RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00243 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKYC

Minute n° 565/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Jean WEYL – 111

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 28 août 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

Ordonnance du 28 Août 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 2], agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. KHAIRAT ADLEB, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 08 Juillet 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Réputée contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte délivré le 5 février 2025, la Sci [Adresse 2] a fait assigner la Sarl Khairat Adleb devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— constater la résiliation du contrat de bail commercial du 2 février 2021 et de l’avenant du 1er juillet 2021 liant les parties avec effet au 23 janvier 2025 ;

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de la Sarl Khairat Adleb des locaux commerciaux qu’elle occupe [Adresse 2] à [Localité 3] d’une superficie de 410 m2 ainsi que tous occupants de son chef ;

— condamner la Sarl Khairat Adleb à payer à la demanderesse une provision de 35.443,38 euros avec intérêts légaux à dater de l’assignation ;

— condamner la Sarl Khairat Adleb à payer à la demanderesse une provision de 3.544,33 euros avec intérêts légaux à dater de l’assignation ;

— condamner la Sarl Khairat Adleb à payer à la partie demanderesse une indemnité d’occupation provisionnelle de 4.500 euros par mois, subsidiairement du montant du loyer et des charges qui auraient été dus sur le contrat de bail avait été maintenu, à dater du 1er avril 2025, et ce jusqu’à parfaite libération des locaux loués ;

— condamner la Sarl Khairat Adleb au paiement d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la Sarl Khairat Adleb à payer à la partie demanderesse une indemnité de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sarl Khairat Adleb aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’aux frais du commandement de payer ;

— constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

À l’audience du 8 juillet 2025, la partie demanderesse s’est référée à ses écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

Régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, la Sarl Khairat Adleb n’a pas constitué avocat.

SUR QUOI

Sur les demandes d’expulsion et de paiements provisionnels :

L’avenant au bail commercial conclu le 1er mars 2021 avec M. [F] [D] et M. [U] [D] précise que la Sarl Khairat Adleb, gérée par M. [F] [D], se substitue au bail signé par ces derniers et mentionne en son article 3 que « toutes autres clauses, charges et conditions du bail d’origine liant les parties demeurent inchangées, les parties entendant, en outre, que le présent avenant s’incorpore audit bail et ne fasse qu’un avec lui ».

Or, l’article 26 du bail commercial conclu le 2 février 2021, page 15, stipule que le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer.

La Sci [Adresse 2] a fait délivrer à la partie défenderesse, le 23 décembre 2024, un commandement de payer la somme au principal de 25.018,88 euros visant la clause résolutoire.

La Sarl Khairat Adleb sur laquelle pèse la charge de la preuve du paiement dans le mois du commandement, n’a pas comparu ni, partant, contesté la dette locative.

Il en résulte que le juge des référés ne peut que constater la résiliation du bail à la date du 23 janvier 2025.

La Sarl Khairat Adleb est occupante sans droit des locaux appartenant à la Sci [Adresse 2] depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision, mais sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte.

La bailleresse demeure libre par ailleurs de faire venir un serrurier au besoin, sans qu’une autorisation judiciaire soit nécessaire à compter de la résiliation et s’agissant d’un local commercial qui ne peut être qualifié de domicile.

Par ailleurs, l’obligation de la Sarl Khairat Adleb de verser une provision mensuelle d’indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation et jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués n’est pas sérieusement contestable.

L’indemnité mensuelle d’occupation sera donc fixée à 3.474,83 euros TTC et avance sur charges comprise, soit le montant du loyer, avance sur charges et taxes..

Toutefois, l’application de la clause stipulée dans le bail conclu entre les parties prévoyant une majoration de 10 % de l’échéance du loyer s’apparente à une clause pénale susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil et donner lieu à modération par le juge du fond, si bien que son application se heurte à contestation sérieuse.

L’obligation de la partie défenderesse de verser, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes dus jusqu’au 31 mars 2025, la somme de 35.443,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 sur la somme de 25.018,88 euros et du 5 février 2025 sur la somme de 10.424,5 euros, n’est pas non plus sérieusement contestable.

La défenderesse sera condamnée à verser ces sommes provisionnelles.

Sur les demandes accessoires :

La Sarl Khairat Adleb sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer par application de l’article 695 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à la Sci [Adresse 2] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ainsi que de l’avenant subséquent avec effet au 23 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la Sarl Khairat Adleb ainsi que tous occupants de son chef des locaux loués occupés sans droit ;

DISONS n’y avoir lieu à astreinte ;

RAPPELONS que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la Sarl Khairat Adleb à verser par provision à la Sci [Adresse 2] :

— chaque mois à compter du 23 janvier 2025, la somme de 3.474,83 euros, TTC et avance sur charges comprise, jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués ;

— la somme de 35.443,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 sur la somme de 25.018,88 euros et du 5 février 2025 sur la somme de 10.424,5 euros ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à l’application de la clause pénale ;

REJETONS pour le surplus les demandes des parties ;

CONDAMNONS la Sarl Khairat Adleb aux autres frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la Sarl Khairat Adleb à payer à la Sci [Adresse 2] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER