Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03719 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-INDZ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2025

ENTRE :

S.A.R.L. DOLMEN

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par [I] [F], gestionnaire

ET :

Madame [P] [C]

demeurant [Adresse 2] – 42000 [Localité 5]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 5 avril 2023, la SARL DOLMEN a donné à bail à Madame [P] [C], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable.

La SARL DOLMEN a fait délivrer le 30 mai 2024 à Madame [P] [C] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 803,22 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 1 août 2022, la SARL DOLMEN a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 6 août 2024, la SARL DOLMEN a attrait Madame [P] [C] devant le tribunal judiciaire de [Localité 5], aux fins de :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [C] ;

— de condamner Madame [P] [C] au paiement des sommes suivantes :

5 560,31 € euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;400 € à titre de dommages et intérêts ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens,

L’audience s’est tenue le 7 janvier 2025 devant le tribunal judiciaire de [Localité 5].

Lors de l’audience, la SARL DOLMEN, représentée par Madame [F], s’est désistée de sa demande d’expulsion et a maintenu sa demande de paiement de l’arriéré locatif, actualisant à la somme de 7 228,01 € sa créance locative arrêtée au 12 novembre 2024 , échéance du mois de septembre 2024 incluse. Elle a expliqué que la locataire a rendu les clés du logement, que son employeur réglait les loyers, que la dette de loyers représenté 6081,15 euros et que les travaux de remise en état ont été en partie payés par le dépôt de garantie.

Madame [P] [C], régulièrement citée, n’était ni comparante ni représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, SARL DOLMEN verse aux débats un décompte arrêté au 12 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 423,30 €, après imputation de frais divers.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SARL DOLMEN est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [P] [C] à payer la somme de 6081,15 euros actualisée au 12 novembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de paiement au titre des réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Au regard de l’alinéa 4 de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l’article 1231-1 du Code civil, ancien article 1147, dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l’article 1231-2 du Code civil, anciennement 1149, ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue. ll resulte d’ailleurs de la combinaison des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du Code civil que le locataire qui restitue les locaux dans un etat non conforme a ses obligations decoulant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit reparer le prejudice eventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce prejudice peut comprendre le cout de la remise en etat des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnee a l’execution des reparations ou a l’engagement effectif de depenses.

En outre, le préjudice constaté par le bailleur doit intervenir en raison de la faute contractuelle du locataire et il apparaît alors nécessaire que les circonstances postérieures au départ de celui-ci soient examinées afin d’évaluer le préjudice. Le préjudice n’est donc pas évalué au jour du départ du locataire mais au moment où le juge statue.

Dès lors, le simple manquement du locataire dans son obligation d’exécuter des reparations, sans constater qu’un prejudice pour le bailleur etait resulte de ce manquement de la part du locataire, n’est pas de nature à entrainer une réparation tenant à ce manquement.

Enfin, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

? de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

? de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail, et l’entretien courant assumé par le locataire peut s’entendre comme « les mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux ».

Il n’appartient pas au locataire de prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à une « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives restent alors à la charge du bailleur, sous réserve que le locataire démontre la cause des désordres. L’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

L’obligation pour le locataire de procéder aux travaux d’entretien courant du logement et des équipements ne disparaît pas du fait d’une vétusté, d’une malfaçon ou autre exception prévue par la loi.

En l’espèce, au soutien de ses demandes de réparations locatives, la SARL DOLMEN ne verse aucune facture, ni devis, ni état des lieux de sortie pour justifier les sommes facturées à ce titre.

Dans ces conditions, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [C] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 mai 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [P] [C] à payer à la SARL DOLMEN la somme de 6081,15 euros actualisée au 12 novembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [C] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 mai 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE