RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00415 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMSO

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Eric-alban WOLFF – 337

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 28 août 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Ordonnance du 28 Août 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. CEETRUS FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 6] METROPOLE sous le n° 969 201 532, prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS, M^e Eric-alban WOLFF, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. OCHAN SWEIG, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 894 973 056, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 15 Juillet 2025

Président : Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente

Cédric JAGER, Greffier

Réputée contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 07 mars 2025, la Sas Ceetrus France a fait assigner la Sàrl Ochan Sweig devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg en constat de résiliation de bail commercial, expulsion et provisions.

Elle demande au juge des référés de :

constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 26 mars 2021 entre la société Ceetrus France et la société Ochan Sweig, venant aux droits de Monsieur [B] [W], portant sur le local à usage commercial portant le numéro 4 d’une superficie de 101 m2 situé au sein du centre situé [Adresse 5] à [Localité 7], est acquise depuis le 11 octobre 2024 ; en conséquence, constater la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date ; ordonner l’expulsion de la société Ochan Sweig et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;condamner la société Ochan Sweig, à titre provisionnel, à payer à la société Ceetrus France la somme en principal d’un montant de 93.147,94 euros TTC, selon le décompte locatif établi à la date du 25 février 2025, à parfaire ;condamner la société Ochan Sweig au paiement d’une d’indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 249,95 euros par jour, établi sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, conformément aux termes du bail conclu le 26 mars 2021 entre les parties, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 12 octobre 2024 et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à la société Ceetrus France ; dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au Bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10% à compter du 13 septembre 2024 et jusqu’à parfait paiement ; dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au Bailleur seront également productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance respective ; dire que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la société Ceetrus France en sa qualité de Bailleur ; en tout état de cause, condamner la société Ochan Sweig à payer à la société Ceetrus France la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion.

À l’audience du 15 juillet 2025, la Sas Ceetrus France s’est référée à ses écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Régulièrement assignée selon la procédure de l’article 659 du code de procédure civile, la Sàrl Ochan Sweig n’a pas constitué avocat.

SUR QUOI

Sur les demandes d’expulsion et de paiements provisionnels :

Le bail commercial en date du 26 mars 2021 tel que modifié par le dernier avenant du 10 mars 2022 stipule, page 62, que le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, notamment en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer.

La Sas Ceetrus France a fait délivrer à la défenderesse, le 11 septembre 2024, un commandement de payer la somme au principal de 64.882,61 euros visant la clause résolutoire.

La demanderesse produit également un état néant des créanciers inscrits.

La charge de la preuve du paiement dans le mois de la mise en demeure incombe au preneur.

La Sàrl Ochan Sweig, sur qui pèse la charge de la preuve du paiement dans le mois du commandement, n’a pas comparu ni, partant, contesté la dette locative.

Il en résulte que le juge des référés ne peut que constater la résiliation du bail à la date du 11 octobre 2024.

La Sàrl Ochan Sweig devient donc occupante sans droit des locaux appartenant à la Sas Ceetrus France à compter de la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision, mais sans qu’il soit nécessaire d’accorder le concours de la force publique.

La bailleresse demeure libre par ailleurs de faire venir un serrurier au besoin, sans qu’une autorisation judiciaire soit nécessaire à compter de la résiliation et s’agissant d’un local commercial qui ne peut être qualifié de domicile.

L’obligation de la défenderesse de verser à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers, charges et taxes dus jusqu’au 11 octobre 2024 inclus, la somme de 66.415,75 euros (correspondant à la somme de 64.882,61 euros et 1.533,14 euros) n’est pas sérieusement contestable.

La Sàrl Ochan Sweig sera condamnée à verser la somme de 66.415, 75 euros à titre de provision, avec intérêt au taux légal à compter du 11 septembre 2024 sur la somme de 64.882,61 euros et à compter du 07 mars 2025 sur la somme de 1.533,14 euros.

La partie demanderesse sollicite également la condamnation de la Sàrl Ochan Sweig au paiement d’une indemnité d’occupation de 249,95 euros par jour conformément aux stipulations du bail commercial, soit le double du loyer annuel pratiqué.

Or, cette majoration constitue une clause pénale susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, et de donner lieu à modération par le juge du fond. Son application se heurte donc à une contestation sérieuse de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La provision mensuelle d’indemnité d’occupation sera donc fixée au montant non sérieusement contestable correspondant au loyer mensuel majoré des charges jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués à compter du mois de novembre 2024 mais sans que ce montant soit indexé compte tenu de sa nature indemnitaire.

La défenderesse sera condamnée à verser ces sommes provisionnelles selon les modalités fixées au dispositif.

En outre, la Sas Ceetrus France sollicite que les sommes exigibles payées en retard au bailleur soient forfaitairement majorées à hauteur de 10% à compter du 13 septembre 2024 et jusqu’à parfait paiement et qu’elles soient productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance respective par application de l’article 3.16 du bail commercial du 26 mars 2021.

Toutefois, les pouvoirs du juge des référés qui accordent une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. La clause pénale dont il est demandé de faire application étant susceptible d’être modérée par le juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Enfin, la demande de conservation du dépôt de garantie excède les pouvoirs du juge des référés, lequel peut seulement allouer une provision. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Il n’y aura pas lieu à référé pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

La Sàrl Ochan Sweig sera également condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer par application de l’article 695 du code de procédure civile pour un montant de 359,55 euros.

L’équité commande d’allouer à la Sas Ceetrus France la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La Sàrl Ochan Sweig sera condamnée à lui verser cette somme.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties avec effet au 11 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la Sàrl Ochan Sweig et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux loués portant le numéro 4 d’une superficie de 101 m2 situé au sein du centre situé [Adresse 5] à [Localité 7], occupés sans droit ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder le concours de la force publique et à autoriser l’assistance d’un serrurier ;

CONDAMNONS la Sàrl Ochan Sweig à verser par provision à la Sas Ceetrus France :

— la somme de 66.415,75 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal à compter du 11 septembre 2024 sur la somme de 64.882,61 euros et à compter du 07 mars 2025 sur la somme de 1.533,14 euros ;

— chaque mois à compter du 1er novembre 2024, la somme équivalente à un mois de loyers telle que défini par le contrat de bail du 26 mars 2021 outre les charges mais sans indexation à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à l’application de la clause pénale ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes de la Sas Ceetrus France ;

CONDAMNONS la Sàrl Ochan Sweig aux frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer pour un montant de 359,55 euros ;

CONDAMNONS la Sàrl Ochan Sweig à payer à la Sas Ceetrus France la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER S. ARNOLD