TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° 25/00071

DOSSIER : N° RG 25/00015 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DNOP

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [H] [P] EPOUSE [N]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Guillaume FORTUNET, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [R] [N]

né le 03 Juillet 1967 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Guillaume FORTUNET, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [K] [N]

né le 04 Mai 1969 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 5]

représenté par M^e Guillaume FORTUNET, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [Y]

né le 05 Août 1984 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : [K] PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 avril 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 juin 2025

copie + copie exécutoire

délivrées le : 30/06/2025

à M^e FORTUNET + 1 ccc au défendeur

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [N] et Mme [H] [N], née [P], ont donné à bail à M. [Z] [Y], né le 5 août 1984, et à Mme [W] [I], née le 29 janvier 1996, une maison à usage d’habitation, sise [Adresse 2] à [Localité 9], par contrat du 5 janvier 2019 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 750 euros.

Par avenant au bail en date du 22 février 2024, M. [Y] a été désigné seul locataire du logement à la suite du départ de Mme [I], toutes les autres clauses du contrat restant inchangées.

Par lettre recommandée du 20 mai 2024, réceptionnée le 27 mai suivant, M. et Mme [N] ont donné congé à M. [Y] pour le 4 janvier 2025, en vue d’une reprise du logement pour y loger leur petit-fils, [T] [N], domicilié à [Localité 12].

Parallèlement, par acte de commissaire de justice déposé à étude le 12 décembre 2024, Mme [N] et MM. [K] et [R] [N], venant aux droits de M. [F] [N], décédé, ont fait délivrer à M. [Y] un commandement de payer la somme de 3 517.80 euros représentant des loyers impayés depuis septembre 2024, outre un impayé partiel de mars 2024.

Par acte de commissaire de justice remis en main propre le 23 décembre 2024, Mme [N] et MM. [K] et [R] [N] ont assigné M. [Y] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire :

— afin que le congé pour reprise soit déclaré valable,

— afin que le défendeur soit déclaré occupant sans droit ni titre des locaux qu’il persiste à occuper,

— afin que soit ordonnée la libération des lieux et, qu’à défaut de libération spontanée et de remise des clés, soient ordonnées :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. [Y] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place,

— dans l’attente de l’expulsion, la condamnation de M. [Y] à payer aux consorts [N] une indemnité d’occupation mensuelle, égale au dernier loyer qui serait dû si le bail se poursuivait, outre revalorisation légale,

— afin que le défendeur soit condamné à leur verser la somme de 3 517.80 euros au titre des loyers impayés,

— afin que le défendeur soit condamné aux dépens de l’instance et à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d'[Localité 8] par courriel daté du 24 décembre 2024.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique du 24 avril 2025 : les deux parties y ont été présentes ou dument représentées.

Dans leurs conclusions, signifiées à la partie adverse le 3 avril 2025, et à la barre du tribunal, les consorts [N], par la voix de leur conseil et à titre principal, maintiennent les termes de leur exploit introductif d’instance et réitèrent leurs prétentions, tout en actualisant le montant de leur créance locative : au 14 mars 2025, celle-ci s’élève à la somme de 6 051.15 euros.

Ils contestent les arguments avancés par leur locataire pour rejeter la validité du congé pour reprise du logement. Néanmoins, à titre subsidiaire, ils demandent que le tribunal constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail, en raison d’un commandement de payer les loyers impayés resté sans effet et qu’il déclare le bail résilié au 12 février 2025.

Pour sa défense, M. [Y] déclare être en situation financière délicate : il est séparé de sa compagne et il a deux enfants de 3 et 6 ans à sa charge. Il est sans emploi et perçoit 800 euros par mois de Pôle Emploi. C’est la raison pour laquelle il ne peut pas payer un loyer de plus de 800 euros.

Il a déposé une demande de logement social et il ne quittera pas son logement actuel tant qu’il n’aura pas obtenu ce logement. Par ailleurs, la CAF demande la mise en place d’un plan d’apurement et il en souhaite un, mais ses bailleurs ne réagissent pas.

Malgré le signalement du commandement de payer aux autorités préfectorales à mi-décembre 2024, malgré la dénonce de l’assignation auxdites autorités à fin décembre 2024, aucun diagnostic social et financier sur la situation de M. [Y] n’est parvenu au tribunal au jour de l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la conformité du congé pour reprise du logement

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (…).

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice (…).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre (…).

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. (…).

En l’espèce, les bailleurs, par lettre recommandé avec accusé de réception, ont adressé le congé pour reprise le 20 mai 2024, le bail arrivant à expiration le 4 janvier 2025 : ce congé a donc respecté à la fois la forme du congé, le préavis légal de six mois et l’échéance triennale du bail, et il a bien précisé que le logement était destiné au petit-fils des bailleurs.

Cependant, il convient de noter que ledit congé ne justifie pas du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, autrement dit ne précise pas l’intérêt qu’a leur petit-fils d’intégrer leur maison ; de plus, le texte de loi précise que le congé doit être accompagné d'« une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire ».

Pour ces deux motifs, le congé pour reprise du logement délivré par M. et Mme [N] ne sera pas reconnu valable par le Tribunal.

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, les consorts [N] ont fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. [Y], par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024.

Le 23 décembre 2024, les consorts [N] ont assigné M. [Y] devant le Juge des contentieux de la protection, par acte de commissaire de justice remis en main propre.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d'[Localité 8] par courriel du 24 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 24 avril 2025.

Les procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande des consorts [N] de faire application de la clause résolutoire du bail est, quant à elle, déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les consorts [N] produisent à la barre un état récapitulatif du compte de leur locataire, arrêté au 14 mars 2025, qui montre que M. [Y] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 6 051.15 euros.

Par conséquent, ce dernier ne contestant pas sa dette, il convient de le condamner à payer cette somme aux consorts [N], somme assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, M. [Y] déclare des ressources ne dépassant pas le RSA, n’évoque aucune perspective d’amélioration de sa situation et porte ses espoirs sur un hypothétique plan d’apurement, alors qu’il ne parvient pas à honorer ses loyers courants et qu’il n’a pas repris le paiement de ses loyers avant l’audience de jugement, comme l’exige la Loi. Par ailleurs, l’absence de diagnostic social et financier ne permet pas au Juge d’avoir un avis éclairé sur le cas de ce débiteur.

Dans ce contexte, l’analyse montrant qu’il n’est raisonnablement pas en situation de régler sa dette locative, il convient de ne pas accorder de délais de paiement à M. [Y].

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la dernière reconduction du bail, que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 12 décembre 2024 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des deux mois qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 5 janvier 2019, sont réunies à la date du 12 février 2025 à minuit.

Dans ces conditions et compte tenu de la nécessité de préserver les intérêts des bailleurs, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [Y] et de tous occupants de son chef et d’autoriser les consorts [N] à faire débarrasser tous meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation du logement

Le contrat de location étant rompu à compter du 13 février 2025 et M. [Y] occupant toujours les lieux au jour de l’audience, il convient, afin de compenser cette occupation, de fixer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail et de condamner M. [Y] à son paiement mensuel à compter du 1er avril 2025 (la période comprise entre le 13 février et le 31 mars 2025 étant déjà incluse dans les 6 051.15 euros accordés supra), ce jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. [Y] sera condamné aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner M. [Y] à payer aux consorts [N] la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la validité du congé donné par M. et Mme [F] [N] à M. [Z] [Y] pour reprise du logement en faveur du petit-fils des bailleurs,

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à Mme [H] [N] et MM. [K] et [R] [N] la somme de 6 051.15 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024,

CONSTATE l’acquisition, au 13 février 2025, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 5 janvier 2019,

DIT que M. [Z] [Y] et tous occupants de son chef devra (devront) libérer les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 9], dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

A défaut, ORDONNE l’expulsion de(s) (l') occupant(s), avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

AUTORISE Mme [H] [N] et MM. [K] et [R] [N] à faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) (l') expulsé(s),

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à Mme [H] [N] et MM. [K] et [R] [N] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés,

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à Mme [H] [N] et MM. [K] et [R] [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de l’assignation, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT