TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

Chambre 04 – N° RG 23/11646 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XY2C

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

Mme [D] [Y] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par M^e Manon LEULIET, avocat au barreau de DOUAI

M. [H] [E]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Manon LEULIET, avocat au barreau de DOUAI

M. [W] [E]

[Localité 2]

représenté par M^e Manon LEULIET, avocat au barreau de DOUAI

M. [U] [E]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Manon LEULIET, avocat au barreau de DOUAI

M. [P] [E]

[Adresse 11]

[Localité 8]

représenté par M^e Manon LEULIET, avocat au barreau de DOUAI

M. [Z] [E]

[Adresse 12]

[Localité 9]

représenté par M^e Manon LEULIET, avocat au barreau de DOUAI

DEFENDEUR :

M. [B] [S]

[Adresse 14],

[Localité 6]

représenté par M^e Héloïse HICTER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

Greffier : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS : Vu la cloture différée au 28 Février 2025.

A l’audience publique du 06 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 19 Janvier 2026.

Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 19 Janvier 2026 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 26 décembre 2022 par Me [A] [N], Mme [D] [Y] veuve [E], représentée par sa tutrice Mme [Z] [E] épouse [X], M. [H] [E], M. [W] [E], M. [U] [E], M. [P] [E] et Mme [Z] [E] épouse [X] (ci-après ''les consorts [E]'' ou ''les promettants'') ont consenti à M. [B] [S] (ci-après ''le bénéficiaire'') une promesse unilatérale de vente par laquelle ils lui ont conféré la faculté d’acquérir une maison à usage d’habitation et toutes ses dépendances et terrain sis [Adresse 1] à [Localité 13] (Nord), moyennant le prix de 590.000 euros, hors frais d’acte et de négociation.

Ladite promesse de vente n’a expressément été soumise à l’accomplissement d’aucune condition suspensive particulière, notamment d’autorisation administrative et certificat d’urbanisme opérationnel, ni d’obtention d’un financement.

Il était stipulé que la promesse était consentie au bénéficiaire pour une durée expirant le 31 mars 2022 à 16 heures, sa réalisation devant avoir lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la manifestation par le bénéficiaire de sa volonté de réaliser la vente par exploit de commissaire de justice, lettre recommandée avec accusé de réception ou écrit remis contre récépissé, le tout auprès du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente et accompagné, notamment, du versement du prix de vente par virement sur le compte du notaire instrumentaire.

Le 31 mars 2023 à 14 heures, M. [S] a déposé contre récépissé à l’étude du notaire instrumentaire un écrit dans lequel il a déclaré lever l’option d’achat.

La signature de l’acte authentique de vente n’est, toutefois, jamais intervenue.

Suivant lettre recommandée avec avis de réception signifiée le 07 juillet 2023, Me [A] [N] a mis en demeure M. [S] d’avoir à verser aux consorts [E] la somme de 59.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

Cette mise en demeure n’ayant pas été suivie d’effet, les consorts [E] ont, par exploit daté du 19 décembre 2023, assigné M. [S] devant le tribunal judiciaire de LILLE, aux fins de versement du montant de l’indemnité d’immobilisation et du montant de la clause pénale prévus à la promesse, ainsi que de dommages et intérêts.

Suivant ordonnance en date du 15 janvier 2025, la clôture de l’instruction a été différée au 28 février 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 06 novembre 2025.

* * *

Au terme de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, les consorts [E] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1117 alinéa 1, 1124, 1217, 1231-1, 1231-6, 1344 du Code civil et 700 du Code procédure civile, de :

— déclarer que M. [S] [B] est responsable de la défaillance dans la réalisation de la vente,

— condamner M. [S] [B] à payer la somme de 59.000 € en application de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation du bien,

— condamner M. [S] [B] à payer la somme de 59.000 € en application de la clause pénale prévue au contrat de vente,

— condamner M. [S] [B] à leur payer la somme de 509,20 € en indemnisation du préjudice financier subi,

— condamner M. [S] [B] à leur payer la somme de 6.000 € en indemnisation du

préjudice moral subi,

— condamner M. [S] [B] à leur payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [S] [B] aux entiers frais et dépens.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2024 par voie électronique, M. [S] demande au tribunal de :

— rejeter la demande des consorts [E] ;

— condamner solidairement l’ensemble des demandeurs à lui verser la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement l’ensemble des demandeurs aux dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties susvisées pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, conformément aux dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal rappelle n’avoir à statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions récapitulatives des parties.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux articles 1188 et suivants du même code, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Selon l’article 1124 alinéa 1er du Code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Le consentement du promettant est irrévocable de sorte que, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, avant la levée d’option du bénéficiaire, le promettant, bien que toujours propriétaire de son bien, ne peut en disposer librement et le céder à un tiers.

Les parties peuvent ainsi stipuler une indemnité d’immobilisation qui constitue, non pas une clause pénale susceptible de révision au sens des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, mais le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse durant le délai d’option.

Aux termes de l’article L.313-40 du Code de la consommation, l’acte écrit ayant pour objet de constater notamment l’acquisition en propriété d’un immeuble à usage d’habitation, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts immobilier(s).

L’article L.313-42 de ce même code précise que, lorsqu’un tel acte indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle il reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne pourra pas se prévaloir des dispositions protectrices de ce chapitre du code.

En l’absence de l’indication prescrite à l’article L. 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l’article L. 313-41.

En l’espèce, les consorts [E] sollicitent l’application à leur profit de la clause d’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte authentique de promesse de vente daté du 26 décembre 2022, faisant valoir que celle-ci leur est acquise, en ce que l’option ayant été levée par le bénéficiaire, la vente était parfaite, de sorte que M. [S] a manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant pas à la signature de l’acte authentique de vente.

Il est, en effet, stipulé à la promesse unilatérale de vente une indemnité d’immobilisation ainsi rédigée (pièce n°1, pages 26 et 27) :

« INDEMNITÉ FORFAITAIRE D’IMMOBILISATION

MONTANT

En contrepartie de la promesse faite par le PROMETTANT au BÉNÉFICIAIRE, ce dernier s’engage à verser, en cas de défaillance, la somme de CINQUANTE NEUF MILLE EUROS ( 59.000,00 € ), à titre d’indemnité d’immobilisation au PROMETTANT au plus tard dans les huit jours de la défaillance, dans l’éventualité où le BÉNÉFICIAIRE ne donnerait plus suite à l’acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées.

NATURE

La présente indemnité d’immobilisation ne constitue pas des arrhes, mais le prix forfaitaire de l’indisponibilité du BIEN objet des présentes. En conséquence, le PROMETTANT renonce à se prévaloir des dispositions de l’article 1590 du Code civil.

SORT DE L’INDEMNITÉ

En cas de réalisation de la vente promise, la somme qui aura été versée s’imputera sur le prix.

Si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au PROMETTANT à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du BIEN formant l’objet de la présente promesse.

L’indemnité ci-dessus est fixée à titre forfaitaire et définitif et ne pourra faire 1'objet d’aucune réduction quel que soit le temps écoulé entre ce jour et la décision par le BENEFICIAIRE de ne pas réaliser les présentes.

Toutefois, l’indemnité d’immobilisation ne sera pas acquise au PROMETTANT et la somme qui aura été versée sera restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévaut de l’un des cas suivants :

a) Si le BIEN se révélait faire l’objet :

— de servitudes conventionnelles ou de mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ;

— de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies dont la mainlevée amiable ne pourrait être obtenue des créanciers inscrits par le paiement de leur créance à l’aide de la partie payée comptant par la comptabilité du notaire rédacteur ;

— d’une destruction totale ou partielle ou de dégradations telles qu’elles ne permettraient pas sa jouissance dans des conditions normales.

— d’une location ou occupation non déclarée aux présentes.

b) Si le PROMETTANT n’avait pas communiqué au BENEFICIAIRE ou à son notaire l’ensemble des pièces ou documents permettant l’établissement complet et régulier et la publication de l’acte de vente, devant entraîner la transmission au BENEFICIAIRE d”u.n droit de propriété incommutable. Cette communication devant comporter la remise :

— du titre de propriété ;

— la justification d’une origine de propriété régulière et incommutable au moins trentenaire remontant à un titre translatif.

c) Si le PROMETTANT venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à une vente amiable.

d) Enfin, et d’une manière générale, si la non réalisation était imputable au PROMETTANT ou en cas de non réalisation des présentes par suite de la défaillance d’une condition suspensive.

Dans ces cas, le remboursement au BENEFICIAIRE de l’indemnité d’immobilisation emportera de plein droit caducité de la promesse de vente ».

Les parties ont ainsi, par cette clause, entendu voir le bénéficiaire de la promesse verser aux promettants une somme constituant, non pas un ''simple'' acompte, ce qui était d’ailleurs expressément précisé, mais bien le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse durant le délai d’option.

Dans ces conditions, le fait que l’acte stipule qu’une indemnité forfaitaire d’immobilisation sera due « en cas de défaillance » est ambigu et requiert d’être interprété à la lumière non seulement du paragraphe précédent relatif à la « carence du bénéficiaire » qui « ne lève pas l’option dans le délai », mais également de l’existence simultanée à l’acte considéré d’une clause pénale « au cas où l’une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations devenues exigibles » (pièce n°1, page 27) et, par conséquent, d’être lue comme étant « en cas de défaillance dans la levée de l’option ».

Au cas d’espèce, il est justifié d’un écrit remis au notaire instrumentaire le 31 mars 2023 à 14 heures, soit deux heures avant l’expiration du délai, écrit par lequel M. [S] a expressément déclaré lever l’option d’acquisition de l’immeuble dans les conditions fixées à la promesse de vente du 26 décembre 2022 (pièce n°5 demandeurs).

Toutefois, il ne saurait être considéré que, par ce seul écrit, le bénéficiaire a valablement levé l’option, alors que la promesse de vente stipule que, pour être valable, cette levée d’option doit être accompagnée du versement par virement entre les mains du notaire d’une somme correspondant à la provision sur les frais d’acte de vente, à l’éventuelle commission d’intermédiaire ainsi qu’au prix stipulé payable comptant, déduction faite de l’indemnité d’immobilisation en exécution des présentes (pièce n°1, page 25). Tel n’a, de toute évidence, pas été le cas en l’espèce, alors que M. [S] argue de l’absence d’obtention du prêt lui permettant le financement de l’acquisition, ce que confirme, au demeurant, le notaire instrumentaire (pièces n°1 défendeur et 3 demandeurs).

L’option n’ayant pas été valablement levée, l’indemnité d’immobilisation a vocation à s’appliquer.

M. [S] entend, néanmoins, se prévaloir de l’absence de réalisation de l’intégralité des conditions suspensives et, plus précisément, de la condition suspensive d’obtention d’un financement, faisant ainsi obstacle à l’application de ladite indemnité d’immobilisation.

S’il ressort de la promesse unilatérale de vente du 26 décembre 2022 que l’engagement a été pris sans condition suspensive d’obtention préalable d’un ou plusieurs prêt(s) immobilier(s), puisque M. [S] avait alors expressément déclaré « avoir l’intention de financer [l’acquisition] au moyen de ses deniers personnels ou assimilés, sans condition de recours à un prêt » (pièce n°1, page 7), il soutient néanmoins que, s’agissant d’une condition suspensive d’ordre public, il ne pouvait y renoncer que par l’inscription à l’acte de la mention manuscrite prévue à l’alinéa 1er de l’article L.313-42 du Code de la consommation précité.

Il résulte cependant des dispositions de l’article 1369 du Code civil que l’acte reçu en la forme authentique par un notaire, tel que cela est le cas en l’espèce, est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi.

Il s’ensuit qu’en l’absence de condition suspensive d’obtention d’un financement stipulée à la promesse unilatérale de vente du 26 décembre 2022, M. [S] ne peut se prévaloir de la non-obtention d’un prêt pour tenter de se dégager des stipulations de la promesse qu’il a acceptées relatives à l’indemnité d’immobilisation.

La réalisation de l’intégralité des conditions suspensives de droit commun insérées à la promesse n’étant, par ailleurs, aucunement discutée, les consorts [E] sont, dès lors, parfaitement fondés à solliciter l’application de la clause d’indemnité d’immobilisation insérée à l’acte.

Par conséquent, il convient de condamner le bénéficiaire de la promesse à verser aux promettants le montant prévu à la promesse de vente au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation, soit la somme de 59.000 euros.

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du Code civil prévoit que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. […]”.

Il résulte de cet article que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Cette clause survit à la résolution amiable du contrat. Le juge peut en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

En l’espèce, outre le paiement par le bénéficiaire de la somme de 59.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, faute de levée d’option, les parties, anticipant sur la réalisation de la vente, ont également convenu du versement d’un même montant à titre de clause pénale par celle d’entre elles qui refuserait, nonobstant la levée d’option, de régulariser la vente par la signature de l’acte authentique.

Cette clause est ainsi rédigée (pièce n°1, page 27) :

«  CLAUSE PENALE

Au cas où l’une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations devenues exigibles, elle devra alors verser à l’autre partie une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente qui sera prélevée à due concurrence sur le montant de l’indemnité d’immobilisation. Le surplus éventuel sera versé par la partie défaillante sans délai ».

Cette clause pénale ne saurait, toutefois, trouver à s’appliquer au cas d’espèce, tandis qu’il a été retenu que le bénéficiaire n’a pas valablement levé l’option d’acquisition, ce à quoi il n’était, en tout état de cause, nullement contraint par la promesse unilatérale de vente.

La demande à ce titre est rejetée.

Sur les demandes indemnitaires

Les consorts [E] sollicitent, en outre, indemnisation de leur préjudice financier à hauteur de 509,20 euros, correspondant aux frais de l’acte authentique de promesse unilatérale de vente pour 380 euros, ainsi qu’au coût de signification du courrier de mise en demeure d’avoir à verser le montant de l’indemnité d’immobilisation daté du 03 juillet 2023, soit 129,20 euros (pièces n°2 et 4).

Ces derniers frais étant constitutifs de frais irrépétibles, ils seront requalifiés en ce sens et étudiés comme tels au sein du paragraphe dédié ultérieur.

Quant aux frais relatifs à la promesse unilatérale de vente, il ressort dudit acte que les parties ont entendus les mettre à la charge exclusive du bénéficiaire, lequel a versé la somme correspondante à la comptabilité du notaire instrumentaire (pièce n°1, page 28). Dans ces conditions, il n’est pas démontré que les consorts [E] subiraient un quelconque préjudice à ce titre.

La demande sera rejetée.

Enfin, les consorts [E] s’estiment légitimes à solliciter l’indemnisation du préjudice moral subi, alors que M. [S] ayant signé la promesse de vente et levé l’option d’achat, ils avaient dû abandonner les visites et ont perdu huit mois pour la vente de l’immeuble, lequel a, entre temps perdu de sa valeur, ce qui a été une source de perturbation pour eux et plus particulièrement pour Mme [D] [E] qui entrait en maison de retraite. Ils sollicitent à ce titre la somme de 6.000 euros.

Sur ce point, le tribunal entend rappeler que, tandis que la promesse unilatérale de vente expirait le même jour à 16 heures, M. [S] a déposé contre récépissé à l’étude du notaire instrumentaire, le 31 mars 2023 à 14 heures, un écrit dans lequel il a déclaré lever l’option d’achat (pièce n°5 demandeurs).

Aux termes de ladite promesse, ladite levée d’option, pour être valable, devait être accompagnée du versement entre les mains du notaire du prix de vente, ainsi que des frais d’acte de vente et des honoraires de l’intermédiaire à la vente, ce qui n’a pas été le cas.

En l’absence de prorogation du délai, les promettants ont ainsi, dès le 31 mars 2023 à 16 heures, recouvré la libre disposition de l’immeuble, « nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le BENEFICIAIRE ».

Du reste, en consentant à M. [J] une promesse unilatérale de vente d’une durée de trois mois, les consorts [E] ont accepté d’immobiliser leur bien pendant cette période, au risque que le bénéficiaire ne lève jamais l’option d’acquérir, ce pour quoi une clause destinée à fixer la contrepartie venant compenser cette immobilisation a été stipulée à l’acte.

Il n’est, dès lors, justifié ni d’une faute de M. [J] ni d’un préjudice indépendant de celui d’ores et déjà indemnisé par l’indemnité d’immobilisation.

La demande sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [S], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Partie perdante et condamnée aux dépens, sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée et il sera, en outre, condamné à verser aux demandeurs une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [B] [S] à verser à Mme [D] [Y] veuve [E], représentée par sa tutrice Mme [Z] [E] épouse [X], M. [H] [E], M. [W] [E], M. [U] [E], M. [P] [E] et Mme [Z] [E] épouse [X] la somme de 59.000 euros en application de la clause d’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 26 décembre 2022 ;

Condamne M. [B] [S] à verser à Mme [D] [Y] veuve [E], représentée par sa tutrice Mme [Z] [E] épouse [X], M. [H] [E], M. [W] [E], M. [U] [E], M. [P] [E] et Mme [Z] [E] épouse [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. [B] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Le greffier, La Présidente,