Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Referes civils cab 1, 18 décembre 2025, n° 25/00406

TJ Strasbourg 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des charges
La cour a constaté que M. [K] [Y] [X] était redevable d'arriérés de charges, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Non-paiement des provisions
La cour a jugé que les provisions sur charges étaient dues et a ordonné leur paiement.
Accepté
Mauvaise foi dans le paiement des charges
La cour a reconnu la mauvaise foi de M. [K] [Y] [X] et a accordé des dommages et intérêts au syndicat.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a jugé que les frais de procédure devaient être à la charge de M. [K] [Y] [X] en raison de son défaut de paiement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, réf. civils cab 1, 18 déc. 2025, n° 25/00406
Numéro(s) :	25/00406
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Geneviève FOLZER

Texte intégral

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00406 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNPK

Minute n° 948/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Geneviève FOLZER – 297

M^e Véronique KELLER – 202

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 18 décembre 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Jugement du 18 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 9] sis [Adresse 2], agissant par son Syndic, la Société IMMO M, Sàrl au capital de 15 000 €, ayant son siège social [Adresse 6], immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° B 310 381 421, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Véronique KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [Y] [X]

né le 28 Décembre 1974 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Geneviève FOLZER, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

JUGEMENT :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte délivré le 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 3] 67100 STRASBOURG (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [K] [Y] [X] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir :

— condamner M. [K] [Y] [X] à lui payer la somme de 6.332,29 €, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025, au titre des arriérés de charges de copropriété dus au 1er trimestre 2025 inclus pour le lot n° 2 ;

— condamner M. [K] [Y] [X] à lui payer la somme de 2.332,11 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des provisions sur charges à venir courantes jusqu’au 31 décembre 2025 ;

— condamner M. [K] [Y] [X] à lui payer la somme de 75,24 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des provisions sur charges dues au titre du fonds de travaux à venir jusqu’au 31 décembre 2025 inclus ;

— condamner M. [K] [Y] [X] à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dire qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 13 mars 1965, l’intégralité des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Charpentiers à l’occasion de la présente procédure, tels les frais de relance et mises en demeure, frais de dossier, frais de mises en demeure par avocat, honoraires, seront exclusivement à la charge de M. [K] [Y] [X] dans le cadre de ses charges de copropriété ;

— condamner M. [K] [Y] [X] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [K] [Y] [X] aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Selon dernières conclusions du 3 novembre 2025, M. [K] [Y] [X] a sollicité voir :

— déclarer irrecevable et mal fondé le [Adresse 11] [Adresse 9] en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

— déclarer recevable et bien fondé Monsieur [K] [Y] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

en conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

— condamner le [Adresse 11] [Adresse 9] à verser à Monsieur [K] [Y] [X] la somme de 4.646,19 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, au titre de la subvention non-perçue ;

si par impossible Monsieur [K] [Y] [X] venait à être condamné, ordonner la compensation entre les sommes dues par Monsieur [K] [Y] [X] et le syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] à verser à Monsieur [K] [Y] [X] la somme de 1 500 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner le [Adresse 11] [Adresse 9] aux entiers frais et dépens de la présente procédure ;

— rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Selon dernières conclusions du 20 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité voir :

— débouter Monsieur [K] [Y] [X] de l’ensemble de ses fins, conclusions et moyens.

en conséquence :

— condamner Monsieur [K] [Y] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] », au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des appels de fonds de l’exercice 2025, la somme de 4.093,45 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Monsieur [K] [Y] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » la somme de 300,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement d’une dette certaine, liquide et exigible.

— dire qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’intégralité des frais exposés par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » à l’occasion de la présente procédure, tels les frais de relance et mises en demeure, frais de dossier, frais de mise en demeure par avocat, honoraires, seront exclusivement à la charge de Monsieur [K] [Y] [X] dans le cadre de ses charges de copropriété ;

— condamner Monsieur [K] [Y] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » une somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

À l’audience du 2 décembre 2025, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

MOTIFS,

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 13 mars 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, suite aux dernières conclusions de Monsieur [K] [Y] [X], le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, soit ceux des assemblées générales des 25 avril 2023, 4 avril 2024 et 3 avril 2025, les différents appels de fonds, le contrat de syndic et tarifs, ainsi que les mises en demeure et la copie du livre foncier.

Monsieur [K] [Y] [X] fait également valoir que la subvention ANAH de 4.646,19 € que le syndic de la copropriété devait lui créditer comme il l’en a informé le 14 avril 2023 n’a en réalité jamais été créditée.

A cet égard, il appert que cette subvention n’a pas été créditée et que la copropriété a simplement, dans le cadre de sa demande actuelle, réduit sa demande de la somme de 4.646,19 € pour demander le paiement de 4.093,45 €, soit 8.739,64 € dus au 31 décembre 2025 dans l’assignation – 4.646,19 € de la subvention ANAH.

Cependant, il résulte du décompte arrêté 31 décembre 2025 (décompte du 15 octobre 2025) que Monsieur [K] [Y] [X] est redevable actuellement de la somme de 8.435,75 €, et non de 8.739,64 €.

La différence entre la somme demandée au jour de l’assignation et maintenant réside dans la mise à jour du 3 avril 2025 après la régularisation des charges 2024 (2.820,97 € d’avance sur les charges mis en compte pour 2024 – 2.407,47 € dus réellement en 2024, soit + 413,5 €) et une facture EXACT du 1er avril 2025 de – 109,61 €, soit 413,50 € – 109,61 €, soit + 303,89 € correspondant à la différence entre 8.739,64 € demandés dans l’assignation et 8.435,75 € dus au 15 octobre 2025.

Enfin, il appert que, si la subvention ANAH de 4.646,19 € avait été créditée le 14 avril 2023, le compte de Monsieur [K] [Y] [X] aurait été quand même débiteur depuis cette date, de, minimum, – 578,51 € au 4 avril 2024 à plus de – 2.000 € avant et après cette date, soit pendant plus de 2 ans.

Il a adressé au défendeur une mise en demeure de payer la somme de 5.942,29 €, soit en réalité de 1.296,10 € en tenant compte de la subvention ANAH, augmentée de 240 € de frais de mise en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 20 janvier 2025, laquelle est restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre au domicile de son destinataire qui est revenue avec accusé de réception signé.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de ce que la partie défenderesse reste redevable de la somme totale de 3.789,56 €, soit 8.435,75 € – 4.646,19 €.

Partant, M. [K] [Y] [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 3.789,56 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025 sur la somme de 1.296,10 € et du 13 mars 2025 sur la somme de 2.493,46 €.

Par application de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Le syndicat des copropriétaires fait en l’espèce la preuve de cette mauvaise foi et de son préjudice financier supplémentaire subi à ce titre. La somme de 300 euros lui sera allouée à titre de dommages et intérêts.

M. [K] [Y] [X], qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

Par ailleurs, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [K] [Y] [X] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La somme de 1.000 euros lui sera allouée à ce titre. Il sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la déchéance du terme des provisions sur charges de l’année en cours et non encore appelées au titre de l’immeuble propriété de M. [K] [Y] [X] et inclus dans la copropriété gérée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 3] [Localité 8] ;

CONDAMNE M. [K] [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 4] [Localité 10] :

— la somme de 3.789,56 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025 sur la somme de 1.296,10 € et du 13 mars 2025 sur la somme de 2.493,46 € ;

— la somme de 300 € ;

CONDAMNE M. [K] [Y] [X] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [K] [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 4] [Localité 10] la somme de mille euros (1.000 €) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 13 mars 1965.

Et avons signé la minute du présent jugement avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER