N° RG 23/08632 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MIA7

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 23/08632 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MIA7

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Sabrina ARAB

M^e Aurélie SPIEGEL-SIMET

Le

Le greffier

M^e Sabrina ARAB

M^e Aurélie SPIEGEL-SIMET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT MIXTE DU 13 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son Syndic, la société GESTION IMMOBILIERE DE L’EST, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 432.404.556 prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Aurélie SPIEGEL-SIMET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [C]

né le 26 Septembre 1980 à , demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sabrina ARAB, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 178

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire, mixte

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

M. [F] [C] est propriétaire des lots n°6, 8 et 13 au sein de l’immeuble [Adresse 5], immeuble soumis au statut de la copropriété.

Par un acte de commissaire de justice délivré à M. [C] le 25 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » de l’immeuble [Adresse 3] à 67640 Lipsheim (ci-après le syndicat des copropriétaires) a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande en paiement.

Par une ordonnance du 26 novembre 2025, le juge de la mise en état a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires soulevée par M. [C], a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires à l’égard des charges échues antérieurement au 15 novembre 2010, soit la somme de deux mille cinq cent trente-cinq euros et quatre-vingt-douze centimes (2 535,92 €), a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision, a dit n’y avoir lieu à statuer sur les dépens, a débouté tant M. [C] que le syndicat des copropriétaires de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état.

Par conclusions transmises par voie électronique le 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande de :

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 11 105,69 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter des échéances respectives, subsidiairement à compter de la mise en demeure du 26 avril 2017, plus subsidiairement à compter de l’assignation,

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 2 000 € au titre des frais exposés non compris dans les dépens,

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner M. [C] aux entiers frais et dépens,

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [C] de l’intégralité de ses fins, moyens, demandes et conclusions.

Par conclusions transmises par voie électronique le 10 juin 2024, M. [C] demande de :

— déclarer à titre principal comme prescrite les sommes reportées dans le relevé de compte de Mme [S] pour l’année 2015/2016 d’un montant de 3 513,32 €,

— rejeter à titre subsidiaire l’intégralité des demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

— dire et juger qu’il sera dispensé de toute participation à la dépense des frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— rappeler en tant que de besoin l’exécution provisoire de droit de la décision à venir.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 11 février 2025, l’affaire a été évoquée à l’audience du 11 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

— Sur la fin de non-recevoir :

M. [C] demande que les sommes antérieures à l’exercice 2015/2016 soient déclarées prescrites.

Il sera constaté que M. [C] n’a pas fait déposer de conclusions après l’ordonnance du juge de la mise en état du 26 novembre 2024 qui a statué sur la fin de non-recevoir soulevée et qui avait renvoyé la procédure à une audience de mise en état ultérieure et délivré une injonction de conclure aux parties pour qu’elles actualisent leurs conclusions au fond.

Le juge de la mise en état étant seul compétent à compter de sa désignation jusqu’à son dessaisissement pour statuer sur les fins de non-recevoir, et ayant par ailleurs statué sur cette demande par une ordonnance du 26 novembre 2024, la fin de non-recevoir présentée à titre principal par M. [C] sera déclarée irrecevable.

— Sur la demande de paiement :

Le syndicat des copropriétaires demande que M. [C] soit condamné à lui payer la somme de 11 105,69 € au titre de charges impayées depuis le 15 novembre 2010.

Il se réfère à des décomptes, aux procès-verbaux des assemblées générales de 2007 à 2024, aux appels de fonds de 2024 et du premier trimestre 2025, aux décomptes de répartition de charges de 2015 à 2024 et aux états des dépenses de l’immeuble de 2008 à 2020.

M. [C] s’oppose à la demande du syndicat des copropriétaires, exposant que ce dernier ne rapporte pas la preuve du montant de l’arriéré réclamé, faisant état de discordances entre les documents produits par le syndicat des copropriétaires et de l’absence de prise en compte de règlements qu’il a effectués.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

L’article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande le paiement d’une somme de 11 105,69 €, soit en réalité le montant figurant sur un « relevé de compte » du 3 janvier 2025 pour une période du 3 janvier 2024 (avec une reprise, à cette date, d’un ancien solde pour un montant de 12 189,96 €) jusqu’au 1er janvier 2025.

Or, il ne résulte d’aucun élément produit aux débats un « solde » d’un montant de 12 189,96 € au début de l’année 2024.

Ainsi, le solde figurant sur un extrait de compte du 4 janvier 2024 pour la période du 26 janvier 2016 jusqu’au 17 octobre 2023 s’élève à la somme de 13 030,55 €, étant au surplus observé que ce document, en sa forme apparaît peu compréhensible quant à la façon dont les montants sont décomptés.

Il sera également relevé que l’extrait de compte portant comme point de départ le 2 juin 2003 se termine au 9 juin 2015 alors que l’extrait de compte du 4 janvier 2024 débute au 26 janvier 2016.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales à compter de la période non prescrite (15 novembre 2010) jusqu’à l’assemblée générale du 15 novembre 2024, les répartitions des charges suite à l’approbation des comptes ne sont communiquées que pour les exercices du 1er juillet 2015 au 30 juin 2022 et les appels de charges ne sont pas communiqués, à l’exception de ceux de l’année 2024 et du 1er trimestre 2025.

Il convient dans ces conditions d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 11 février 2025 et d’inviter le syndicat des copropriétaires à produire un décompte des sommes réclamées, expurgé de tout report à nouveau, ainsi que, pour la période concernée, les appels de charges et les répartitions de charges des lots de M. [C] en fin de chaque exercice concerné.

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, les demandes des parties seront réservées et les dépens suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant publiquement, par jugement mixte en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir présentée par M. [F] [C] ;

ORDONNE la réouverture des débats ;

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture du 11 février 2025 ;

INVITE le syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 9] à communiquer un décompte des charges de copropriété réclamées à M. [F] [C], expurgé de tout report à nouveau, ainsi que pour la période concernée les appels de charges et les répartitions de charges des lots de M. [F] [C] en fin de chaque exercice ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 1er juillet 2025 ;

RÉSERVE les droits des parties.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ