TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 8]

11ème civ. S4

N° RG 25/01098 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKRZ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Philippe DIETRICH

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

M.[W] [R]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Jérôme LACROUTS

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. TINU, Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 801 591 934

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Philippe DIETRICH avocat au barreau de Strasbourg case 30, substituant M^e Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant,

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [M]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Albane CLAUDEL substituant M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 20

Monsieur [C] [W] [R]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juillet 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 3 octobre 2018, la SCI TINU, représentée par la SAS FONCIA STRABOURG, a donné en location à Monsieur [I] [M], étudiant, un appartement de 3 pièces de 60,09 m², avec cuisine équipée et chauffage individuel au gaz, formant le lot n° 13, au 3ème étage d’un immeuble en copropriété, sis [Adresse 2] STRASBOURG [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel de 680 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Monsieur [I] [M] a donné congé pour le 9 juin 2023, date à laquelle a été établi l’état des lieux de sortie contradictoire.

Faisant valoir qu’elle avait été contrainte de procéder au nettoyage et à de nombreuses réparations compte tenu de l’état de l’appartement restitué, la SCI TINU a assigné Monsieur [I] [M] ainsi que M. [W] [R], en qualité de caution solidaire, devant le Juge des contentieux de la protection de ce tribunal, par acte de commissaire de justice délivré respectivement les 9 octobre 2023 et 12 décembre 2023, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 7 949,61 euros, après déduction du dépôt de garantie de 680 euros, outre 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par ordonnance du 18 novembre 2024, l’affaire a été radiée pour défaut de diligences de la SCI TINU.

Par conclusions déposées le 27 janvier 2025, la SCI TINU a demandé à reprendre l’instance ; les parties ont été convoquées à l’audience du 5 mai 2025.

A cette audience, la SCI TINU, représentée par avocat, se réfère à ses conclusions de « réenrôlement », par lesquelles elle reprend ses demandes initiales.

Elle fait valoir que Monsieur [I] [M] a manqué à son obligation d’entretien et de réparation du bien loué au regard des dégradations constatées, dépassant la vétusté normale du bien pour une occupation de 5 ans, alors que l’appartement avait été refait avant son entrée dans les lieux ; si elle admet que les travaux ayant précédé la prise à bail correspondaient, pour partie, à des travaux de réfection d’un sinistre déclaré en mars 2018, elle conteste toute insalubrité du logement et toute dissimulation de désordre, notamment quant à un air intérieur vicié.

Elle conteste également toute relation causale entre un dégât des eaux de 2019, ayant concerné une pièce de l’appartement (condensation d’eau ayant généré de la moisissure sur les joints des chiens assis), et le congé de 2023, alors que les travaux de réparation de ce sinistre ont été effectués en juillet 2019 après paiement par l’assurance.

Monsieur [I] [M], représenté par avocat, se réfère à ses conclusions du 24 avril 2025, par lesquelles il sollicite le débouté de la demande et la condamnation de la SCI TINU à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la SCI TINU a déjà retenu le dépôt de garantie de 680 euros et que rien ne justifie le paiement d’une somme supplémentaire. Il estime avoir été victime d’un dol, la problématique de la présence d’humidité lui ayant été cachée, et d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, puis d’entretien de la chose louée.

Il soutient que très rapidement après la prise de possession des lieux, il a constaté l’apparition de moisissures au sein du logement ; que le 17 avril 2019, l’agence FONCIA lui a transmis par courriel les conclusions de l’expert selon lesquelles il s’agissait d’une « sur-condensation et pont thermique sur les reprises des sols et contours des menuiseries » et il « serait judicieux de mettre en place un système de ventilation type Hygro B sur 3 piquages avec entrée d’air sur les menuiseries » ; que son assureur (Assurimo) a refusé la prise en charge du sinistre ; que le syndic a fait part à l’agence Foncia le 29 mai 2019 de ce que la SCI lui transmettait la présence de moisissures dans l’appartement mais qu’elle devait rassurer le locataire, s’agissant d’un problème connu dont la réparation était prévue dès approbation par l’assemblée générale, mais qu’aucune solution n’a été apportée, de sorte qu’il a subi les moisissures durant plusieurs années, puis dénoncé son bail au mois de mai 2023.

Il ajoute que :

— sa voisine, Mme [X], s’est plainte d’une nouvelle fuite du 01 avril 2023, rappelant les fuites antérieures, ce qui a donné lieu à une déclaration de sinistre de la SCI et à une nouvelle recherche de fuite de l’assureur de cette dernière,

— l’agence FONCIA a admis par courriel du 23 juin 2023 que le problème venait de l’immeuble et que rien n’avait été fait depuis 2019.

Il relève que l’état des lieux de sortie confirme la présence de moisissures dans toutes les pièces de vie et que les postes de dépenses les plus importants concernent la désinfection du logement et le nettoyage/peinture des murs, plafonds et portes, travaux nécessaires du fait des moisissures, lesquelles ont pour origine un pont thermique.

M. [W] [R] n’a pas comparu ; il a été cité à étude pour la première audience 3 juin 2024 et a signé le 13 février 2025 l’avis de réception de la lettre de convocation à l’audience du 5 mai 2025, suite à la demande de reprise d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…).

Le bailleur est obligé :

De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation (…)

D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

(…). »

En application de l’article 7 de la loi n°69-462 du 6 juillet 1989, le locataire est, pour sa part, obligé :

« c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

Selon l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, la vétusté des logements loués à titre de résidence principale est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Sur les sinistres ayant affecté le logement et leur incidence sur son état à la sortie des lieux

Il ressort des pièces produites par M. [M] que l’agence FONCIA, gérant le bien loué, a transmis à l’assureur de M. [M] le 17 avril 2019 le rapport d’expertise de M. [B] [D] pour le compte de la société EXPERT HABITAT.

Ce dernier a adressé un courriel à FONCIA le 17 avril 2019 avec six pièces jointes des photos des désordres et mesures effectuées ; les images réduites en fin de courriel de ces pièces jointes permettent de visualiser des moisissures sur les murs. Il indique que : « il s’avère qu’il s’agit d’une sur-condensation et pont thermique sur les reprises des sols et contours des menuiseries. Il serait judicieux de mettre en place un système de ventilation type Hygro B sur 3 piquages avec entrée d’air sur les menuiseries. Souhaitez-vous un devis en ce sens ».

L’assureur de M. [M] lui a écrit le 18/04/2019 pour lui indiquer que, suite à sa déclaration de sinistre dégâts des eaux du 21/02/2019, il n’avait pas à intervenir, la prise en charge incombant à l’assureur du propriétaire ou de l’immeuble « compte tenu de la nature du sinistre (pont thermique) », l’invitant à sa rapprocher de l’agence FONCIA.

Le syndic de l’immeuble (cabinet Alsimmo) a écrit à FONCIA le 29 mai 2019 pour lui faire part de ce que :

— M. [S] (gérant de la SCI) l’avait avisé de « nouvelles moisissures » dans l’appartement, – la situation s’était déjà présentée en mars 2018,

— l’origine avait été identifiée comme étant « une usure des lucarnes laissant passer l’humidité »,

— le devis de réparations avait été soumis à l’assemblée générale de mai 2018 qui avait demandé une variante avec un habillage différent,

— ce point était à nouveau à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale du 11 juin 2019,

— elle pouvait rassurer son locataire sur le fait qu’il s’agissait d’un problème connu et identifié dont la réparation était prévue dès approbation par l’assemblée générale.

La SCI TINU justifie que l’agence FONCIA a elle-même adressé au cabinet ALLIANZ une déclaration de sinistre pour le compte du « propriétaire SCI TINU », le 8 octobre 2019, en se référant à un sinistre survenu le 21 février 2019, en précisant que :

— la nature des dommages était la « moisissures des murs »,

— le montant HT était « à déterminer »,

— les personnes lésées étaient la SCI TINU lot 13 et le locataire M. [M],

— la cause était l’usure des lucarnes ; et elle a joint notamment la facture PANORAMEN en date du 22 juillet 2019 adressée au syndic pour « habillage et mise en peinture des lucarnes de toit » de 2 772 euros.

La SCI TINU ne justifie en revanche d’aucune facture de reprise des moisissures dans l’appartement.

Par ailleurs, la SCI produit :

des courriels des 22 et 30 mai 2023 de M. [S] à FONCIA au sujet d’un sinistre dans la petite chambre de l’appartement pour lequel il joint une déclaration qu’il a faite à son assureur ALLIANZ,

un compte rendu d’intervention du 6 juin 2023 de la société Fourgon et Heyd pour le compte du syndic aux fins de recherche d’infiltrations d’où il ressort que : *'il y a des désordres dans la chambre à coucher mais aussi dans l’autre chambre et la salle de bains,

* aucune anomalie n’a été révélée par le contrôle de la toiture,

* en revanche, elle suspecte un « pont thermique dans l’appartement durant les périodes froides d’hiver ».

Ce compte rendu de la société Fourgon et Heyd évoque une origine – pont thermique – déjà mentionnée le 17 avril 2019 par le rapport d’expertise de M. [B] [D] pour la société EXPERT HABITAT.

Or force est de constater que seuls des travaux de lucarne ont été faits mais non les travaux qui avaient été préconisés par EXPERT HABITAT (système de ventilation type Hygro B sur 3 piquages avec entrée d’air sur les menuiseries) que l’assureur de M. [M] ne voulait pas prendre en charge comme n’incombant pas au locataire.

Il résulte de ces éléments que les moisissures affectant les murs et plafonds ainsi que les traces du dégât des eaux mentionnées dans l’état des lieux de sortie ne peuvent être imputées à M. [M]. Dès lors, la demande au titre de la mise en peinture des murs et des plafonds sera rejetée.

Sur les manquements du locataire à son obligation d’entretien et sur le surplus des dégradations

Il ressort de l’état des lieux de sortie que n’étaient pas nettoyés :

l’électroménager, les meubles et le plan de travail de la cuisine,la faïence murale, le lavabo, la baignoire, le miroir et la VMC dans la salle de bains, le sol de l’entrée, du dégagement, de la chambre 1, des WC et de la salle de bains.

Est également mentionnée la présence de tartre (le nettoyage des dépôts de calcaire des appareils sanitaires est à la charge du locataire selon le décret du 26 août 1987 annexe à l’article 1) sur les mitigeurs du lavabo de la salle de bains et de la baignoire, la baignoire elle-même ainsi que la cuvette des WC, outre que l’abattant de ceux-ci est taché.

De plus, il est noté qu’un spot de l’éclairage plafond (rampe de spots) de la salle de bains est cassé et que deux ne fonctionnent pas ; cet éclairage était noté en bon état à l’entrée. En outre, l’éclairage plafond de la chambre 2 (globe verre) ne fonctionne pas et est cassé ; le constat du commissaire de justice du 23 juin 2023 précise que le cache en verre est démonté et posé au sol. Ce globe était noté en bon état à l’entrée.

La chasse d’eau des WC est notée en mauvais état, avec comme observation : « cache manquant » ; le constat du commissaire de justice du 23 juin 2023 ne note aucune défaillance du mécanisme de chasse d’eau mais seulement que : « il manque le cache autour du bouton de la chasse d’eau ». Elle était notée en bon état à l’entrée.

La porte des WC (en bois peint selon l’état des lieux d’entrée) est notée en mauvais état avec « colmatage, traces adhésives et tâches » ; le constat du commissaire de justice précise que l’ouvrant est colmaté avec du mastic et fendu dans son épaisseur. A l’entrée cependant, elle était déjà notée, en état d’usage, avec en observation « taches de peinture (moyen) ».

Une poignée de porte est notée manquante dans la chambre 1.

Si certaines portes sont décrites comme en mauvais état (« écailles » et/ou « tâches »), celle des WC comme indiqué ci-dessus et celle de la chambre 1 étaient notées à l’entrée en état d’usage avec des tâches de peinture pour la première et des « écailles (moyen) » pour la seconde.

Il manque une clé de la porte palière (2 à la sortie alors que 3 à l’entrée).

Au vu de ces éléments caractérisant un manquement du locataire à son obligation d’entretien, outre quelques dégradations, et des devis produits, il convient d’accorder à la SCI TINU les sommes suivantes à titre d’indemnisation :

Nettoyage, y compris des meubles de cuisine : 400 € Spot cassé et cache en verre du globe démonté : 120 € (ne peut être retenu le coût de la pose d’un « DCL » au plafond et d’une lampe de SDB en applique pour 296,50 € + 98,40 €)Cache manquant du bouton de la chasse d’eau (le remplacement de tout le mécanisme de vidage pour 104,55 € n’est pas justifié) : 50 €Réparation de la porte des WC : 50 € Remplacement du cylindre de la porte palière : 30 €Remplacement d’une poignée de porte : 30 €Total : 680 euros

La mise à la charge du locataire de la remise en peinture des portes pour 1205,40 euros n’est pas justifiée au regard de leur état d’usage à l’entrée pour deux d’entre elles et de la vétusté résultant de la durée d’occupation du logement par M. [M]. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les charges

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (…)

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

(…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

(…).

En l’espèce, il est réclamé, sous couvert de réparations, les sommes suivantes :

—  73 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023,

—  165 euros au titre de l’entretien annuel de la chaudière « qui reste à réaliser », le dernier entretien remontant au 11 janvier 2022.

Il est produit, au soutien de cette dernière demande, la facture d’entretien de 2022 au nom de FONCIA et un devis du 30 juin 2023 au nom de FONCIA.

Il n‘est pas justifié de ce qu’il s’agirait d’une dépense à la charge du locataire en vertu du contrat de bail, que le bailleur aurait dû assumer du fait de sa carence.

Dès lors, comme pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’entretien annuel de la chaudière est une charge récupérable.

Or il n’est pas contesté que M. [M] était à jour du paiement de ses provisions sur charges et qu’aucune régularisation de charges ne lui a été communiquée comme l’oppose M. [M].

Le contrat ne prévoit pas que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et l’entretien annuel de la chaudière ne seraient pas incluses dans la provision sur charges mensuelle ; il stipule en effet seulement, concernant les modalités de règlement des charges récupérables : « provisions sur charges avec régularisation annuelle ».

Dès lors, en l’absence de régularisation de charges, ces demandes seront rejetées.

Sur les comptes entre les parties

Les sommes mises ci-dessus à la charge de M. [M] étant équivalentes au dépôt de garantie non restitué, il convient de débouter la SCI TINU de l’ensemble de sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCI TINU, succombant, sera condamnée aux dépens et à payer à M. [M] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, elle-même étant déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SCI TINU de sa demande ;

CONDAMNE la SCI TINU à payer à Monsieur [I] [M] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI TINU aux dépens et la déboute de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en toutes ses dispositions ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant C. Garczynski, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection

Catherine GARCZYNSKI