N° RG 24/04797 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MY35

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/04797

N° Portalis DB2E-W-B7I-MY35

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M. [R]

— M. [A]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 JANVIER 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [R]

né le 19 mai 1972 à [Localité 8] (68)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

comparant en personne

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [M] [A]

né le 08 août 1974 à [Localité 9] (59)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [N] [W], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 février 2022, avec prise d’effet au même jour, Monsieur [T] [R] a loué à Monsieur [S] [M] [A] un local à usage d’habitation, lot n°122, situé au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 470 euros hors charges outre 60 euros de provision sur charges, payable à terme à échoir, le 5 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, Monsieur [T] [R] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 350 euros au titre des loyers et charges échus au mois au 5 janvier 2024 et visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 31 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, Monsieur [T] [R] a fait assigner Monsieur [S] [M] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande de :

Constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,Subsidiairement prononcer la résiliation de plein droit du bail,Dire et juger que le locataire est occupant sans droit ni titre,Ordonner, en conséquence, l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, Condamner en quittance et deniers le locataire à payer les loyers et avances sur charges arrêtés au 20 mars 2024, soit une somme de 2 940 euros,Condamner en quittance et deniers le locataire à payer les loyers courants à compter du mois d’avril 2024 jusqu’à la résiliation du bail, un montant de 530 euros par mois (470 euros pour le logement et 60 euros de charges) incluant les loyers et l’avance mensuelle sur charges, outre l’indexation annuelle des loyers,Condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation égale au même montant que les loyers éventuellement révisés qui seraient normalement dus en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner le locataire à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer d’un montant de 139,32 euros, les frais provisionnels d’assignation et de notification à la préfecture du Bas-Rhin. Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 2 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [T] [R] comparaît en personne et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6 590 euros au titre des loyers et charges échus au 31 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Il précise qu’il y a eu un versement de loyer en octobre 2023 et en avril 2024. Le paiement du loyer courant n’a pas repris. Il ajoute que le locataire n’a pas quitté le logement.

Cité par acte délivré par dépôt à l’étude, Monsieur [S] [M] [A] ne comparaît pas.

Le locataire n’a pas répondu aux sollicitations du travailleur social en vue de l’établissement de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement, prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

E bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 31 janvier 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 2 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 12 novembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [T] [R] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 novembre 2024, la dette locative de Monsieur [S] [M] [A] s’élève à la somme de 6 590 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bailleur peut assigner le locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 29 janvier 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. La résiliation du bail ne pourra qu’être constatée.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [S] [M] [A] ainsi que tout occupant de son chef, sera ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

• Sur l’indemnité d’occupation

La demanderesse doit être indemnisée pour l’occupation des locaux par le défendeur suite à la résiliation du bail, cette occupation étant constitutive d’une faute quasi-délictuelle.

Monsieur [S] [M] [A], occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation est fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la partie demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [M] [A] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 139,32 euros, les frais d’assignation et de notification à la préfecture du Bas-Rhin.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [R] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [S] [M] [A] sera condamné à verser à la partie demanderesse la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2022 entre Monsieur [T] [R], d’une part, et Monsieur [S] [M] [A], d’autre part, concernant le logement n°122, situé au [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 30 mars 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [M] [A] ainsi qu’à tous occupants de son chef de libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [M] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [T] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] [A] à verser à Monsieur [T] [R] la somme de 6 590 euros (décompte de loyers et charges arrêté au 31 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] [A] à verser à Monsieur [T] [R] une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] [A] à verser à Monsieur [T] [R] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer d’un montant de 139,32 euros ainsi que les frais d’assignation et de notification à la préfecture du Bas-Rhin ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS