AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 23 MARS 2026

N° RG 25/00503 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LROJ

Minute JCP n°

PARTIES DEMANDERESSES :

Madame [G] [H] [C] épouse [J]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Mélanie GOEDERT-FURLAN, avocat au barreau de METZ

Madame [T] [U] [A] [C]

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Mélanie GOEDERT-FURLAN, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [P] [D]

demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

Madame [N] [K]

demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l’audience publique de référé du 26 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GOEDERT-FURLAN (par case)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [D] (par LS) et Mme [K] (par LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 3 février 2021, Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] ont consenti à Madame [P] [D] et à Madame [N] [K] un bail d’habitation sur une maison à usage d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 1] (57), moyennant un loyer mensuel de 700 euros outre 15 euros au titre de l’entretien de la chaudière.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] ont fait signifier le 18 décembre 2024 à Madame [P] [D] et à Madame [N] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 8 104,09 euros.

Par acte de Commissaire de justice respectivement signifié le 19 août 2025 à Madame [P] [D] et à Madame [N] [K] et enregistré au greffe le 1er septembre 2025, Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] les ont assignées à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 26 janvier 2026 à 10 heures et ont demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront,

Mais dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATER, au besoin ordonner, que le bail du 3 février 2021 ayant pris ses effets au 1er avril 2021, intervenu entre elles et Madame [P] [D] et Madame [N] [K], concernant les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 2], est résilié de plein droit depuis le 18 février 2025 ; En conséquence,

CONDAMNER Madame [P] [D] et Madame [N] [K], ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer de corps et de biens, au besoin avec le concours de la force publique, lesdits locaux ;CONDAMNER solidairement Madame [P] [D] et Madame [N] [K] à leur payer, à titre provisionnel :La somme de 12 394,09 euros représentant l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, date de la délivrance du commandement de payer augmenté de deux mois,Une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros payable le 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux et ce à compter du jour de la résolution du bail, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;CONDAMNER solidairement Madame [P] [D] et Madame [N] [K] à leur verser la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER les défenderesses en tous les frais et dépens ;DÉCLARER l’ordonnance à intervenir exécutoire par provision.

Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] ont constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 janvier 2026 au cours de laquelle les demanderesses représentées par leur conseil s’en sont référées à leurs écritures, Madame [P] [D], qui a comparu en personne, ayant indiqué avoir déjà un découvert en banque et avoir mis en place un suivi auprès d’une assistante sociale, et Madame [N] [K], qui a comparu en personne, ayant indiqué percevoir le revenu de solidarité active, pouvoir payer la somme de 50 euros par mois, pour préciser notamment qu’elles souhaitent quitter le logement au 31 mars 2026, avoir l’intention de déposer un dossier de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 18 décembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 8 104,09 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, ce qui n’est pas contesté.

Par conséquent, il convient de considérer que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers étaient réunies passé le délai de deux mois prescrit aux fins de régularisation du défaut de paiement de l’arriéré locatif, soit non ainsi qu’il est sollicité, à la date du 18 février 2025, mais à la date du 19 février 2025 à 0 heure, ainsi passé le délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à compter du 19 février 2025, partant de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à compter de cette même date.

Le surplus de la demande en constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail formée par Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] sera rejeté.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] poursuivent paiement de la somme totale de 12 394,09 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues, terme du mois de juin 2025 inclus.

Madame [P] [D] et Madame [N] [K], qui ont comparu, ne contestent ni l’existence ni le quantum de la dette dont s’agit.

Il convient donc de considérer que Madame [P] [D] et Madame [N] [K] restent donc redevables de la somme totale de 12 394,09 euros à l’égard des demanderesses, terme du mois de juin 2025 inclus.

La condamnation sera prononcée solidairement en application de la clause de solidarité figurant au bail.

En conséquence, Madame [P] [D] et Madame [N] [K] seront solidairement condamnées, à titre provisionnel, à payer à Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] la somme de 12 394,09 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation échues, terme du mois de juin 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025 ainsi que sollicité mais sur la somme de 8 104,09 euros telle qu’y visée, et sur le surplus à compter du 19 août 2025, date de la délivrance de l’assignation, et jusqu’à complet paiement.

Le surplus de la demande en paiement formée par Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation échues, terme du mois de juin 2025 inclus sera rejeté.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du Code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Si les défenderesses, tout en faisant part de leur intention de ne pas rester dans le logement, indiquent pouvoir payer la somme de 50 euros par mois, force est de constater d’une part qu’elles ne justifient pas être en mesure de s’acquitter de leur dette dans le délai maximal prescrit, alors même que le versement de la somme de 50 euros par mois est insuffisant à cet égard, d’autre part qu’elles évoquent une situation financière incompatible avec l’octroi de délais de paiement dans tel délai, pour faire valoir pour l’une un découvert bancaire rendant compliquée une régularisation, pour l’autre percevoir le revenu de solidarité active.

Il s’ensuit que leur demande en délais de paiement, comme leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire, ne sauraient prospérer.

En conséquence, d’une part, Madame [P] [D] et Madame [N] [K] seront déboutées de leur demande en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire, d’autre part, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [P] [D] et de Madame [N] [K] sera ordonnée selon modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [P] [D] et Madame [N] [K] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités mensuelles d’occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Madame [P] [D] et Madame [N] [K] sont par principe redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle elles sont devenues occupantes sans droit ni titre, soit à compter du 19 février 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à raison du caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, soit, ainsi qu’il est sollicité et résulte du décompte produit au dossier, à la somme totale de 700 euros représentant le montant du montant du loyer à la date de la résiliation telle que constatée du bail, outre actualisation conformément au bail, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont sont redevables le cas échéant les défenderesses est calculée prorata temporis le dernier mois, dès lors que les mêmes en sont redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues non ainsi que sollicité à compter du 1er de chaque mois mais à terme échu au dernier jour de chaque mois.

La condamnation sera prononcée solidairement en application de la clause de solidarité figurant au bail.

Dès lors, il convient il convient d’une part de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 19 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer, soit à la somme de 700 euros par mois, outre actualisation conformément au bail, d’autre part et en conséquence de condamner solidairement, à titre provisionnel, Madame [P] [D] et Madame [N] [K] à payer à Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] à compter du 19 février 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700 euros correspondant au montant du loyer, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Il convient de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction de la somme totale de 12 394,09 euros outre intérêts à laquelle Madame [P] [D] et Madame [N] [K] sont déjà solidairement condamnées à titre provisionnel par la présente décision au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation échues, terme du mois de juin 2025 inclus, en considération de la date de la résiliation du bail fixée au 19 février 2025.

Le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée à titre provisionnel par Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] sera rejeté.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Madame [P] [D] et Madame [N] [K], qui succombent, seront in solidum condamnées aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 18 décembre 2024 d’un montant de 172,66 euros, de l’assignation du 19 août 2025, et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 21 août 2025.

Madame [P] [D] et Madame [N] [K], étant tenues aux dépens, seront in solidum condamnées à payer à Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 3 février 2021 entre Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] en leur qualité de bailleur et Madame [P] [D] et à Madame [N] [K] en leur qualité de preneur et concernant la maison à usage d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 1] (57), sont réunies à la date du 19 février 2025 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 19 février 2025 ;

REJETTE le surplus de la demande en constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail formées par Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] ;

CONDAMNE solidairement, à titre provisionnel, Madame [P] [D] et Madame [N] [K] à payer à Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] la somme de 12 394,09 euros (douze mille trois cent quatre-vingt-quatorze euros et neuf centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation échues, terme du mois de juin 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025 sur la somme de 8 104,09 euros (huit mille cent quatre euros et neuf centimes) et sur le surplus à compter du 19 août 2025, date de la délivrance de l’assignation, et jusqu’à complet paiement ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement formée par Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation échues, terme du mois de juin 2025 inclus ;

DÉBOUTE Madame [P] [D] et Madame [N] [K] de leur demande en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [P] [D] et Madame [N] [K] ainsi que celle de tout occupant de leur chef de la maison à usage d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 1] (57) ;

ORDONNE à Madame [P] [D] et Madame [N] [K] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [D] et Madame [N] [K] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] pourront, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 19 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer, soit à la somme de 700 euros (sept cents euros) par mois, outre actualisation conformément au bail ;

CONDAMNE en conséquence, solidairement, à titre provisionnel, Madame [P] [D] et Madame [N] [K] à payer à Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] à compter du 19 février 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700 euros (sept cents euros) correspondant au montant du loyer, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois, mais le tout sous déduction, le cas échéant, de la somme totale de 12 394,09 euros outre intérêts à laquelle Madame [P] [D] et Madame [N] [K] sont déjà solidairement condamnées à titre provisionnel par la présente décision au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation échues, terme du mois de juin 2025 inclus, en considération de la date de la résiliation du bail fixée au 19 février 2025 ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formées à titre provisionnel par Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [D] et Madame [N] [K] à payer à Madame [G] [C] épouse [J] et Madame [T] [C] la somme de 600 euros (six cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [D] et Madame [N] [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 18 décembre 2024 d’un montant de 172,66 euros, de l’assignation du 19 août 2025, et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 21 août 2025 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 23 MARS 2026 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Emilie BALLUT, Greffière.

Le greffier Le juge