TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/58503 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBC2H

N° : 9

Assignation du :

18 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 mars 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La S.C.I. [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Karine KANOVITCH, avocate au barreau de PARIS – #E1438

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. BEST FOOD anciennement LE PALAIS DE MARAKECH

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Marie-Louise MEGRELIS, avocate au barreau de PARIS – #C2244

DÉBATS

A l’audience du 06 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Suivant acte sous seing privé en date du 2 août 2024, la société [S] a donné à bail commercial à la société Le Palais de Marrakech pour une durée de 9 années à compter du 15 août 2024, un local situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 42.000 euros, payable mensuellement d’avance.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025, la société [S] a assigné la société Le Palais de Marrakech exerçant sous l’enseigne Best Food en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la société Le Palais de Marrakech ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Le Palais de Marrakech,

— la condamnation de la société Le Palais de Marrakech à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 38.907 euros, outre les intérêts au taux de retard de 2% par mois à compter du 7 janvier 2025,

— la condamnation de la société Le Palais de Marrakech au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation d’un montant de 3.800 euros par mois à compter du 11 avril 2025 jusqu’à libération effective des locaux,

— la condamnation de la société Le Palais de Marrakech au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 6 février 2026, la société [S] maintient oralement ses demandes et s’en rapporte sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire.

Elle précise qu’à la conclusion du bail, un an de remise partielle a été accordée pour rembourser les travaux d’aménagement envisagés, et indique qu’avant la conclusion du bail elle avait d’ores et déjà réalisé les travaux de réfection de la gaine d’extraction pour permettre une exploitation paisible.

Elle souligne qu’en réalité le local n’a jamais été exploité

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Best Food venant aux droits de la société Le Palais de Marrakech, soulève l’irrecevabilité des demandes et la nullité du commandement de payer et le rejet des demandes pour contestations sérieuses.

Elle sollicite à titre subsidiaire une réduction du montant des loyers pendant 12 mois afin de lui permettre de réaliser les travaux et commencer l’exploitation.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la demanderesse à lui verser la provision de 150.000 euros à valoir sur les comptes entre les parties et des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente.

Elle sollicite enfin la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’irrecevabilité

Selon l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 56 du Code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier.

Elle comprend en outre l’indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée. Ces pièces sont énumérées sur un bordereau qui lui est annexé.

Sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Elle vaut conclusions.

Selon l’article 114 du Code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, la société Best Food se prévaut de l’irrecevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire en raison d’une part d’une erreur de date sur le commandement de payer sur lequel elle se fonde, et de la production à l’appui de son assignation d’un commandement de payer non visé dans l’assignation. Il s’agirait en réalité non pas d’une cause d’irrecevabilité mais de nullité. Or, s’agissant d’une procédure orale, il résulte des observations développées oralement lors de l’audience que la demande d’acquisition de la clause résolutoire se fonde sur le commandement de payer du 27 mars 2025, communiqué dans les pièces visées à l’assignation. La défenderesse a été en mesure de présenter toute observation utile sur cette pièce et ne peut donc justifier d’aucun grief. Il n’y a pas lieu dès lors de prononcer la nullité de l’assignation et l’action de la société [S] doit être déclarée recevable.

2/ Sur les demandes principales

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Selon l’article 690 du Code de procédure civile, la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement.

A défaut d’un tel lieu, elle l’est en la personne de l’un de ses membres habilité à la recevoir.

Selon jurisprudence constante, ce n’est dans l’hypothèse où une personne morale de droit privé n’a pas de lieu d’établissement que la signification des actes de procédure peut être réalisée en la personne d’un membre habilité à la recevoir.

En l’espèce, aux termes de l’article 24 du contrat de renouvellement de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 27 mars 2025, la société [S] a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. En l’espèce, le commandant, régulier en la forme, a bien été délivré à l’adresse du siège social de la défenderesse, conformément à l’adresse figurant sur le registre du commerce et des sociétés. Le commissaire de justice n’avait pas à le notifier à une personne habilitée, l’alinea 2 de l’article 690 du Code de procédure civile visant uniquement les situations d’absence de siège social. Dans ces conditions, aucune contestation sérieuse en lien avec la nullité du commandement de payer pour violation des articles 659 et 690 du Code de procédure civile n’est établie.

Par ailleurs, le commandement de payer détaille le montant de la créance, la défenderesse ayant ainsi été mise en mesure d’identifier les sommes réclamées et leur bien fondé. Aucune contestation sérieuse relative aux conditions de précision du commandement de payer n’est donc davantage établie.

En revanche, si l’article 4 du contrat de bail stipule que “le preneur prendra les lieux dans l’état où ils se trouveront, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux de réparation, remise en état, réfection, dépollution, installation ou remplacement y compris pour l’exercice de son activité” il est constant que le bailleur ne peut s’affranchir de son obligation contractuelle de remise d’un bien conforme à sa destination contractuelle, notamment par l’insertion d’une clause stipulant que le locataire prend les locaux dans l’état dans lequel ils se trouvent. Il est constant que si la SCI [S] justifie de travaux relatifs au conduit d’extraction, il résulte des pièces produites que le local donné à bail local était dans un état très dégradé après la précédente exploitation. Les pièces versées aux débats témoignent de l’importance des travaux réalisés par le preneur, pour un montant de plus de 219.326,40 euros, notamment en matière de plomberie, électricité, maçonnerie et mensuiserie, ces travaux ne pouvant sérieusement revêtir la qualification de simples travaux d’agencement mais étant nécessaires pour rendre exploitable le local. La bailleresse a ainsi manqué à son obligation de délivrance et il existe dès lors une contestation sérieuse sur l’obligation du preneur au paiement de l’intégralité du loyer et par suite, sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes.

Il convient par conséquent de dire n’y avoir lieu à référés sur les demandes de la société [S].

3/ Sur les demandes reconventionnelles

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur la réduction du montant de loyer ni sur le préjudice financier ou l’enrichissement sans cause allégués et la société demanderesse sera déboutée de ses demandes reconventionnelles.

4/ Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société [S] qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la société [S] au paiement à la société Best Food de la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons les demandes de la SCI [S] recevables ;

Disons n’y avoir lieu à prononcer la nullité de l’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur les demandes de la SCI [S] ;

Déboutons la société Best Food anciennement le Palais de Marrakech de ses demandes reconventionnelles ;

Condamnons la SCI [S] aux dépens ;

Condamnons la SCI [S] au paiement à la société Best Food anciennement le Palais de Marrakech de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 05 mars 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY