Tribunal Judiciaire de Toulon, Referes, 28 octobre 2025, n° 25/01880

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Texte intégral
- Parties
- Débats
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la qualité de propriétaire de la partie défenderesse
- Sur la créance du syndicat des copropriétaires
- Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
- Sur la demande en paiement de dommages et intérêts
- Sur les dépens et frais irrépétibles
- Dispositif

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TJ Toulon 28 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Qualité de propriétaire et créance justifiée
La cour a constaté que la société NOVA F PROPERTIES est bien propriétaire et que les charges sont exigibles, ayant été régulièrement approuvées par les assemblées générales.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et conformes aux dispositions légales.
Rejeté
Absence de préjudice dû à la résistance
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice résultant de cette résistance, justifiant ainsi le rejet de la demande.
Accepté
Droit à la réparation des frais irrépétibles
La cour a jugé équitable d'accorder une somme au titre des frais irrépétibles, conformément à la loi.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, réf., 28 oct. 2025, n° 25/01880
Numéro(s) :	25/01880
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Grégory PILLIARD
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES « LE NEWPORT » c/ S.A.R.L. NOVA F PROPERTIES

Texte intégral

N° RG 25/01880 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NLGU

Minute n° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND -

du : 28 Octobre 2025

N° RG 25/01880 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NLGU

Président: Nadine DUBOSCQ, Présidente

Assistée de : Magali CORCELLI, Greffier lors des débats, et Jade DONADEY, Greffier lors du délibéré

Entre

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES « LE NEWPORT », SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 13], enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 308.174.523, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise elle-même en la personne de son représentant légal en exercice,

Représenté par Maître Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. NOVA F PROPERTIES, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Nice sous le numéro 821 873 676, dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Non comparante, non représentée

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 02 Septembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le :

à : M^e Grégory PILLIARD – 1016

Copie au dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, le syndicat des copropriétaires "[Adresse 8]", sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA TOULON a fait assigner la SARL NOVA F PROPERTIES devant le tribunal judiciaire de Toulon, statuant, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

— condamner la société NOVA F PROPERTIES à payer au syndicat des copropriétaires "[Adresse 8]" la somme de 23 724, 61 euros au titre des charges de copropriété impayées comme suit:

* la somme de 2 187,78 euros correspondant pour l’exercice comptable en cours aux provisions non échues, en application de l’article 14-1 ou de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

* la somme de 21 536,83 euros correspondant aux sommes échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents, devenues immédiatement exigibles,

— condamner la société NOVA F PROPERTIES à payer au syndicat des copropriétaires "[Adresse 8]" la somme de 1 784, 09 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la société NOVA F PROPERTIES à payer au syndicat des copropriétaires "[Adresse 8]" la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts du chef de sa résistance abusive,

— condamner la société NOVA F PROPERTIES à payer au syndicat des copropriétaires "[Adresse 8]" la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société NOVA F PROPERTIES aux entiers dépens,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 02 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires "[Adresse 8]", représenté par son avocat, indique qu’il s’en rapporte à son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée par acte remis à l’étude le 27 juin 2025, la société NOVA F PROPERTIES n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de la société NOVA F PROPERTIES, il convient de statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires "[Adresse 8]", après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la qualité de propriétaire de la partie défenderesse

En l’espèce, afin d’apporter la preuve de la qualité de propriétaire de la société NOVA F PROPERTIES, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un relevé de propriété daté du 25 février 2025.

Il ressort de cet élément que la société NOVA F PROPERTIES est propriétaire des lots cadastrés section AP n°[Cadastre 1] situés à [Adresse 7].

Il est donc établi que la société NOVA F PROPERTIES a la qualité de propriétaire au sein de l’ensemble immobilier "[Adresse 8]", sis [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 11] [Adresse 12].

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires "[Adresse 8]" produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires "[Adresse 8]" en date des 24 octobre 2023 et 17 mars 2025 ayant approuvé les comptes annuels pour les exercices clos du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, adopté le budget prévisionnel pour les exercices 2023, 2024, 2025 et 2026, et voté les cotisations des fonds de travaux, le tout non contesté dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant [T] [D] et [H] [L] pour la période réclamée,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 avril 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— les mises en demeure pour impayé en date des 22 mai 2024 et 07 août 2024,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant la société NOVA F PROPERTIES pour la période réclamée,

— le relevé de compte arrêté au 12 août 2025 à la somme totale de 20 697,47 euros au titre des charges échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 2 187,78 euros, en application de l’article 14-1 ou 14-2 ou 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le contrat de syndic.

Il convient de constater que pour les années litigieuses, les comptes ont été approuvés par les assemblées générales pour lesquelles il n’est justifié d’aucune annulation. Dès lors, les documents produits sont suffisants pour établir le caractère certain, liquide et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires.

Il résulte de l’étude de ces pièces, d’une part que les montants mis en compte par le syndicat des copropriétaires sont justifiés en leur principe, puisqu’ils ont été fixés régulièrement en assemblée générale, et d’autre part, qu’à la date du 12 août 2025, le décompte du solde débiteur de la société NOVA F PROPERTIES est de 17 521,49 euros au titre des sommes échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents, le tout sous anatocisme en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 29 avril 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Il convient de condamner à ce titre, la société NOVA F PROPERTIES au paiement de la somme de 2 187,78 euros, le tout sous anatocisme.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables aux seuls copropriétaires concernés les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société NOVA F PROPERTIES à la somme de 1 784, 09 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais réclamés, conformes au contrat de syndic, et expurgés de tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée) et des honoraires d’avocats et frais d’huissiers, relevant des dépens et frais irrépétibles, seront retenus et la société NOVA F PROPERTIES sera condamnée au paiement de la somme de 50 euros correspondant aux frais engagés au titre d’une mise en demeure, strictement nécessaire, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier par d’autres éléments probants ses autres demandes, le tout sous anatocisme.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ».

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

Il résulte que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, la société NOVA F PROPERTIES n’a pas réglé les charges de copropriété qui lui incombaient pour la période du 1er octobre 2023 au 30 juin 2025, et ce malgré les mises en demeure adressées les 22 mai 2024, 07 août 2024 et 29 avril 2025 restées vaines.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires "[Adresse 8]" ne justifie par aucune pièce versée aux débats, d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société NOVA F PROPERTIES sera condamnée aux dépens.

L’équité commande également de condamner la société NOVA F PROPERTIES à payer au syndicat des copropriétaires "[Adresse 8]" la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon, conformément à la procédure accélérée au fond, après débat en audience publique par jugement prononcé par mise à disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la SARL NOVA F PROPERTIES (RCS de [Localité 9] n° 821 873 676) à payer au syndicat des copropriétaires "[Adresse 8]", sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 13], les sommes suivantes :

— la somme de 17 521,49 euros au titre des charges de copropriété exigibles au 12 août 2025, le tout sous anatocisme ;

— la somme de 2 187,78 euros au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, le tout sous anatocisme ;

— la somme de 50 euros au titre des frais de recouvrement, le tout sous anatocisme ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires "[Adresse 8]", sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 13], de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNONS la SARL NOVA F PROPERTIES (RCS de [Localité 9] n° 821 873 676) à payer au syndicat des copropriétaires "[Adresse 8]", sis [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 11] [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 13], la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SARL NOVA F PROPERTIES (RCS de [Localité 9] n° 821 873 676) aux dépens ;

RAPPELLONS que le présent jugement est exécutoire par provision,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière au titre des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE