REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Contentieux

N° RG 23/06803 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MLD7

En date du : 22 janvier 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt deux janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 octobre 2025 devant Anne LEZER, 1ère Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026.

Signé par Anne LEZER, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [X], né le 13 Juin 1983 à [Localité 6], de nationalité Française, ingénieur, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Frédéric DIMINO, avocat au barreau de TOULON

Madame [U] [F], née le 30 Mars 1981 à [Localité 5], de nationalité Française, chirurgienne-dentiste, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric DIMINO, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. CUERS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Elodie PELLEQUER, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Frédéric DIMINO – 1026

M^e Elodie PELLEQUER – 1024

EXPOSE DU LITIGE

[L] [C] et [P] [R] sont propriétaires d’un terrain à bâtir à [Localité 8], situé lieudit [Localité 7] [Adresse 4], d’une superficie de 1514m2, cadastré AK n°[Cadastre 2].

La SARL CUERS IMMOBILIER, dont le gérant est [J] [E], a reçu mandat des propriétaires, le 23 mai 2021, pour la commercialisation dudit terrain.

[Y] [X] et [U] [F] ont signé le 25 juin 2021 une promesse de vente, par laquelle [M] [C] et [P] [R] se sont engagés à leur vendre le terrain cadastré AK n°[Cadastre 2].

Le rédacteur de cette promesse de vente était maître [T] [H].

La promesse de vente du 25 juin 2021 prévoyait des conditions suspensives, dont l’obtention d’un permis de construire par les acquéreurs, d’un prêt immobilier et la régularisation par acte authentique d’une servitude de passage de canalisations souterraines déjà existantes.

En outre, [Y] [X] et [U] [F] ont mandaté un constructeur de maisons individuelles, la société [G] CONSTRUCTION ainsi que [A] [B], Maître d’œuvre de conception pour leur projet de construction d’une maison d’habitation sur le terrain, objet de la promesse de vente.

Le terrain en question est constructible mais est concerné par les dispositions de l’arrêté préfectoral n°2017/01 du 8 février 2017 relatif à la défense extérieure contre l’incendie, laquelle règlementation prévoit, notamment, que les maisons individuelles desservies par une seule voie d’accès à partir d’une voie principale, doivent être desservies par une borne incendie d’une capacité de 60m3/h pendant deux heures minimum, située à moins de 200 mètres.

Une seconde promesse de vente a été signée le 06 mai 2022, sous le contrôle de Maître [I], notaire des acquéreurs, la régularisation de la précédente n’ayant pas pu avoir lieu dans les délais.

[Y] [X] et [U] [F] ont déposé un permis de construire auprès de la mairie de [Localité 8] le 30 septembre 2022.

Ce dernier a été refusé par arrêté municipal en date du 24 février 2023 en ce que le terrain ne bénéficie pas de borne incendie répondant aux critères de l’arrêté préfectoral du 8 février 2017 relatif à la défense extérieure contre l’incendie.

[Y] [X] et [U] [F] ont alors indiqué par un mail en date du 15 mars 2023, à maître [I], leur volonté de ne plus acquérir le terrain.

C’est dans ces conditions que ces derniers ont assigné, le 23 octobre 2023, la SARL CUERS IMMOBILIER aux fins d’engager la responsabilité délictuelle de cet agence immobilière pour manquement à son obligation d’information et de conseil.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2025, [Y] [X] et [U] [F] demandent au tribunal de :

— Condamner la SARL CUERS IMMOBILIER au paiement de dommages et intérêts comme suit :

—  183 415,62 euros au titre de leur préjudice économique dont :

-178 335,62 euros (surcoût du crédit)

-3600,00 euros (coût de l’architecte)

-1000 euros (frais de notaire)

-480 euros (étude thermique)

—  20 000 euros au titre de leur préjudice moral

—  146,732,496 euros au titre de leur perte de chance

— Condamner la SARL CUERS IMMOBILIER aux entiers dépens ;

— Condamner la SARL CUERS IMMOBILIER au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La SARL CUERS IMMOBILIER demande au tribunal dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mai 2025 de :

Débouter [Y] [X] et [U] [F] de l’ensemble de leurs demandes ;Condamner [Y] [X] et [U] [F] aux entiers dépens ;Condamner [Y] [X] et [U] [F] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La clôture de l’affaire a été fixée au 26 mai 2025.

L’affaire initialement prévue pour l’audience de plaidoirie du 26 juin 2025 a été repoussée à la date du 23 octobre 2025.

L’audience s’est tenue le 23 octobre 2025. La SARL CUERS immobilier, seule présente et représentée par son conseil a repris les termes de ses conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

PAR CES MOTIFS

Sur la responsabilité de la SARL CUERS IMMOBILIER

Sur l’existence d’une faute de la SARL CUERS IMMOBILIER

L’article 1304 du code civil relatif aux conditions suspensives dispose que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1240 dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

L’agent immobilier, en sa qualité de professionnel, est tenu à un devoir de conseil et d’information et ce notamment auprès des acquéreurs, s’agissant des caractéristiques essentielles du bien ou de l’existence de potentielles nuisances et sa responsabilité ne peut être engagée que s’il existe un manquement à ses obligations, un préjudice né, réel et certain et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Dès lors que l’acquéreur est informé, il ne peut être reproché à l’agent immobilier un défaut à son devoir d’information et de conseil, si l’acquéreur décide de poursuivre, malgré l’information, l’achat.

De jurisprudence constante, dans le cas où l’agent immobilier est rédacteur de l’acte de vente il est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention et ce y compris à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté (1ère Chambre civile, 14 janvier 2016, n°14-26.474). Lorsque l’agent immobilier n’est pas rédacteur de l’acte, il est soumis à une obligation de moyen.

En l’espèce, au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que l’agent immobilier [J] [E], en sa qualité de gérant de la SARL CUERS IMMOBILIER, a manqué à son obligation d’information et de conseil. Ils indiquent ne pas avoir été suffisamment informés du risque de refus de permis de construire, lié à l’absence de borne incendie répondant aux critères de l’arrêté préfectoral du 8 février 2017 et ce avant de conclure la première promesse de vente puis la seconde. Ils expliquent enfin que sans les stratagèmes de la SARL CUERS IMMOBILIERS, destinés à les maintenir dans l’espoir de la faisabilité du projet et consistant à passer sous silence l’absence d’accord de la mairie pour la réalisation des travaux publics de mise en conformité ou à mentir sur l’existence d’un accord inexistant, ils auraient abandonné plus tôt le projet.

Au soutien de ses prétentions, la SARL CUERS IMMOBILIER soutient n’avoir commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité. L’agence immobilière soutient que la clause suspensive suppose déjà l’existence d’un aléa quant à l’obtention du permis de construire et précise qu’elle n’avait pas connaissance du classement du terrain en zone « feu de forêt », tout comme la mairie, avant le courrier du 06 juillet 2021. Il est également soutenu que l’agence immobilière n’étant pas rédacteur de la promesse de vente, elle n’avait pas l’obligation d’assurer son efficacité juridique. La SARL CUERS IMMOBILIER soutient, par ailleurs, avoir entrepris de nombreuses diligences ensuite pour, d’une part, se renseigner sur la situation du bien et d’autre part faciliter les négociations avec les services compétents pour la réalisation du projet. De surcroît, la SARL CUERS IMMOBILIER fait valoir que les acquéreurs ont été informé à chaque étape des contraintes existantes quant à la faisabilité de leur projet.

Force est de constater que les demandeurs étaient d’ores et déjà informés, lors de la signature de la première promesse de vente, en date du 25 juin 2021, de l’existence d’un aléa lié à l’obtention dudit permis de construire, du fait de la clause suspensive, dont la délivrance ne dépendait en aucun cas de l’agence immobilière. Cette dernière n’étant pas rédactrice de la promesse de vente, il ne lui appartenait pas de s’assurer de son efficacité juridique.

De surcroît, force est de constater que la SARL CUERS IMMOBILIER, conformément à ses obligations, a procédé aux vérifications usuelles, en se rapprochant des services de la mairie dès janvier 2021, avant la signature de la première promesse de vente, pour s’assurer de la constructibilité du terrain. A ce stade les services communaux eux-mêmes n’avaient pas connaissance du classement du terrain en zone « feu de forêt » puisque des vérifications effectuées par leur service et le SDIS ont été ensuite nécessaires pour l’affirmer, tel que cela résulte d’un mail en date du 12 juillet 2021.

En outre, il résulte du mail en date du 06 juillet 2021, rédigé par les acquéreurs eux-mêmes, que ces derniers étaient parfaitement informés du risque de ne pas obtenir de permis de construire (« nous craignons que le permis de construire nous soit refusé ») compte tenu de critères très précis, à savoir l’absence de borne incendie présentant un débit suffisant dans un rayon de 200 mètres autour du terrain.

Face à cette difficulté, il ressort de la lecture des différents échanges entre la SARL CUERS IMMOBILIER, les services de la mairie de [Localité 9], le SDIS et l’entreprise VEOLIA, que l’agence immobilière, pendant plus d’un an, s’est montrée particulièrement diligente pour recueillir l’ensemble des informations quant à la faisabilité du projet et tenté de favoriser l’aboutissement de ce dernier, en obtenant des devis, en relançant les services de la commune, en partageant un plan aux acquéreurs, conforme aux critères d’urbanisme ou en sollicitant les vendeurs de la parcelle pour obtenir leur consentement quant à une prise en charge des coûts privés de l’installation de la borne incendie.

Il ressort des pièces versées au débat que [Y] [X] et [U] [F] ont été informé à chaque étape des difficultés posées relatives à la fois à l’absence de borne incendie à une distance règlementaire de la porte d’entrée et à l’absence de débit suffisant.

Il faut relever que la SARL CUERS IMMOBILIER a informé les acquéreurs, dans un mail en date du 22 novembre 2021, de ce que des travaux de dilatation de la conduite d’eau publique principale seraient nécessaires pour permettre un débit suffisant de la borne incendie et que ces travaux étaient soumis à autorisation de la commune.

Toutefois, force est de constater qu’en parfaite connaissance de cause [Y] [X] et [U] [F] ont accepté de signer une nouvelle promesse de vente et ce sous le contrôle d’un notaire spécialement mandaté le 06 mai 2022.

Cette promesse de vente, rédigée par un notaire mandaté par les acquéreurs mentionne expressément que « lors de l’établissement de la demande de permis de construire par le bénéficiaire il a été mis en évidence l’absence de borne à incendie de débit suffisant dans un rayon de 200 mètres autour du terrain devant être acquis, exigé pour l’édification de toute construction. Pour remédier à ce problème, le promettant a validé le 18 mars 2022 le devis pour l’installation du poteau à incendie nécessaire ».

Dans un mail du 10 mai 2022, la SARL CUERS IMMOBILIER a confirmé aux acquéreurs la possibilité d’installer une borne à incendie publique sur le domaine privé et leur a précisé la nécessité de prévoir une voie de retournement tout en indiquant une nouvelle fois que des discussions devaient se poursuivre avec la commune.

Dans un mail du 11 mai 2022, la SARL CUERS IMMOBILIER a informé les acquéreurs que compte tenu de ces incertitudes, il était possible de rompre sans délai la promesse de vente, avec l’accord des vendeurs, afin d’éviter des dépenses inutiles.

[Y] [X] et [U] [F] ont pourtant réitéré à deux reprises leur volonté de poursuivre les négociations dans un mail du 14 mai 2022 et du 26 mai 2022.

Compte tenu de ce qui précède, force est de constater que les demandeurs échouent à rapporter la preuve d’un manquement de la SARL CUERS IMMOBILIER à son obligation d’information et de conseil et il en va de même quant à l’existence de prétendus stratagèmes ou mensonges. Au contraire, le professionnel de l’immobilier s’est renseigné sur les caractéristiques essentielles du bien et a loyalement délivré toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision des acquéreurs, qui, parfaitement éclairés sur les difficultés rencontrées et ses conséquences ont choisi de poursuivre le projet.

Il faut relever en ce sens que la commune a indiqué à [Y] [X] et [U] [F], pour justifier du refus de permis de construire, que le réseau de distribution d’eau existant ne pouvait alimenter en pression et en débit le point d’eau prévu par leur projet et surtout que la commune n’était pas en capacité de déterminer dans quel délai l’installation d’un poteau incendie pouvait être opérée, eu égard aux travaux importants portant sur les réseaux publics de distribution d’eau devant être réalisés.

Sur ce point, il faut souligner que dans un mail du 27 septembre 2022, soit antérieurement au dépôt de la demande de permis de construire des acquéreurs, la SARL CUER IMMOBILIER a informé, à nouveau, les acquéreurs qu’aucun devis n’avait été signé par la commune pour le coût des travaux publics, bien que les propriétaires actuels aient accepté la prise en charge des coût privés.

Par conséquent, la SARL CUERS IMMOBILIER n’ayant commis aucune faute sa responsabilité ne saurait être engagée et [Y] [X] et [U] [F] seront déboutés de toutes leurs demandes formées à son encontre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

[Y] [X] et [U] [F], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

En équité, ils seront également condamnés à verser à la SARL CUERS IMMOBILIER la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[Y] [X] et [U] [F] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux actions introduites postérieurement au 01.01.2020, le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

DEBOUTE [Y] [X] et [U] [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE [Y] [X] et [U] [F] à verser à la SARL CUERS IMMOBILIER une somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

DEBOUTE [Y] [X] et [U] [F] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure ;

CONDAMNE [Y] [X] et [U] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de plein droit ;

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE