MINUTE N°

DOSSIER : N° RG 26/00031 – N° Portalis DBW4-W-B7K-DSWM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [L]

Mas Cantarelle

13150 BOULBON

représenté par M^e Laurence JACQUES FERRI, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [G]

né le 03 Octobre 1949 à MONTMORENCY (95160)

1 impasse des Tonneliers

13150 TARASCON

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 30 mars 2026

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 AVRIL 2026

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 AVRIL 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [L], en présence et avec le concours de l’agence ACT’IM, dont le siège social est situé 43, rue des Halles à Tarascon (13150), a donné à bail à M. [B] [G], né le 3 octobre 1949, une maison de ville à usage d’habitation, située impasse des Tonneliers à Tarascon (13150), par contrat du 1er février 2018 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 635 euros.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 29 décembre 2025, M. [L] a assigné en référé M. [G] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. [G] et de tous occupants éventuels de son chef,

— la condamnation de M. [G] à verser à M. [L] la somme provisionnelle de 14 610.79 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 12 décembre 2025, des loyers,

— la condamnation de M. [G] à payer à titre provisionnel à M. [L] une somme égale au montant du dernier loyer, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de M. [G] à payer à M. [L] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de M. [G] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 30 mars 2026 : les deux parties y ont été présentes ou assistées.

A la barre, le demandeur, par la voix de leur conseil, a produit un état à jour du compte locatif qui remonte jusqu’à janvier 2021 et qui montre des échéances régulièrement impayées et d’autres partiellement payées, situations qui ont fait progresser inexorablement le montant de la dette locative pendant cinq années, pour le porter à la somme de 14 930.87 euros au 30 mars 2026.

A la retraite, M. [L] ne perçoit qu’une retraite de 1 650 euros par mois et il a besoin de ses ressources locatives pour mener une existence décente. Par ailleurs, il conteste les affirmations de son locataire qui, dans un courrier du 19 février 2026 adressé à tous les interlocuteurs à ce contentieux, mettait en cause la décence du logement, sans communiquer la moindre pièce à son bailleur pouvant justifier ses propos et alors même qu’une expertise à l’amiable avait conclu, en son temps, à l absence de problèmes majeurs dans le logement.

Par conséquent, M. [L] demande que l’arriéré de loyers lui soit versé, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux et la restitution des clés.

Enfin, il réclame la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du défendeur aux dépens.

Pour sa défense, M. [G] se déclare retraité, avec une pension de 2 114 euros par mois. Depuis 2020, sa santé a été ébranlée successivement par la COVID, puis par une fracture du bassin, puis désormais par un cancer : cela lui a occasionné des frais de santé. Cela ne l’a pas empêché d’entretenir lui-même le logement, en déduisant certaines dépenses de son loyer : grâce aux aides de l’Etat, il a pu, pour un euro, faire isoler les combles et le garage et l’installation d’une douche à l’italienne dans la salle d’eau et grâce à son assurance habitation, il a pu faire réaliser une réfection de la toiture et de l’évacuation vers le tout-à-l’égout. Néanmoins, d’autres problèmes restent en suspens : détérioration de la bâche de protection de la terrasse, fissures et dégradations des peintures, lave-vaisselle hors service, détecteurs d’incendie insuffisants, climatiseurs non entretenus. Ces informations démontrent, selon lui, « qu’il a toujours occupé le logement de manière sérieuse, en veillant à son entretien et en prenant des initiatives pour préserver le bien ».

Souhaitant se maintenir dans le logement, il sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette locative et donc un échéancier adapté à sa situation réelle. Il propose d’arrondir son loyer mensuel de 724.23 euros à 800 euros, en attendant l’apurement du solde en une fois courant 2026, grâce à la vente d’une société (la CLIIP) dont il est associé et dont la valeur est estimée à 250 000 euros.

Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux et réalisé par le Centre communal d’Action sociale (CCAS) de Tarascon, a été reçu au greffe avant l’audience : il confirme les propos de M. [G] à la barre, mais précise que celui-ci a contracté trois crédits (automobile et consommation) dont deux expirent fin juillet 2026, ce qui lui permettrait, selon lui, de rembourser sa dette locative à hauteur de 300 euros à partir d’août 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, M. [L] a fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. [G], par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025.

Conformément à l’article susvisé, M. [L], par courrier reçu le 2 octobre 2025, a signalé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX), la situation de loyers impayés de M. [G].

Le 29 décembre 2025, M. [L] a assigné en référé M. [G] devant le Juge des contentieux de la protection, par acte de commissaire de justice déposé à étude.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 30 décembre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 30 mars 2026.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de M. [L] est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Cette obligation lui est imposée, même s’il estime avoir un contentieux avec son bailleur.

En l’espèce, M. [G] semble se comporter comme le propriétaire des lieux : il prend l’initiative de faire réalise des travaux relevant du propriétaire, se plaint, à l’inverse, de prendre en charge certaines dépenses qui visiblement relèvent des obligations d’un locataire, comme l’entretien du détecteur incendie ou des climatiseurs, se plaint de travaux payés par son assureur habitation, donc supposés imputables à lui-même et il déclare déduire de ses loyers certaines dépenses résultant de ses initiatives.

Face à cette confusion des rôles, il convient de rappeler à M. [G] que l’entretien et les réparations du logement obéissent à des règles bien précises : le locataire doit faire son affaire et prendre en charge, en sus des loyers, toutes les opérations qui relèvent de ses obligations légales d’entretien et de réparations ; tous les besoins d’entretien relevant du propriétaire doivent remonter jusqu’à ce dernier et ne doivent entraîner aucune incidence sur les loyers dans l’attente de leur résolution. Seuls des organismes habilités peuvent trancher les éventuels litiges.

Il convient, également et surtout, de rappeler que le locataire est tenu de respecter le montant des loyers, au centime près. En l’espèce, sur les 63 mois qui séparent janvier 2021 de mars 2026, seules 6 échéances ont été correctement honorées ; 16 n’ont pas été honorées et constituent l’essentiel de la dette actuelle, mais 41 n’ont été que partiellement honorées, souvent à raison de quelques dizaines de centimes, voire de simples centimes. Cette situation n’est pas tolérable dans la durée.

En final, M. [L] produit un état récapitulatif du compte de son locataire, arrêté au 30 mars 2026, qui montre que M. [G] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 14 930.87 euros de loyers. Ce n’est pas « occuper le logement de manière sérieuse ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, dans la mesure où le montant de la dette locative n’est pas contesté, il convient de condamner M. [G] à payer cette somme à M. [L], en l’assortissant d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour un montant de 14 558.13 euros et à compter de la date de l’assignation pour un montant de 372.74 euros.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, M. [G], par sa présence à l’audience de référé et ses propos à la barre, a montré sa volonté de conserver son logement et a fait des propositions pour apurer sa dette. Ses revenus ne lui permettraient pas d’apurer son importante dette en 36 mois, mais sa décision de vendre un bien lui appartenant en partie rend l’opération réalisable.

C’est pourquoi, bien que le bailleur ait fait part du maintien de ses demandes initiales, M. [G] sera autorisé à se libérer de sa dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

Par contre, celui-ci doit comprendre qu’un bailleur, surtout lorsqu’il est un particulier, est fondé à percevoir les loyers prévus au contrat de location et dans les délais prescrits : par conséquent, l’autorisation qui lui est consentie ne l’est qu’à la condition qu’il respecte les échéances contractuelles à l’avenir et au centime d’euro près, ce dès la signification de la présente ordonnance.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la dernière reconduction du bail, que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 2 octobre 2025 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des six semaines qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, contenue dans le contrat de location du 1er février 2018, sont réunies à la date du 13 novembre 2025 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 précitée précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du contrat de location jusqu’à apurement de la dette. Le locataire devra s’acquitter de ses mensualités de remboursement de la dette tout en s’acquittant de ses loyers courants dans les délais contractuels.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du contrat de bail sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera exigée de l’occupant à compter du 1er avril 2026 (la période comprise entre le 14 novembre 2025 et le 31 mars 2026 étant déjà incluse dans les 14 910.87 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. [G] sera condamné aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner M. [G] à payer à M. [L] la somme de 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de M. [C] [L],

Le RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS M. [B] [G] à payer à M. [C] [L] la somme provisionnelle de 14 930.87 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2025 pour un montant de 14 558.13 euros et à compter du 29 décembre 2025 pour un montant de 372.74 euros,

CONSTATONS l’acquisition, au 14 novembre 2025, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 1er février 2018,

AUTORISONS M. [B] [G] à s’acquitter, outre le loyer courant, de la dette de 14 930.87 euros en 5 mensualités de 300 euros chacune, une 6ème mensualité venant solder le capital et payer les intérêts calculés depuis le 2 octobre ou le 29 décembre 2025, sur le capital restant dû tous les mois,

PRECISONS qu’à compter du mois de juin 2026, le loyer mensuel devra être payé à son montant exact, au centime d’euro près, et aux échéances contractuellement convenues,

PRÉCISONS que chaque mensualité de remboursement devra être payée en même temps que le loyer, ce à compter du mois d’août 2026, la 6ème mensualité devant être versée avant le 31 janvier 2027,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DISONS que si les conditions de remboursement et les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer courant ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 14 novembre 2025,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour M. [B] [G], d’avoir volontairement libéré les lieux situés impasse des Tonneliers à Tarascon (13150), dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [C] [L] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants éventuels de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) l’expulsé(s),

— que M. [B] [G] soit condamné à verser à M. [C] [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er avril 2026 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

CONDAMNONS M. [B] [G] à payer à titre provisionnel à M. [C] [L] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [B] [G] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES