Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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[Localité 11] Civil

N° RG 24/00845

N° Portalis DB2E-W-B7I-M3T5

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e David GILLIG

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e Clémence RETHORE

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Contradictoire

DEMANDERESSE :

[Adresse 10], Société anonyme d’économie mixte locale,

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 178

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [W]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M^e Clémence RETHORE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 241

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 20 Novembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 22 Janvier 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 25 juillet 2023, la société HABITATION MODERNE a donné à bail à Madame [G] [W] un appartement à usage d’habitation et un garage n°5706014008 situés au [Adresse 8], pour un loyer mensuel initial de 510,21 € et 165,81 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société [Adresse 10] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 avril 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [G] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 12] par un acte de commissaire de justice du 20 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 20 novembre 2024, à laquelle le dossier a été retenu après un renvoi, la société HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au juge de :

constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Madame [G] [W], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2 988,63 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.La société [Adresse 10] précise qu’elle s’en remet sur les délais de paiement sollicités, mais indique qu’une durée de trois ans lui paraît très longue.

Madame [G] [W], representée par son conseil, reprend le bénéfice de ses écritures du 7 octobre 2024 et soulève, à titre principal, l’irrecevabilité de l’action de la société HABITATION MODERNE au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A titre subsidiaire, Madame [W] sollicite des délais de paiement pour une durée de trois ans et la suspension de la clause résolutoire. A l’appui de ses demandes, elle détaille sa situation professionnelle et personnelle. Elle explique ainsi qu’elle a seule à charge son fils, scolarisé en maternelle et qu’elle travaille en tant qu’animatrice en périscolaire. Elle ajoute qu’elle a connu une situation compliquée au niveau professionnel et qu’elle a dû faire face à d’autres dettes sur les charges courantes, telles que des dettes d’énergie et de garde d’enfant.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société [Adresse 10] justifie avoir saisi la Caisse des Allocations Familiales du Bas-Rhin par la voie électronique le 3 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 avril 2024, pour la somme en principal de 2 349,66 € et sur un délai de paiement de deux mois. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juin 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif :La société [Adresse 10] produit un décompte démontrant que Madame [G] [W] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 988,63 € à la date du 13 novembre 2024.

Madame [G] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à la société HABITATION MODERNE cette somme de 2 988,63 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Madame [G] [W] comparaît à l’audience et demande à se maintenir dans les lieux. Elle démontre également avoir repris le paiement du loyer courant. En outre, au regard de sa situation professionnelle et personnelle, elle apparaît en mesure de pouvoir apurer la dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [G] [W] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [G] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle et qu’il pourrait être procédé à son expulsion.

Sur les demandes accessoires :Madame [G] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de débouter la société [Adresse 10] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Gabriela VETTER, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2023 entre la société HABITATION MODERNE et Madame [G] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 4 juin 2024,

CONDAMNONS Madame [G] [W] à verser à la société [Adresse 10] à titre provisionnel la somme de 2 988,63 € (décompte arrêté au 13 novembre 2024, incluant la RLS du 31 octobre 2024 pour un montant de 66,06 €), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS Madame [G] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 90 € chacune et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 28 février 2025,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Madame [G] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société HABITATION MODERNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Madame [G] [W] soit condamnée à verser à la société [Adresse 10] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;DEBOUTONS la société HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [G] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

REJETONS le surplus des demandes,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision sera signée par le juge et par le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection