REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Contentieux

N° RG 24/04092 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MZHW

En date du : 30 décembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du trente décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 novembre 2025 devant Noémie HERRY, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 décembre 2025.

Signé par Noémie HERRY, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [K] [L], née le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 16] (ROYAUME-UNI), de nationalité Britannique, Profession : Photographe, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Carole LEVEEL, avocat au barreau de TOULON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-83137-2024-3227 du 17/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 17])

DEFENDEURS :

Maître [V] [R], Profession : Notaire honoraire, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

S.E.L.A.R.L. [8], dont le siège social est sis [Adresse 15], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Jean-michel GARRY – 1011

M^e Carole LEVEEL – 0285

EXPOSE DU LITIGE

[K] [L] est une citoyenne britannique vivant en France.

Le 09 décembre 2022, un compromis de vente, concernant un bien correspondant aux lots n°14 et n°20 d’une copropriété, située au sis [Adresse 5], au [Adresse 11] a été régularisé, entre la SCI [12], venderesse et [K] [L].

La vente de cet appartement en copropriété a été réitérée selon un acte authentique en date du 23 décembre 2022, rédigé par maître [V] [R], associée de la SELARL « [7] [R] [14] », pour un prix de 125 000 euros.

[K] [L] indique avoir appris, par sa convocation à une assemblée générale de copropriétaires en date du 17 novembre 2023, qu’elle devait engager ses fonds personnels pour des travaux de ravalement de façades alors qu’elle pensait, au moment de l’achat de son bien, que lesdits travaux seraient financés par des fonds de la copropriété, issus de la vente d’une partie commune, non reversés aux copropriétaires et dont la quote-part de la SCI [12] s’élevait à la somme de 16 387,25 euros.

Dans ces conditions, le 03 juillet 2024, [K] [L] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulon maître [V] [R] et la SELARL « [7] [R] [14] » aux fins d’obtenir des dommages et intérêts.

Par ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 03 octobre 2025, [K] [L], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, demande au tribunal de :

— Condamner in solidum maître [V] [R] et la SELARL « [9] » au paiement de dommages et intérêts comme suit :

-16 387,25 euros au titre de son préjudice financier ;

-3000 euros au titre de son préjudice moral ;

— Condamner in solidum maître [V] [R] et la SELARL « [9] » aux entiers dépens ;

— Condamner in solidum maître [V] [R] et la SELARL « [7] [R] [13] » à verser à maître [B] ou à défaut à [K] [L] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la demanderesse soutient que les défendeurs n’ont pas assuré sa parfaite compréhension du processus de vente en ce qu’elle n’était pas assistée d’un interprète en langue anglaise et ce alors qu’elle ne parle ni ne comprend le français et que les défendeurs étaient informés de cette difficulté. Elle précise qu’il lui est difficile d’apprendre la langue française en raison de sa dyslexie et que ses employeurs français parlent anglais. En outre, elle soutient que les défendeurs ne l’ont pas informée de la future mise à sa charge, en tant que copropriétaire, du financement d’une partie des travaux de ravalement de façades, alors même qu’elle a acquis le bien en pensant que ces travaux seraient financés par les fonds de la copropriété. Elle précise que cette information était déterminante de son consentement à l’achat et que le notaire ne pouvait l’ignorer, s’il avait pris connaissance avec attention du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire de la copropriété en date du 14 décembre 2022. Elle soutient ainsi que ces fautes lui ont causés un préjudice financier, à hauteur de 16 387,25 euros et un préjudice moral à hauteur de 3000 euros, en ce qu’elle est isolée et a subi un stress important, aggravé par les demandes financières du syndic. Elle précise qu’elle ne sollicite pas d’indemnisation au titre d’une perte de chance.

Par leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 02 octobre 2025, la SELARL [8] et maître [R] [V], demandent au tribunal de :

— Débouter [K] [L] de toutes ses demandes ;

— Condamner [K] [L] aux entiers dépens en distraction au profit de la SELARL [10] ;

— Condamner [K] [L] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Ecarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

La SELARL [8] et maître [R] [V] font valoir que la demanderesse comprend le français en ce qu’elle habite en France depuis 2018, a un enfant et a exercé sur le territoire en tant qu’employée de maison et photographe. Ils ajoutent qu’un collaborateur parfaitement bilingue a toujours correspondu en langue anglaise avec elle et qu’elle n’a jamais sollicité de traducteur. Enfin, ils ajoutent que la demanderesse a, par leur intermédiaire, déjà fait l’acquisition d’un autre bien immobilier en 2020. Les défendeurs soutiennent, en outre, qu’ils ne disposaient pas de l’information selon laquelle une partie des coûts des travaux de ravalement de façades reviendrait à l’acquéreuse. Enfin, ils soutiennent que la demanderesse ne peut leur demander des dommages et intérêts alors que la SCI [12], dont la personnalité juridique perdure, a violé ses engagements contractuels. Ils ajoutent que la demanderesse ne demande pas à être indemnisée, au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu négocier avec son vendeur et qu’en tout état de cause, l’indemnisation de la perte de chance ne peut jamais être égale à l’avantage qu’aurait procuré la chance si elle s’était réalisée.

Par ordonnance en date du 02 septembre 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture de la procédure au 06 octobre 2025 et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 06 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 décembre 2025.

SUR CE

L’article 1240 du Code Civil dispose que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire, en tant que rédacteur d’un acte de vente, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité.

Le notaire est également tenu, au titre de son devoir de conseil, d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

La responsabilité du notaire ne sera engagée que s’il existe un manquement à ses obligations, un préjudice né, réel et certain et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Sur la responsabilité de la SELARL [6] [R] et de maître [R] [V]

Sur le défaut de conseil relatif au financement des travaux

Il est constant que les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires de la copropriété du 18/07/2019, du 23/11/2020 et du 12/10/2021 ont été communiqués, le 09 décembre 2022, à la demanderesse par les défendeurs.

Le procès-verbal du 12 octobre 2021 prévoyait que les futurs travaux de ravalement de façades de la copropriété seraient financés par la somme issue de la vente d’une partie commune de la copropriété.

[K] [L] a donc acquis le bien en connaissance de ne pas avoir à financer ces travaux car elle ignorait qu’un procès-verbal d’assemblée générale, en date du 06 octobre 2022, avait acté le reversement des quotes-parts de la vente à chaque copropriétaire, soit la somme de 16 387,25 pour la quote-part de la SC [12] et que par conséquent elle aurait à financer une partie les travaux en tant que future copropriétaire.

Pourtant, le notaire a bien interrogé le syndic, le 09 décembre 2022, afin d’obtenir, notamment, « le procès-verbal d’assemblée générale de 2022 », conformément aux exigences de l’article L721-2 du Code de la construction prévoyant la communication des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années à l’acquéreur.

Or, ce n’est que le 15 décembre 2022 que le syndic a transmis au notaire le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 14 décembre 2022, sans transmettre le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 06 octobre 2022. Il ne saurait donc être reproché au notaire un défaut de transmission du procès-verbal en date du 06 octobre 2022.

A la lecture du procès-verbal du 14 décembre 2022 et du vote n°6, il apparaît clairement que « Lors de la dernière assemblée générale et suite au remboursement aux copropriétaires du produite de la vente de la parcelle détachée, il a été décidé de procéder au vote de la constitution d’un fonds de travaux sachant que celui-ci servira à terme à financer une partie des travaux de ravalement et de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse ». Le caractère « exceptionnel » de l’assemblée générale du 14 décembre 2022 aurait dû attirer l’attention du notaire. Ainsi, si le procès-verbal du 06 octobre 2022 ne lui a pas été transmis, ce dernier pouvait être informé, à la lecture du procès-verbal du 14 décembre 2022, dès le 15 décembre 2022, de la situation des fonds destinés à financer les travaux.

Toutefois, l’acte de vente du 23 décembre 2022, rédigé par maître [R] [V], informe l’acheteuse, en page 18, de la tenue de cette dernière assemblée générale du 14 décembre 2022, entre le compromis de vente et l’acte de vente.

En application des dispositions du compromis de vente en date du 09 décembre 2022, le notaire a alors informé l’acheteuse qu’il appartenait à la SCI [12], le vendeur, de l’informer de la tenue de l’assemblée générale du 14 décembre 2022. L’acte notarié mentionne que le vendeur a reconnu ne pas avoir respecté cette obligation.

Le notaire a donc informé [K] [L] « que conformément aux stipulations de l’avant-contrat le vendeur supportera la charge des travaux votés lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2022 », à savoir la souscription d’un contrat de maîtrise d’œuvre pour l’étude du ravalement de la résidence et les travaux d’étanchéité de la toiture.

Il est également précisé que « les parties reconnaissent avoir été averties […] qu’il leur appartiendra d’effectuer directement entre elles les comptes et remboursement nécessaires. ».

L’acte de vente mentionne également que l’acquéreur atteste être parfaitement informé qu’il sera tenu de régler tous les appels de fonds qui seront faits par le syndic à compter du 23 décembre 2022.

Dès lors, il apparaît que le notaire a averti [K] [L] de la difficulté née de la tenue de l’assemble générale de la copropriété du 14 décembre 2022 et de ses conséquences quant à aux modalités de financement des travaux votés à cette date.

Ainsi, aucun élément du dossier ne permet de dire que la SELARL [8] et maître [R] [V] ont commis une faute.

Sur le défaut d’interprète en langue anglaise

Il résulte de l’acte authentique de vente du 06 juillet 2020, du compromis de vente du 09 décembre 2022 et de l’acte authentique de vente du 23 décembre 2022, que la demanderesse a déclaré avoir exercé plusieurs activités professionnelles en France (photographe ou employée de maison). Par ailleurs, elle est la mère d’un enfant né en France en 2018, tel que cela résulte de l’acte de naissance produit aux débats. Par conséquent, la demanderesse ayant une vie personnelle bien établie en France, depuis au moins 2018, elle dispose nécessairement d’un niveau minimum de compréhension de la langue française.

Toutefois, si [Y] [G], collaborateur de maître [V] [R], a écrit, le 02 décembre 2022 et le 21 décembre 2022, des courriels rédigés en anglais à la demanderesse, c’est nécessairement que sa compréhension du français dans un cadre juridique posait question. Si la demanderesse a déjà acquis un bien par l’intermédiaire de la SELARL [8], le 06 juillet 2020, sans l’assistance d’un interprète, un autre acquéreur, de nationalité française, était présent au moment de la signature, ce qui n’était pas le cas le 23 décembre 2022.

En tout état de cause, l’office notarial, par sa communication en anglais avant la signature du compromis de vente et avant la signature de l’acte authentique de vente, manifeste sa connaissance d’une difficulté de compréhension de la langue française chez sa cliente, dans un cadre juridique. Dans ces conditions, il ne peut prétendre qu’il incombait à la demanderesse de solliciter l’assistance d’un interprète en langue anglaise alors qu’il lui revenait de lever tout doute en lui proposant lui-même une telle assistance.

Ainsi, en s’abstenant d’inviter [K] [L] à se faire assister d’un interprète en langue anglaise, la SELARL [8] et maître [V] [R] ont manqué à leur obligation de conseil et a ainsi commis une faute.

S’agissant du lien de causalité entre cette faute et les préjudices allégués, il convient de rappeler que la demanderesse sollicite la condamnation in solidum de maître [V] [R] et de la SELARL « [9] » au paiement de la somme de 3000 euros, au titre de son préjudice moral et de 16 387,25 euros, au titre de son préjudice financier, correspondant, à la quote-part qui aurait été reversée à la SCI [12] et qui aurait dû servir au financement des travaux de ravalement de façades.

S’agissant du préjudice moral qu’elle allègue, la demanderesse ne rapporte pas la preuve de son stress aggravé par les demandes financières du syndic ou de son isolement en France.

S’agissant de son préjudice financier, faute de causalité directe et certaine, le préjudice indemnisable ne pouvait résider dans le fait que [K] [L] avait finalement dû prendre en charge une partie des travaux mais dans la perte de chance de ne pas avoir renoncé à l’acquisition du bien en copropriété ou négocié avec son vendeur. En tout état de cause, l’indemnisation de la perte de chance ne peut jamais être égale à l’avantage qu’aurait procuré la chance si elle s’était réalisée.

Par conséquent, les responsabilités de maître [V] [R] et de la SELARL « [7] [R] [14] » ne sauraient être engagées.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le défendeur demande d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir mais n’en justifie pas. Par conséquent, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement, celle-ci étant nécessaire et compatible avec la nature et les circonstances du litige.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique des parties.

[K] [L], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance, distraits au profit du cabinet SELARL GARRY [1] en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle sera condamnée à verser à la SELARL [8] et à maître [R] [V] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

DEBOUTE [K] [L] de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNE [K] [L] aux entiers dépens de l’instance distraits au profit du cabinet SELARL GARRY & Associés en application de l’article 699 du CPC.

CONDAMNE [K] [L] à verser à la SELARL [8] et à maître [R] [V] la somme totale de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

DEBOUTE [K] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE