Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

______________________

ILLKIRCH Civil

N° RG 25/01445

N° Portalis DB2E-W-B7J-N7FG

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e ALTEIRAC

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [F]

— M^e LEMONNIER

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.C.I. SSC, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [G] [A]

[Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 284

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [F]

né le 16 Février 1989 à [Localité 2]

[Adresse 3]

non comparant

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 03 Décembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 28 Janvier 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer le 22 et 25 octobre 2025 à monsieur [N] [F] et à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, la SCI SSC expose que :

— suivant acte sous seings privés du 4 novembre 2024, elle a donné à bail à monsieur [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3] ;

— le loyer convenu était de 650 euros charges outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 40 euros ;

— la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements du locataire le 20 octobre 2024 ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 11 août 2025, fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté à cette date à la somme de 2 700 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société SSC a, le 22 octobre 2025, fait assigner monsieur [F] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES devant le juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner solidairement monsieur [F] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES au paiement de la somme provisionnelle de 3 600 euros due au titre des loyers impayés 11 septembre 2025,

▸ les condamner solidairement à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸les condamner solidairement à une astreinte de 100 euros par jours de retard à compter de la signification de la présente décision,

▸ les condamner solidairement à régler une provision de 1 500 euros en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive,

▸ le condamner au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société SSC, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 4 660 euros au 28 novembre 2025 ;

Que monsieur [F] n’était ni présent ni représenté ;

Que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a conclu au débouté des demandes faites à son encontre motifs pris de ce qu’elle s’est portée caution au profit de monsieur [A] ; qu’à l’occasion de l’instruction du dossier de cautionnement, elle s’est rendue compte que le propriétaire du bien était la société demanderesse dont monsieur [A] n’était que l’un des associés de sorte qu’elle a rejeté la demande de cautionnement ; que cette dernière a cherché à

régulariser la situation en faisant signer à monsieur [F] le 30 juin 2025, un avenant aux termes duquel la SCI substituait monsieur [A] ; que la SCI est dépourvue de toute qualité à agir à son encontre n’étant ni la cocontractante ni la bénéficiaire de l’engagement de caution, l’initiative étant le fait de monsieur [A], lui seul ayant qualité à actionner la garantie Visale, sur le fondement de laquelle la caution a été faite ; que de plus l’article 8.1 de la convention prévoit que le bailleur reconnaît la sincérité et l’exactitude des informations qu’il fournit à défaut de quoi la nullité de l’acte de cautionnement est encourue ; que de surcroît l’article 9.2 du contrat de cautionnement dispose que le bénéfice du dispositif Visale cesse de plein droit en cas de modification du bail par voie d’avenant ;

Attendu que les parties présentes étaient informées que la décision sera mise à disposition à compter du 28 janvier 2026 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société SSC justifie avoir saisi Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2025 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la SCI demanderesse ne rapporte pas la preuve que l’assignation a été notifié aux services de la préfecture une copie de l’assignation ;

Que la demande résolution du contrat de bail est par conséquent irrecevable ; que les demandes qui en sont la conséquence et qui tendent à l’expulsion de monsieur [F] et au paiement des indemnités d’occupation sont elles aussi irrecevables ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) à titre provisionnel

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [F] n’a pas réglé le montant des loyers et charges de sorte qu’au jour de l’audience, il reste du la somme de 4 660 euros outre les frais ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner le locataire au paiement provisionnel de la somme de 4 660 euros au titre des impayés de loyers ;

Sur la demande de condamnation solidaire à l’égard de la caution

Sur l’irrecevabilité alléguée de la demande faite par la SCI

Attendu que pour échapper à la demande qui lui est adressée, la société ACTION LOGEMENT SERVICES conteste l’intérêt à agir de la SCI, le bail ayant été signé par monsieur [A] qui s’est présenté en qualité de bailleur, qualité qui n’était pas la sienne ; qu’elle soutient s’être portée caution au profit de monsieur [A] ;

Attendu qu’il résulte de la convention de bail signée le 4 novembre 2024 que la caution avait pris connaissance des termes de l’engagement de monsieur [F] le 18 octobre ;

Que les conditions générales du contrat de cautionnement signé le 20 octobre 2024 (pièce demandeur 3) mentionnent monsieur [A] comme bailleur ; que les conditions particulières mentionnent bien monsieur [F] en qualité de bénéficiaire ;

Attendu que l’engagement de la société ACTION LOGEMENT SERVICES bénéficie au premier chef au locataire, l’identité du bailleur étant indifférente à l’analyse du risque que présente le locataire ; qu’en contrepartie de cet engagement, la caution substitue le bailleur dans ses droits à la hauteur des sommes qu’elle aura réglées ;

Que l’avenant du 30 juin 2025, par lequel la SCI se substitue à monsieur [A], est sans effet sur l’engagement de caution pris par la société ACTION LOGEMENT SERVICES et notamment sur son article 9 dès lors que la substitution de bailleur ne modifie pas le risque garanti ; qu’admettre le contraire reviendrait à mettre à néant de nombreux actes de cautionnement ;

Qu’il s’ensuit que la SCI a qualité à agir l’encontre de la caution ;

Sur le bien-fondé de la demande

Attendu que la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne conteste pas le montant de la dette de monsieur [F] qu’elle a accepté de cautionner et contre lequel elle n’allègue aucun reproche ;

Qu’elle sera en conséquence condamnée solidairement avec le locataire à régler à la demanderesse la somme de 4 660 euros ;

Sur les demandes accessoires

Attendu pour ce qui est de la demande de condamnation à une astreinte, que la société SSC ne rapporte pas la preuve d’une difficulté dans l’exécution de la présente ordonnance ; qu’elle sera en conséquence déboutée de ce chef de demande ;

Que le simple fait de résister à une demande en paiement n’est pas en soi constitutif d’une résistance abusive ; que la société demanderesse sera également déboutée de cette demande ;

Attendu que la convention de caution ne portant que sur les loyers impayés, monsieur [F] sera seul condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 août 2025 ;

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SSC les frais non compris dans les dépens ; qu’en conséquence, le locataire et la société caution seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des référés par ordonnance réputée contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DISONS la société SSC irrecevable dans ses demandes d’expulsion de monsieur [N] [F] et de condamnation à lui régler des indemnités d’occupation ;

DISONS recevables les demandes faites à l’encontre de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [N] [F] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES à payer en deniers ou quittances à la société SSC la somme provisionnelle de 4 660 euros (quatre mille six cent soixante euros) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 28 novembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

DEBOUTONS la société SSC de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTONS la société SSC de sa demande de condamnation à des dommages-intérêts du chef de résistance abusive ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [N] [F] à payer à la société SSC la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [N] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 août 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 4] le 28 janvier 2026,

Le Greffier Le Juge des Référés

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY