Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01491 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZODB

Société MESOLIA

C/

[X][Y] [U]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société MESOLIA

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Mme [H] [W] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [V] [U]

née le 20 Août 1991 à [Localité 11]

[Adresse 5] [Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 et 16 juillet 2019, la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT a donné à bail à Madame [U] [V] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 8], moyennant un loyer de 528,42 euros, charges comprises. Par acte sous seing privé du 16 juillet 2019, elle a également donné à bail à Madame [U] un local à usage de stationnement situé à la même adresse, n°28, moyennant un loyer mensuel de 49 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT a fait signifier à Madame [U] le 8 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Elle lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 24 juillet 2024, la société anonyme d'[Adresse 10] a fait assigner Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé en lui demandant de :

— condamner Madame [U] à payer la somme principale de 11278,97 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024;

— faire jouer corrélativement la clause résolutoire pour non paiement et défaut d’assurance insérée dans le bail et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989;

— de prononcer l’expulsion de Madame [U] , ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit, avec le concours de la force publique si besoin est;

— lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ définitif de Madame [U];

— condamner Madame [U] à lui payer la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [U] aux dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

Lors des débats, la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 15 759,52 euros hors frais de procédure, selon un décompte fourni à l’audience.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’à la note déposée par la SA MESOLIA HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile .

Madame [U], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

Il convient de rappeler que la SA MESOLIA HABITAT sollicite le constat de la résiliation du contrat pour défaut d’assurance ET pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives.

*sur la demande de résiliation du bail à usage d’habitation pour défaut d’assurance

Il résulte de l’article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, le bail à usage d’habitation conclu le 9 et 16 juillet 2019 contient une telle clause résolutoire.

Par acte en date du 8 mars 2024, la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT a fait délivrer à Madame [U] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de comparaître, Madame [U] n’établit pas avoir remis d’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 avril 2024.

Madame [U] , qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

*sur la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers afférents au local loué à usage de stationnement

— sur la recevabilité de l’action :

La Société MESOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’impayé par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juillet 2023 reçue le 1er août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail portant sur un local à usage de stationnement conclu entre les parties le 16 juillet 2019 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [U] le 8 mars 2024, pour la somme en principal de 4177,36 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 mai 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail conclu le 16 juillet 2019 a pris fin à cette date.

Madame [U], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT produit les deux baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 15.759,52 euros à la date du 19 septembre 2024.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Madame [U] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en vigueur à la date de l’audience, soit une somme de 629,81 euros.

Faute de comparaître, Madame [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 15.759,52 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1erseptembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile, Madame [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Madame [U] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I.LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 9 avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 et 16 juillet 2019 et liant la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT à Madame [U] [V], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 8];

CONSTATONS, à la date du 9 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juillet 2019 et liant la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT à Madame [U] [V], concernant un local à usage de stationnement, situé à [Adresse 9];

ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [V] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 629,81 euros;

CONDAMNONS Madame [U] [V] à payer à la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 15.759,52 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité, et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [U] [V] à payer à la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNONS Madame [U] [V] à payer à la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE