condamné à verser à la société HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la société [Adresse 10] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection