MINUTE N°

N° RG 25/01064 – N° Portalis DB22-W-B7J-TOHL

Monsieur [E] [K]

C/

Monsieur [N] [X]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Février 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [K] – demeurant [Adresse 4]

Non comparant, représenté par Maître Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [X] – demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Hélène ROBERT

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [N] [X]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 6 juin 2014, Monsieur [E] [K] a consenti à Monsieur [N] [U], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de 2/3 pièces sis dans un immeuble à [Localité 7], [Adresse 2].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 1.250 euros payable à terme à échoir outre une provision sur charges d’un montant de 50 euros. Il s’élève désormais à la somme mensuelle de 1.484,54 euros, provision sur charges incluse.

Lors de l’entrée dans les lieux, Monsieur [N] [X] a versé une somme de 1.250 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [E] [K] a fait notifier à Monsieur [N] [X], par exploit de la SELARL GRAND OUEST, Commissaires de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 10 avril 2025 portant sur la somme principale de 2.969,08 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 4 juillet 2025, Monsieur [E] [K] a assigné à comparaître Monsieur [N] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, sollicitant notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 mai 2025 ou au 11 juin 2025,

— Prononcer l’expulsion de des lieux loués libres de tout occupation et de tout mobilier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [N] [X] à payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au double du montant contractuel à compter du 23 mai 2025 ou du 11 Jun 2025, charges en sus la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner Monsieur [N] [X] au paiement de la somme de 5.950,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2025, outre les intérêts de retard à compter du commandement de payer pour les sommes y visées.

— Refuser tout délai de paiement,

— Condamner Monsieur [N] [X] aux entiers dépens

— Condamner Monsieur [N] [X] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 4 décembre 2025, Monsieur [E] [K] représentée par son avocat, a soutenu oralement les demandes de son exploit introductif d’instance, et actualisé sa créance à la somme de 8675,50 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Il indique s’opposer par principe à l’octroi de tout délai.

Monsieur [N] [X], bien que régulièrement assigné par acte remis à l’étude n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire, appelée à l’audience du 4 décembre 2025 a été mise en délibéré au 4 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABLITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [E] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique dont il lui a été accusé de réception le 15 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 6 juin 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 avril 2025, pour paiement de la somme principale de 2.969,08 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 10 juin 2025, minuit, par application de l’article 642 du code de procédure civile.

III – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

Le Bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [X] reste lui devoir la somme principale de 8.675,50 euros échéance du mois de novembre incluse, hors frais de contentieux.

Monsieur [N] [X] sera, en conséquence condamné à payer à Monsieur [E] [K] la somme de 8.675,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 27 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

IV – SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, il apparaît du décompte produit par le Bailleur que Monsieur [N] [X], entré dans les lieux le 6 juin 2014, a repris le paiement des loyers en cours pour les mois de septembre, octobre et novembre 2025.

Par ailleurs, il résulte du diagnostic social et financier reçu par le greffe que Monsieur [N] [X] a été confronté à des difficultés financières à la suite de son licenciement en 2022 de son poste de conseiller financier. Il a alors suivi une formation en cybersécurité et a obtenu un diplôme qui lui a permis de retrouver un emploi pour une durée de six mois qui devrait déboucher sur un contrat à durée indéterminée.

En conséquence, Monsieur [N] [X] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [N] [X] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, en sus du loyer courant entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Il convient de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation Monsieur [N] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de tel sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Monsieur [E] [K] sera débouté de sa demande d’astreinte.

V – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [X], qui succombe supportera la charge des dépens qui comprendront le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que le Bailleur a dû accomplir, il sera condamné à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable Monsieur [E] [K] en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 juin 2014 entre Monsieur [E] [K] et Monsieur [N] [U] concernant appartement de type F2/F3 sis dans un immeuble à [Localité 7][Adresse 1] [Adresse 2] sont réunies à la date du 10 juin 2025, minuit

CONDAMNE Monsieur [N] [U] à verser à Monsieur [E] [K] la somme de 8.675,50 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025, date du commandement de payer sur la somme de 2.968,08 euros et à compter du 4 juillet 2025, date de l’assignation pour le surplus.

AUTORISE Monsieur [N] [U] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 24 mensualités de 361,47 euros chacune, la 24ème et dernière mensualité devant en outre solder la dette en principal, intérêts et accessoires.

PRECISE que sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

Dit que si les délais accordés son entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d‘une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet,Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,Qu’à défaut pour Monsieur [N] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [K] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Monsieur [N] [U] soit condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date effective de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à Monsieur [E] [K], ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE Monsieur [N] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

CONDAMNE Monsieur [N] [U] à payer à Monsieur [E] [K] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [K] de ses demandes plus amples ou contraires.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 4 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrat à titre temporaire et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier La magistrate à titre temporaire,