TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 23/07140 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MNPA

N° RG 25/01676 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NGYG

AFFAIRE :

S.D.C. LE BARBARA, pris en son syndic la SARL AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAP IMMO,

C/

S.C.I. DALI

S.E.L.A.R.L. [H] [R] ET ASSOCIES pris en la personne de Me [U] [Z], en sa qualité d’administrateur provisoire de la société DALI

JUGEMENT réputé contradictoire du 15 MAI 2025

Grosse exécutoire :

M^e Grégory PILLIARD

Copie :

S.C.I. DALI

délivrées le 15/05/2025

JUGEMENT RENDU LE 15 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. LE BARBARA (RG 23/07140 et RG 25/01676)

dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en son syndic la SARL AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAP IMMO, sis [Adresse 2], prise en la personne de son gérant domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

S.C.I. DALI (RG 23/07140)

dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

non comparante, ni représentée

S.E.L.A.R.L. [H] [R] ET ASSOCIES (RG 25/01676)

dont le siège social est sis [Adresse 1] pris en la personne de Me [U] [Z], en sa qualité d’administrateur provisoire de la société DALI

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Lydie MAUCHAMP

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 02 Avril 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 MAI 2025 par Lydie MAUCHAMP, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DALI est propriétaire, d’un lot dans la copropriété de l’immeuble « [Adresse 5] » située à LE PRADET (83220).

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE dénommé « [Adresse 5] », pris en la personne de son syndic en exercice, la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAP IMMO aurait enregistré des impayés de la SCI DALI.

Suivant exploit en date du 23 novembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE dénommé « [Adresse 5] », pris en la personne de son syndic en exercice, la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAP IMMO a assigné la SCI DALI devant le tribunal de céans aux fins de :

— condamner la société DALI exerçant sous le nom commercial SCI DALI, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à 83220 LE PRADET, la somme de 853,72 euros au titre des charges de copropriétés impayées, arrêtée au 1er juillet 2023, augmentées des intérêts au taux légal courant du 04 septembre 2019, le tout sous anatocisme,

— condamner la société DALI exerçant sous le nom commercial SCI DALI, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à 83220 LE PRADET, la somme de 516,78 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la société DALI exerçant sous le nom commercial SCI DALI, au paiement de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts du chef de sa résistance abusive envers le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à 83220 LE PRADET,

— condamner la société DALI exerçant sous le nom commercial SCI DALI, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à 83220 LE PRADET, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions dénoncées par voie d’assignation du 10 mai 2024 devant le Tribunal judiciaire de Toulon, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE dénommé « [Adresse 5] », pris en la personne de son syndic en exercice, la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAP IMMO a demandé au tribunal de :

— condamner la société DALI exerçant sous le nom commercial SCI DALI, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à 83220 LE PRADET, la somme de 762,94 euros au titre des charges de copropriétés impayées, arrêtée au 1er avril 2024 augmentées des intérêts au taux légal courant du 04 septembre 2019, le tout sous anatocisme,

— condamner la société DALI exerçant sous le nom commercial SCI DALI, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à 83220 LE PRADET, la somme de 619,28 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la société DALI exerçant sous le nom commercial SCI DALI, au paiement de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts du chef de sa résistance abusive envers le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à 83220 LE PRADET,

— condamner la société DALI exerçant sous le nom commercial SCI DALI, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à 83220 LE PRADET, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Suivant exploit en date du 12 mars 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE dénommé « [Adresse 5] », pris en la personne de son syndic en exercice, la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAP IMMO dénonce et a assigné la SELARL [H] [R] ET ASSOCIES, pris en la personne de Maître [U] [Z], en sa qualité d’administrateur provisoire de la société DALI exerçant sous le nom commercial SCI DALI devant le tribunal de céans aux fins de :

— ordonner la jonction de la présente instance avec celle pendante devant la 5ème chambre du Tribunal Judiciaire de Toulon enregistrée sous le RG n° 23/07140 ;

— condamner la société DALI exerçant sous le nom commercial SCI DALI, à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à 83220 LE PRADET, la somme de 797,77 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtée au 1er janvier 2025, augmentées des intérêts au taux légal courant du 04 septembre 2019, le tout sous anatocisme,

— condamner la société DALI exerçant sous le nom commercial SCI DALI, à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à 83220 LE PRADET, la somme de 744,28 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965, arrêtée au 1er janvier 2025, augmentées des intérêts au taux légal courant du 04 septembre 2019, le tout sous anatocisme,

— condamner la société DALI exerçant sous le nom commercial SCI DALI au paiement de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts du chef de sa résistance abusive envers le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à 83220 LE PRADET,

— condamner la société DALI exerçant sous le nom commercial SCI DALI, à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à 83220 LE PRADET, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’audience, à laquelle l’affaire a été renvoyée, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE dénommé « [Adresse 5] », pris en la personne de son syndic en exercice, la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAP IMMO représenté par son conseil, a indiqué que le dossier est en l’état.

La SCI DALI, n’a pas comparu à l’audience bien que régulièrement avisé de la date à laquelle l’affaire a été renvoyée.

Le dossier RG n°25/01676 a été joint au dossier RG n°23/07140.

La SELARL [H] [R] ET ASSOCIES, pris en la personne de Maître [U] [Z], en sa qualité d’administrateur provisoire de la société DALI exerçant sous le nom commercial SCI DALI n’a pas comparu à l’audience bien que régulièrement avisé de la date à laquelle l’affaire a été renvoyée.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS

—  Sur la procédure

Par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond; le juge vérifie si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la demande est recevable et bien fondée.

Ordonne la jonction du dossier RG n°25/01676 avec le dossier RG n°23/07140.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges »

Aux termes de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 (…)

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.»

Aux termes de l’article 14-1 de la même Loi « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges. Les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Ainsi, la demande en paiement des charges sur la base de comptes approuvés au cours d’une assemblée qui n’a pas été annulée doit être honorée. Il n’appartient pas au juge de s’assurer que la décision de l’assemblée générale n’est plus susceptible d’aucune remise en cause en exigeant du demandeur la démonstration de ce que les délais de recours ont couru à l’égard du défendeur, voire de l’ensemble des copropriétaires et qu’aucun d’eux n’en a sollicité ni obtenu l’annulation, étant précisé que les délais de notification et de recours n’ont pas d’effet suspensif.

En l’espèce, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE dénommé « [Adresse 5] », pris en la personne de son syndic en exercice, la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAP IMMO a produit à l’appui de ses prétentions les pièces suivantes :

— relevé de propriété,

— lettre simple,

— mise en demeure des 04/09/2019, 11/12/2019, 11/06/2020, 26/10/2020,

— arrêté de compte au 1er avril 2024,

— convocation de l’assemblée générale des 06//06/2018, 22/05/2019, 29/06/2020, 19/04/2021, 21/04/2022,

— procès-verbal des 06//06/2018, 22/05/2019, 29/06/2020, 19/04/2021, 21/04/2022, 17/04/2023,

— accusé de réception de la convocation à l’assemblée générale du 21/04/2022,

— contrat de syndic,

— règlement de copropriété,

— rectificatif du règlement de copropriété,

— appels de fonds,

— extrait de compte copropriétaire du 01/01/2017 au 31/12.2017, 01/01/2018 au 31/12/2018, 01/01/2019 au 31/12/2019,

01/01/2020 au 31/12/2020,

— état de répartition individuelle 01/01/2017 au 31/12/2017, 01/01/2018 au 31/12/2018, 01/01/2019 au 31/12/2019, 01/01/2020 au 31/12/2020, 01/01/2021 au 31/12/2021,

— extrait Kbis SCI DALI,

— décompte des seules charges,

— décompte des seuls frais art 10-1,

— contrat de syndic du 30-06-2023/30-06-2026.

En application des textes susvisés et des pièces communiquées, l’action en paiement des charges de copropriété est recevable, régulière et bien fondée.

En conséquence, la SCI DALI n’ayant justifié ni du paiement des charges exigibles, ni de l’extinction de son obligation sera condamnée au paiement de la somme de 762,94 euros au titre des charges de copropriétés dues au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date 23 novembre 2023, le tout sous anatocisme.

S’agissant des frais de recouvrement, il ne sera pas fait droit à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE dénommé « LE BARBARA », pris en la personne de son syndic en exercice, la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAP IMMO.

Par ailleurs, il est constant que les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui génère la désorganisation des comptes de la copropriété, fait peser une charge financière sur l’ensemble des copropriétaires et entraîne un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires victime de sa résistance abusive des sommes nécessaires à sa gestion et à l’entretien de l’immeuble, ce préjudice financier, direct et certain, étant distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, par une appréciation souveraine des éléments de la cause, la SCI DALI sera condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE dénommé « [Adresse 4] BARBARA », pris en la personne de son syndic en exercice, la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAP IMMO la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

Il n’est pas inéquitable de condamner la SCI DALI au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI DALI, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction du dossier RG n°25/01676 a été joint au dossier RG n°23/07140 ;

CONDAMNE la SCI DALI à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE dénommé « [Adresse 5] », pris en la personne de son syndic en exercice, la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAP IMMO :

—  Une somme en principal de 762,94 euros (SEPT CENT SOIXANTE DEUX EUROS ET QUATRE VINGT QUATORZE CENTIMES) au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, le tout sous anatocisme ;

— Une somme de 150 euros (CENT CINQUANTE EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI DALI à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE dénommé « [Adresse 5] », pris en la personne de son syndic en exercice, la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAP IMMO de sa demande au titre des frais ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la SCI DALI à payer au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE dénommé « [Adresse 5] », pris en la personne de son syndic en exercice, la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAP IMMO, une somme de 1000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE dénommé « [Adresse 5] », pris en la personne de son syndic en exercice, la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAP IMMO du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner ;

CONDAMNE la SCI DALI aux entiers dépens ;

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le 15 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE