Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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[Localité 10] Civil

N° RG 25/01810

N° Portalis DB2E-W-B7J-NMFM

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— Société SACA DOMIAL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Madame [G] [N] épouse [Z]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

SACA DOMIAL,

Société Anonyme à conseil d’administration, Société d’habitations à Loyer Modéré,

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 139

DEFENDERESSE :

Madame [G] [N] épouse [Z]

née le 07 Avril 1962 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par sa fille Mme [X] [Y], muni d’un pouvoir régulier,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 26 Mars 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 21 Mai 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 11 mars 2019, la SACA DOMIAL a donné à bail à Madame [G] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 388,82 € et 151,12 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SACA DOMIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 novembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 11] par un acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 26 mars 2025, à laquelle le dossier a été retenu, la SACA DOMIAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et demande au juge de :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,ordonner l’expulsion de Madame [G] [Z],condamner cette dernier au paiement de la somme actualisée de 2 986,03 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Madame [G] [Z], représentée par sa fille Madame [X] [Y], comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

Par courrier électronique reçu au Greffe le 6 mai 2025, Madame [Z] a indiqué avoir effectué un paiement de 1 214 €, sans pour autant produire le justificatif du paiement.

Par note en délibéré autorisée par le tribunal et reçue au greffe le 13 mai 2025, la SACA DOMIAL a actualisé la dette locative au 12 mai 2025 en tenant compte d’un dernier paiement de 457 euros le 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SACA DOMIAL justifie avoir saisi la Caisse des Allocations Familiales du Bas-Rhin également par la voie électronique le 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Il est rappelé que le délai de six semaines ainsi stipulé ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Avis, 3ème Civ ; 13 juin 2024 ; pourvoi n° 24-70.002).

Le bail conclu le 11 mars 2019 contient une clause résolutoire (article 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 1 801,37€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 janvier 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement :La SACA DOMIAL produit, en cours de délibéré, un décompte démontrant que Madame [G] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 508,37 € à la date du 12 mai 2025.

Madame [G] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3 508,37 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Madame [G] [Z] est représentée à l’audience et demande à se maintenir dans les lieux. Le décompte reçu en cours de délibéré démontre la reprise du paiement du loyer courant. En outre, au regard de sa situation personnelle et financière, elle apparaît en mesure d’apurer l’arriéré locatif dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [G] [Z] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [G] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation Au surplus, il pourrait être procédé à son expulsion.

Sur les demandes accessoires :Madame [G] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de débouter la SACA DOMIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mars 2019 entre la SACA DOMIAL et Madame [G] [Z] née [N], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 19 janvier 2025,

CONDAMNE Madame [G] [Z] née [N] à verser à la SACA DOMIAL la somme de 3 508,37 € (décompte arrêté au 12 mai 2025, incluant un paiement en date du 6 mai 2025 pour un montant de 457 €), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Madame [G] [Z] née [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 120 € chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 juillet 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

RAPPELLE que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Madame [G] [Z] née [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SACA DOMIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Madame [G] [Z] née [N] soit condamnée à verser à la SACA DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DEBOUTE la SACA DOMIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [Z] née [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision sera signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la Protection