MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

Minute : 25/00165

N° RG 25/01273 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FE4D

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière lors des débats : Madame Sandrine VALOUR

Greffière lors du délibéré : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 24 Juin 2025

Prononcé : le 04 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “LE DOMAINE” situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE France – AIN, Société par actions simplifiée, dont le siège social est [Adresse 2],

représentée par LA SELARL LALLEMENT ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant, Maître Raphaël PIETTRE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant

DEFENDEUR

[V] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Le 4/11/2025

Titre à M^e PIETTRE

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [V] [E] est propriétaire des lots n°8, 114 et 121 au sein de l’immeuble « le Domaine » situé [Adresse 4].

Par acte d’huissier en date du 21 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner monsieur [V] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer :

la somme de 1 513,43 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2025, avec capitalisation des intérêts, au titre des charges, provisions et frais de recouvrement impayés au 22 avril 2025,la somme de 318,40 euros au titre des provisions du budget prévisionnel et cotisations du fonds travaux à échoir au cours de la période allant du 1er juillet au 31 décembre 2025,la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a réitéré ses demandes.

Monsieur [V] [E], cité à l’étude, n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis et 1231-6 du code civil ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 5 octobre 2022 et 19 novembre 2024. Dans le cadre de la première assemblée générale, les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021 et le budget prévisionnel et le fonds travaux de l’exercice de l’année civile 2023. Aucune des demandes formées par le syndicat des copropriétaires ne correspond à l’un de ces exercices. Dans le cadre de la seconde assemblée générale, les copropriétaires ont approuvé les comptes des exercices clos les 31 décembre 2022 et 31 décembre 2023 et le budget prévisionnel et le fonds travaux de l’exercice de l’année civile 2025. Le syndicat des copropriétaires ne démontre donc pas que le budget prévisionnel et le fonds travaux de l’exercice de l’année civile 2024 ou que les comptes de cet exercice auraient été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires. Aucune somme ne peut donc être imputée au défendeur à ce titre.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal d’assemblée générale du 19 novembre 2024 qu’à cette occasion, les copropriétaires ont décidé de ne pas réaliser les travaux de ravalement de façade, de menuiseries extérieures et d’étanchéité des balcons. Aucune somme ne peut donc être imputée au défendeur à ce titre.

Par jugement en date du 14 mai 2024, le tribunal de proximité d’Annemasse a condamné le défendeur au paiement des sommes dues au 4 septembre 2023 et dit que l’autorité de la chose jugée fait obstacle à ce qu’une quelconque demande soit formée au titre de cette période. Toutes les sommes intégrées à ce titre dans le décompte versé aux débats doivent donc rejetées. Il en va de même des soldes antérieurs ou solde de compte qui ne permettent pas au juge de vérifier qu’ils correspondent bien à une période non concernée par le jugement du tribunal de proximité.

Dès lors, au vu du décompte versé aux débats, seule la somme de 380,46 euros correspondant aux provisions du budget prévisionnel et aux cotisations du fonds travaux de l’exercice de l’année civile 2025 appelées les 1er janvier et 1er avril 2025 peut être retenue au titre des charges, provisions et cotisations échues au 22 avril 2025.

S’agissant des frais de recouvrement, seule la somme de 60 euros correspondant au coût des lettres de mise en demeure des 10 janvier et 17 mars 2025, tel que prévu par les annexes du contrat de syndic doit être retenue. Les frais de mise au contentieux ne peuvent être considérés comme exclus du forfait prévu dans le contrat de syndic, facturés spécifiquement par le syndic au syndicat des copropriétaires et imputés exclusivement au copropriétaire défendeur qu’en cas de diligences exceptionnelles, lesquelles ne sont pas démontrées en l’espèce. En tout état de cause les frais exposés pour agir en justice (lesquels ne sauraient être réduits aux seuls honoraires de l’avocat) donnent lieu à indemnisation ou remboursement au titre des articles 696 ou 700 du code de procédure civile.

S’agissant des provisions du budget prévisionnel et des cotisations du fonds travaux non encore échues de l’exercice de l’année civile 2025, lesquelles sont devenues immédiatement exigibles trente jours après la première présentation de la lettre de mise en demeure du 17 mars 2025, laquelle est restée sans effet, il y a lieu de retenir la somme de 318,40 euros.

Dès lors, en l’absence de justification d’un paiement libératoire de sa part, il conviendra de condamner monsieur [V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 758,86 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière sera ordonnée.

Le fait pour le défendeur de s’abstenir de régler à leur date d’exigibilité les charges de copropriété, malgré un précédent jugement, de ne pas comparaître dans le cadre des différentes procédures initiées par le syndicat des copropriétaires et en conséquence de ne pas donner d’explications quant à ses retards de paiement, caractérise sa mauvaise foi, laquelle cause nécessairement au syndicat un préjudice distinct du seul retard dans le paiement d’une somme d’argent puisque cela affecte sa trésorerie et l’oblige à effectuer des relances et des procédures judiciaires. Il conviendra donc de condamner le défendeur à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [V] [E] succombant, il sera condamné aux entiers dépens de l’instance et à payer au syndicat une indemnité au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et exécutoire de plein droit par provision,

Condamne monsieur [V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le Domaine », situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 758,86 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 au titre des charges de copropriété, provisions et frais de recouvrement dus pour la période allant du 1er janvier au 22 avril 2025 et des provisions du budget prévisionnel et cotisations du fonds travaux non encore échues de l’exercice de l’année civile 2025 (provisions et cotisations normalement appelées les 1er juillet et 1er octobre 2025) ;

Condamne monsieur [V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le Domaine » situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne monsieur [V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le Domaine », situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le Domaine », situé [Adresse 4], du surplus de ses demandes ;

Condamne monsieur [V] [E] aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût de l’assignation et de la signification du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025 ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT