TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Janvier 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Novembre 2025

GROSSE :

Le 23 janvier 2026

à Mme [X] [C]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 janvier 2026

à M^e BATAILLE Joël

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01748 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6G3Y

PARTIES :

DEMANDERESSE

Provence Métropole Logement anciennement dénommé Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [C] [X], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [P] [T], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représenté par M^e Joël BATAILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2023, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT «HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE» a consenti à Monsieur [P] [T] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 240,41 euros, outre 1,11 euros d’accessoires, 72,36 euros de provisions sur charges, outre 13,68 euros au titre de la consommation d’eau froide.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [P] [T] le 20 décembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1019,99 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 18 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2026 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé 18 mars 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE » a fait assigner en référé Monsieur [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faut d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer et prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 3] au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [P] [T] à verser au requérant la provision de 1728,54 euros, comptes arrêtés au 7 mars 2025 , avec intérêts au taux légal ;

— condamner Monsieur [P] [T] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges outre sa revalorisation légale et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner Monsieur [P] [T] à verser à Habitat [Localité 4] Provence la somme de 200 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Monsieur [P] [T] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais exposés pour parvenir à l’expulsion ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 juin 2025 et après deux renvois, a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025, date à laquelle l’office public de l’Habitat « HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE » a réitéré les termes de son assignation actualisant sa créance au 31 octobre 2025, à la somme de 2277,03 € hors frais de procédure.

Suivant conclusions en défense visées par le greffe le 20 novembre 2025 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [P] [T] représenté par son conseil, et faisant valoir sa situation personnelle et financière, demande au juge des référés de :

— statuer ce que de droit sur la demande de mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail

— un report de son obligation de paiement jusqu’au mois de mars 2026 ainsiq ue des délais de paiement pendant trois années

— rejeter toute demande contraire du bailleur.

L’office public de l’Habitat « HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE » s’est opposé à ces demandes.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 13 mars 2025 a été dénoncée le 18 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 12 juin 2025.

L’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE" justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 18 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE" justifie par la production de l’avis de la taxe foncière pour l’année 2024 versée aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE" est recevable en ses demandes.

De surcroît l’office public de l’Habitat « HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE » justifie être désormais dénommé « PROVENCE METROPOLE LOGEMENT » ;

II – Sur le fond

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [P] [T] le 20 décembre 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1019,99 € en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 février 2025 .

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [P] [T] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 347,76 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

L’office public de l’Habitat «HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE» fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, l’avis d’échéance du mois de mai 2025, et deux décomptes dont un décompte de sa créance actualisée à la somme de 2277,03 € au 31 octobre 2025, hors frais de procédure;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 2277,03 € au 31 octobre 2025, hors frais de procédure, Monsieur [P] [T] sera condamné à payer la somme provisionnelle de 2277,03 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [P] [T] sollicite de statuer ce que de droit sur la demande de mise en œuvre de la clause résolutoire et sollicite un report de l’exigibilité de sa dette locative jusqu’au mois de mars 2026 et les plus larges délais de paiement ;

Le requérant s’oppose à ces demandes ;

Monsieur [P] [T] fait valoir une situation exceptionnelle qui l’a plongé dans la précarité financière ; il indique avoir la qualité de travailleur handicapé, exercer une activité professionnelle rémunérée complétée par le RSA ;

Il ajoute que son titre de séjour ayant expiré le 3 août 2024 et avoir déposé une demande de renouvellement en anticipant les délais de traitement, qu’à l’expiration de son titre, il a perdu son travail et n’a reçu son attestation de prolongation d’instruction de sa demande que le 1er octobre 2024, qu’à défaut de nouvelle attestation de prolongation après l’expiration de la précédente, il a à nouveau perdu son travail ; le défendeur indique que ses droits au RSA et aux allocations de logement ont été supprimés ;

Monsieur [P] fait valoir qu’il a exercé un recours contentieux devant le tribunal administratif ; il ajoute que son état de santé s’est encore dégradé et qu’il ne dispose d’aucun soutien familial ou financier en France ; enfin qu’il a bénéficié d’un FSL à hauteur de 1059 euros partiellement remboursable ;

Si Monsieur [P] justifie d’une situation personnelle et financière compliquée par les difficultés administratives liées à l’obtention d’un nouveau titre de séjour, il est relevé que la condition légale de reprise du paiement du loyer au jour de l’audience n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut ni reporter le paiement des sommes dues ni accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, les demandes de [P] [T] seront rejetées et la résiliation du bail sera constatée de plein droit par l’effet de la clause résolutoire ; il convient en outre d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [T] et celle tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [T] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’office public de l’Habitat « HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE » qui sera débouté de sa demande de ce chef ;

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS l’office public de l’Habitat « HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE » nouvellement dénommé « PROVENCE METROPOLE LOGEMENT » recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 février 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 20 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [T] de libérer les lieux sis [Adresse 3] dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [P] [T] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, l’office public de l’Habitat « HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE » nouvellement dénommé « PROVENCE METROPOLE LOGEMENT » pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS à la somme de 347,76 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [P] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] à payer à L’office public de l’Habitat « HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE » nouvellement dénommé « PROVENCE METROPOLE LOGEMENT », la somme provisionnelle de 2277,03 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté à la date du 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] à payer à titre provisionnel à l’office public de l’Habitat « HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE » nouvellement dénommé « PROVENCE METROPOLE LOGEMENT », l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 347,76 euros, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS l’office public de l’Habitat « HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE « nouvellement dénommé « PROVENCE METROPOLE LOGEMENT », de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] aux entiers dépens de l’instance lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE