RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00982 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUFQ

Minute n° 830/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Pierre-henry DESFARGES – 28

M^e Séverine VOLTOLINI – 94

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 06 novembre 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Jugement du 06 Novembre 2025

DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 3], agissant par son syndic en exercice, la SAS TMG, ayant son siège social [Adresse 2] [Localité 5] [Adresse 13], agissant par son représentant légal domicilié en ce qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Pierre-henry DESFARGES, avocat au barreau de STRASBOURG, M^e Karima MIMOUNI, avocat au barreau de COLMAR

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [Y] [D]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représenté par M^e Séverine VOLTOLINI, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 21 Octobre 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

JUGEMENT :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte délivré le 29 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à 67160 Wissembourg (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [F] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de faire voir, au visa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

— condamner le défendeur à verser :

la somme de 31.662,30 €, y assortis les intérêts au taux légal sur la somme de 20.856,91 € à compter du 19 janvier 2024 et sur la somme de 9.603,00 € à compter du 06 décembre 2024 et sur la somme de 1.202,39 € à compter du 09 mai 2025 ;la somme de 2.000 € au titre des dommages et intérêts pour le préjudice subi par le demandeur ;la somme de 2.000 € au titre de l’abus indiscutablement constitué et commis par le défendeur du fait de sa résistance injustifiée à régler le moindre centime depuis plus d’une année de joute judiciaire ;la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;- le condamner d’ores et déjà en tous les frais présents et à venir et ayant trait à la présente instance, en ce, y compris les honoraires d’huissier et d’avocat, les frais d’exécution, et dépens de la procédure ;

— le condamner aux entiers dépens ;

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions du 20 octobre 2025, M. [F] [D] entend voir :

— rejeter la demande comme irrecevable, en tous cas mal fondée ;

— débouter en tout état de cause le demande, en l’état ;

— condamner le demandeur à payer au défendeur une somme de 1.500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

À l’audience du 21 octobre 2025, les parties ont réitéré oralement leurs prétentions. Pour le surplus, il sera renvoyé à ses écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS,

Sur la fin de non-recevoir :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, un jugement du 02 mai 2025 du Président du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant selon la procédure accélérée au fond a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [W] [Y] [D] en paiement des charges de copropriété fondées sur l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, faute de justifier d’une mise en demeure préalable restée infructueuse passé un délai de trente jours et rappelant ledit article et ses conséquences (pièce 23 demandeur).

La sanction du non-respect des formalités de la mise en demeure au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est l’irrecevabilité de la demande et non un rejet au fond.

Le jugement du 02 mai 2025 n’a donc pas autorité de chose jugée à l’égard des demandes du syndicat des copropriétaires tendant au paiement des charges de copropriété, sur lesquelles il n’a pas été statué au fond, et n’a pas pour effet de rendre irrecevable une nouvelle action en recouvrement dès lors que la mise en demeure, visant ledit article, est préalable à l’assignation et est demeurée infructueuse pendant le délai de trente jours.

La fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par M. [F] [D] sera donc rejetée.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété et frais :

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, le contrat de syndic et tarifs, ainsi que les mises en demeure et la copie du livre foncier.

M. [F] [D] s’oppose à la demande du syndicat des copropriétaires, laquelle serait irrecevable, en l’absence de décompte justifiant les sommes réclamées et annexées à la mise en demeure du 09 mai 2025.

Toutefois, outre que l’article 19-2 ne prévoit pas qu’un décompte doit être annexé à la mise en demeure sous peine d’irrecevabilité, la mise en demeure du 09 mai 2025 précise clairement écrit : « je vous prie de trouver sous pli le décompte de charges de copropriété » (pièce 25).

Par ailleurs, il est versé aux débats, notamment, un décompte arrêté au 14 janvier 2025 et un décompte actualisé arrêté au 24 juillet 2025, détaillant les sommes réclamées (pièce 28).

En revanche, les honoraires d’avocat pour un montant de 8.000 euros qui ne correspondent pas aux frais de syndic visés par l’article 10-1 et, en principe, devant être supportés par l’ensemble des copropriétaires ou pris en charge par la partie perdante en cas de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront décomptés, d’autant que le syndicat des copropriétaires formule une demande au titre de l’article 700. Seuls les frais correspondant au contrat de syndic seront maintenus.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de ce que la défenderesse reste redevable de la somme totale de 23.662,30 € au 30 juin 2025, en ce compris les frais du syndic par application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il a adressé à la défenderesse une mise en demeure de payer la somme de 32.489,53 € par lettre recommandée du 09 mai 2025, avec accusé de réception revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », laquelle est restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre au domicile de son destinataire.

Partant, M. [F] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23.662,30 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 09 mai 2025, correspondant aux provisions sur charges échues et à échoir jusqu’au 30 juin 2025 ainsi qu’aux frais.

Par application de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Le syndicat des copropriétaires fait en l’espèce la preuve de cette mauvaise foi et de son préjudice financier supplémentaire subi à ce titre. La somme de 800 € lui sera allouée à titre de dommages et intérêts.

S’agissant de la demande fondée sur la résistance abusive, il convient de rappeler qu’elle consiste dans l’abus du droit légitime de résister à une action en justice, abus causant un préjudice. La résistance abusive ne peut donc, par définition, concerner le comportement d’une partie que postérieurement à la demande en justice. Par ailleurs, il incombe à la partie qui réclame une indemnisation au titre de la résistance abusive d’expliquer et de démontrer quel préjudice elle a subi du fait de cette résistance.

En l’occurrence, il apparaît que la durée de la présente procédure est en partie due au syndicat des copropriétaires, dont la mise en demeure ne respectait pas les formes prescrites par l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Au surplus, le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse la charge de la preuve, n’explique pas, et ne prouve pas, à quel préjudice concret correspond la somme de 2.000 € réclamée.

M. [F] [D], qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

Par ailleurs, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [F] [D] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La somme de 1.800 € lui sera allouée à ce titre et la demande de M. [F] [D] effectuée sur le même fondement sera parallèlement rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par M. [F] [D] ;

CONSTATE la déchéance du terme des provisions sur charges de l’année en cours et non encore appelées au titre de l’immeuble propriété de M. [F] [D] et inclus dans la copropriété gérée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] ;

CONDAMNE M. [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] :

— la somme de la somme de 23.662,30 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 09 mai 2025 ;

— la somme de 800 € ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] fondée sur la résistance abusive ;

CONDAMNE M. [F] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 6] [Localité 12] la somme de mille huit cents euros (1.800 €) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [F] [D] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER