Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 3]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX02]

[Courriel 11]

______________________

[Localité 13] Civil

N° RG 25/00486 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPLT

______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e Vaska MITEVSKI DE LA LUBIE

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Contradictoire

DEMANDERESSE :

S.A.E.M. L [Adresse 12],

Société Anonyme d’Economie Mixte Locale de Construction

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 183

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [W]

né le 28 Avril 1996

[Adresse 4]

[Localité 10]

représenté par M^e Vaska MITEVSKI DE LA LUBIE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 303

Madame [N] [M]

née le 03 Août 1999

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par M^e Vaska MITEVSKI DE LA LUBIE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 303

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 02 Juillet 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 24 Septembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 7 mars 2023, la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE, Société Anonyme d’Economie Mixte Locale de Construction a donné à bail à Madame [N] [M] et Monsieur [Y] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 605,50 € et 236,30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L [Adresse 12] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 décembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [N] [M] et Monsieur [Y] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 14] par un acte de commissaire de justice du 24 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 2 juillet 2025, à laquelle le dossier a été retenu après un renvoi, la la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au juge de :

constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion immédiate de Madame [N] [M] et Monsieur [Y] [W], les condamner conjointement et solidairement au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4 033,99 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.La S.A.E.M. L [Adresse 12] indique qu’elle s’en rapporte sur la demande de délais de paiement formulée par la défense.

De leur côté, Madame [N] [M] et Monsieur [Y] [W], représentés par leur conseil, reprennent le bénéfice de leurs écritures du 30 juin 2025. Ils ne contestent la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme complémentaire par mois en règlement de l’arriéré. Ils expliquent les loyers impayés par des difficultés financières liées au changement d’activité professionnelle de Monsieur [W], et notamment le montant cumulé de cotisations URSSAF lorsque le défendeur a décidé d’exercer en tant qu’entrepreneur individuel.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L [Adresse 12] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 7 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 décembre 2024, pour la somme en principal de 4 617,15€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ( délai mentionné sur le commandement), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 février 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :Il ressort des éléments produits aux débats ( décompte et preuves de paiement) que Madame [N] [M] et Monsieur [Y] [W] restent devoir à la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE, la somme de 2 983,99 € à la date du 2 juillet 2025.

Madame [N] [M] et Monsieur [Y] [W] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés à verser à la S.A.E.M. L [Adresse 12] cette somme de 2 983,99 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Madame [N] [M] et Monsieur [Y] [W] comparaissent à l’audience et demandent à se maintenir dans les lieux. Ils démontrent avoir repris le paiement du loyer courant. En outre, au regard de leur situation personnelle et professionnelle, ils apparaissent être en mesure d’apurer la dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [N] [M] et Monsieur [Y] [W] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [N] [M] et Monsieur [Y] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. Il pourrait également être procédé à leur expulsion.

Sur les demandes accessoires :Madame [N] [M] et Monsieur [Y] [W], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de débouter la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2023 entre la S.A.E.M. L [Adresse 12], Société Anonyme d’Economie Mixte Locale de Construction et Madame [N] [M] et Monsieur [Y] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 15] [Adresse 1]) sont réunies à la date du 10 février 2025,

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [M] et Monsieur [Y] [W] à verser à la S.A.E.M. L [Adresse 12] à titre provisionnel la somme de 2 983,99 € (décompte arrêté au 2 juillet 2025, incluant deux paiements en espèces en date du 30 juin 2025 pour un montant total de 1 050 € ), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS Madame [N] [M] et Monsieur [Y] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 85 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 octobre 2025,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Madame [N] [M] et Monsieur [Y] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Madame [N] [M] et Monsieur [Y] [W] soient condamnés solidairement à verser à la S.A.E.M. L [Adresse 12] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,DEBOUTONS la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Madame [N] [M] et Monsieur [Y] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge des contentieux et de la protection et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection