TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/58797 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBLRA

AS M N° : 14

Assignation du :

19 Décembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 février 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. EK RETAIL

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Joanna GRAUZAM, avocat au barreau de PARIS – #C1117

DEFENDERESSE

S.C. SCI GENERALI COMMERCE II

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Anne TARTARY, avocat au barreau de PARIS – #P0038

DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 2019, la SCI Generali commerce II a donné à bail commercial à la société EK retail des locaux situés [Adresse 3] à Paris 8ème arrondissement (75008), pour une durée de dix années à compter du 9 décembre 2009, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 70.000 euros hors taxes et hors charges et un dépôt de garantie de 17.500 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Generali commerce II a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, à la société EK retail un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 52.566, 82 euros au principal au titre des loyers et charges impayés.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI Generali commerce II a, par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, fait assigner la société EK retail devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé.

Les parties étant parvenues à un accord, par ordonnance en date du 11 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris a constaté le désistement de la SCI Generali commerce II de l’instance engagée à l’encontre de la société EK retail et l’a déclaré parfait.

Exposant que les locaux ont été restitués le 14 octobre 2024 en bon état mais que la SCI Generali commerce II refuse de lui restituer le dépôt de garantie, la société EK retail l’a, par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, faite assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, sa condamnation à lui verser la somme provisionnelle de 7.240, 46 euros au titre du remboursement du solde de dépôt de garantie, la somme provisionnelle de 3.000 euros au titre de la résistance abusive et la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience qui s’est tenue le 22 janvier 2026, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société EK retail a demandé au juge des référés de :

«  A titre principal ;

CONDAMNER la société SCI GENERALI COMMERCE II à verser à la société EK RETAIL la somme provisionnelle de 7 240,46 € au titre du remboursement du solde dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2025 et jusqu’à parfait remboursement,

CONDAMNER la société SCI GENERALI COMMERCE II à verser à la société EK RETAIL la somme provisionnelle de 3 000,00 € au titre de sa résistance abusive ;

A titre subsidiaire ;

Si par Extraordinaire, le juge des référés considérait qu’il existait des contestations nécessitant d’être tranchées, il lui est demandé de faire application de la passerelle et :

RENVOYER l’affaire devant les juges du fond afin qu’il soit statué sur lesdites contestations ;

En tout état de cause ;

DEBOUTER la société SCI GENRALI COMMERCE II de l’intégralité de ses conclusions, fins et prétentions,

RAPPELER le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER la société SCI GENERALI COMMERCE II à payer à la société EK RETAIL la somme de 3 500,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la société SCI GENERALI COMMERCE II aux entiers dépens d’instance. "

Par écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la SCI Generali commerce II a demandé au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1134, 1741, 1789 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de :

«  JUGER acquise de plein droit à la SCI GENERALI COMMERCE II la somme de 7.240,46 € au titre du dépôt de garantie.

JUGER que la société EK RETAIL a manqué à son obligation de restituer le local en parfait état d’entretien

En conséquence,

DEBOUTER la société EK RETAIL de la demande de restitution de cette somme.

LA DEBOUTER de sa demande de dommages et intérêts pour prétendue résistance Abusive

LA CONDAMNER à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II une somme provisionnelle de 3000 € à titre de procédure abusive.

DEBOUTER la société EK RETAIL de sa demande d’article 700 du CPC

LA CONDAMNER à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’état de lieux de sortie de Maître [K] [L]. "

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Sur les demandes de provisions de la société EK retail

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

La société EK retail fait valoir que le bail stipule à l’article 5 des conditions générales que le dépôt de garantie sera intégralement restitué à la remise des clés et reprise du local, de sorte que la SCI Generali commerce II aurait dû lui verser la totalité du dépôt de garantie le 14 octobre 2024.

Elle conteste l’acquisition du dépôt de garantie au bailleur du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, dès lors que la résiliation est intervenue dans le cadre d’un accord global de règlement de la dette et de restitution des locaux ne prévoyant pas la conservation du dépôt de garantie par le bailleur, raison pour laquelle ce dernier lui a remboursé partiellement le dépôt de garantie le 11 janvier 2025.

Elle soutient que les locaux ont été restitués en bon état après que, à la suite du pré-état des lieux du 8 octobre 2024, elle ait fait réaliser les travaux convenus de manière contradictoire avec le bailleur.

Elle relève que le devis de travaux qui lui a été soumis 4 novembre 2024 correspondait à des travaux qui n’étaient pas à sa charge, dès lors que les meubles fixés aux murs étaient présents dès l’état des lieux d’entrée et ce dernier mentionne que les lieux sont en bon état et non pas en parfait état et que c’est la première fois qu’elle lui reproche un manquement à son obligation d’entretien.

Elle précise que la nouvelle facture produite ne semble pas correspondre au local puisqu’il y est mentionné un ponçage du parquet alors que dans le local le parquet est un parquet flottant non ponçable et qu’en toute hypothèse, il n’est pas justifié de son règlement.

Pour s’opposer à la demande de la société EK retail, la SCI Generali commerce II soutient qu’en application de l’article 5.1 du bail, le dépôt de garantie doit lui rester acquis dès lors que le bail a été résilié par l’application de la clause résolutoire, la société EK retail ayant acquiescé à la demande de constatation de la clause résolutoire

A titre subsidiaire, elle soutient que les locaux ont été restitués avec des stigmates d’anciens dégâts des eaux alors que la société EK retail devait, en application de l’article 9.1 du contrat de bail, restituer les locaux en parfait état d’entretien et qu’elle a été contrainte d’engager des frais de remise en état afin de le remettre en parfait état d’entretien pour une somme de 7.233, 60 euros.

En l’espèce, l’article 5 du bail commercial relatif au dépôt de garantie stipule que la somme représentant trois mois de loyer “ era rendue au Preneur en fin de location après déménagement et remise des clefs, justification du paiement de toutes taxes et tous impôts, exécution des réparations à sa charge et déduction faite de toutes sommes dont il pourrait être débiteur envers le Bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du Preneur à quelque titre que ce soit […]. Si le Bail est résilié dans les termes des articles 1224, 1227 et 1228 du Code Civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions pour toutes autres causes imputables au Preneur, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudices de tous autres ”.

L’article 7.1 intitulé “ entrée en jouissance – état des lieux” stipule que “Le Preneur prendra les Locaux Loués en l’état où ils se trouvent […]. Un état des lieux sera établi contradictoirement par les Parties à la date de la prise d’effet du Bail.”

L’article 9.1 intitulé “ entretien – réparations – conformité” stipule que “Le Preneur devra entretenir les Locaux Loués, leurs équipements et agencements, et le rendre en fin de Bail ou à la fin de son occupation, en parfait état d’entretien et de réparations de toutes sortes, y compris celles pouvant résulter de l’usage, de la vétusté, d’un vice caché et de force majeure, le Bailleur ne restant tenu qu’aux grosses réparations visées à l’article 606 du Code Civil”.

Enfin, l’article 12.1 intitulé “obligations du preneur” stipule que “quelle que soit la cause du délaissement des Locaux Loués par le Preneur, il lui incombe de les restituer en parfait état d’entretien et de conformité de toute nature (mais uniquement dans les limites posées par l’article R 145-35 du Code de Commerce) selon les obligations qui lui incombent en vertu du Bail. / Pour ce qui est des aménagements, travaux, embellissements, améliorations, installations, constructions et surélévations quelconques […], le Bailleur pourra exiger, au départ du Preneur, la remise des Locaux Loués, en tout ou partie, dans leur état primitif, aux frais du Preneur, même pour des travaux autorisés par le Bailleur […]./ L’état primitif des Locaux Loués s’entend de celui mentionné à l’état des lieux dressé à l’entrée en jouissance du Preneur, et résultant le cas échéant, du plan qui y serait annexé”.

En l’espèce, afin d’expliquer, la restitution partielle du dépôt de garantie à la société EK retail, la SCI Generali commerce II expose, en premier lieu, avoir fait application de l’article 5 du contrat de bail prévoyant la conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation du bail par l’application de la clause résolutoire.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats – en particulier des courriels officiels que se sont échangées les parties le 7 novembre 2024 – que le bail n’a pas été résilié le 26 avril 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail et visé dans le commandement de payer qui a été délivré le 26 mars 2024 mais par l’effet de l’accord des parties le 30 septembre 2024.

Dès lors, la SCI Generali commerce II ne peut invoquer la conservation du dépôt de garantie en application de l’article 5 du contrat de bail en raison de la résiliation du bail par l’application de la clause résolutoire.

Elle a d’ailleurs procédé, le 21 janvier 2025, à une restitution partielle du dépôt de garantie pour un montant de 10.954, 57 euros, démontrant ainsi ne pas avoir fait application de cet article du contrat de bail.

La SCI Generali commerce II explique, en second lieu, la restitution partielle du dépôt de garantie par les travaux de remise en état auxquels elle a dû procéder.

Contrairement à ce que soutient la société EK retail, il ne résulte pas des pièces versés aux débats, en particulier des courriels et courriers officiels que se sont échangés les conseils des parties qu’elles soient parvenues à un accord total et qu’elles se soient ainsi mises d’accord sur une restitution du dépôt de garantie dans son intégralité dès la restitution des locaux peu importe l’état desdits locaux.

Il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 14 octobre 2024 que les lieux ont été restitués en bon état ou en état d’usage.

S’il s’évince de l’état des lieux d’entrée en date du 2 septembre 2019 que les locaux ont été remis à la société EK retail en bon état, et non en parfait état, l’article 9.1 du contrat de bail prévoit que les lieux doivent être restitués en parfait état d’entretien et de réparation de toutes sortes, y compris celles pouvant résulter de l’usage, de la vétusté, d’un vice caché et de la force majeure, le bailleur ne restant tenu qu’aux grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et l’article 12.1 que les lieux doivent être restitués en parfait état d’entretien et de conformité. Si cet article prévoit également que le bailleur peut exiger, au départ du preneur, la remise des lieux dans leur état primitif qui s’entend de celui mentionné dans l’état des lieux d’entrée, c’est uniquement en ce qui concerne les aménagements, travaux, embellissements, améliorations, installations, constructions et surélévations réalisés par le preneur dans les locaux.

Dès lors, en application des articles 9.1 et 12.1 du contrat de bail, la société EK retail devait restituer les lieux en parfait état d’entretien.

Afin de justifier les frais de remise en état nécessaires, la SCI Generali commerce II verse, dans le cadre de la présente instance, un devis établi par la société Ideactif le 22 novembre 2024 pour un montant de 7.233, 60 euros correspondant au chiffrage de la remise en état des locaux loués à la société EK retail et prévoyant ainsi la vitrification sans ponçage du parquet de la totalité de la surface, la reprise complète du local (peinture pour rafraichissement avec reprise des fissures et défauts par enduit et ponçage), le nettoyage du réfrigérateur, le remplacement d’une ampoule LED, le nettoyage du carrelage, la reprise des joints dans les sanitaires et le remplacement de la porte avec serrure de l’escalier.

Il ressort effectivement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 14 octobre 2024 que les peintures et parquets sont soit en bon état, soit à l’état d’usage, que le réfrigérateur devait être nettoyé, qu’un des spots du sas des sanitaires n’était pas fonctionnel, que l’éclairage des sanitaires n’était pas fonctionnel, que le carrelage des sanitaires était en état d’usage et que la porte de la cave était cassée et ne se verrouillait pas.

Si la SCI Generali commerce II avait initialement adressé, le 7 novembre 2024, à la société EK retail un autre devis établi par la société Ideactif le 5 novembre 2024 pour le curage des mobiliers pour un montant de 6.369, 60 euros et si elle ne justifie ni avoir adressé à la société EK retail le devis en date du 22 novembre 2024 avant l’introduction de la présente instance, ni avoir acquitté cette facture, les éléments précédemment développés suffisent à caractériser une contestation sérieuse quant à l’obligation pour la SCI Generali commerce II de restituer à la société EK retail le solde du dépôt de garantie pour un montant de 7.240, 46 euros.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société EK retail de provision de ce chef.

o Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Suivant l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, dès lors qu’il n’a pas été fait droit à la demande de la société EK retail de restitution du dépôt de garantie, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de provision au titre de la résistance abusive.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

En application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un montant maximal de 10 000 euros, ainsi qu’à verser des dommages et intérêts à la partie adverse qui justifie d’un préjudice.

Il est rappelé que le juge des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituent, en principe, un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalant au dol, soit qu’en cas de faute caractérisée, étant rappelé que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

En l’espèce, la SCI Generali commerce II échoue à établir qu’en introduisant la présente instance, la société EK retail ait agi par malice, de mauvaise fois ou ait commis une erreur grossière équivalant au dol et ce d’autant qu’elle ne justifie pas lui avoir adressé le devis établi par la société Ideactif le 22 novembre 2024 avant l’introduction de la présente procédure.

L’action n’ayant pas dégénéré en abus, la demande de la SCI Generali commerce II de condamnation de la société EK retail au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts sera, en conséquence, rejetée.

Sur la demande subsidiaire de passerelle

En vertu de l’article 837 du code de procédure civile, « A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction. »

En l’espèce, il n’est pas caractérisé l’existence d’une urgence au sens de l’article 837 du code de procédure civile, justifiant le renvoi à une audience pour qu’il soit statué au fond.

Dans ces conditions, la demande de ce chef de la société EK retail sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société EK retail, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

En revanche, dans la mesure où la SCI Generali commerce II ne justifie pas avoir adressé le devis établi par la société Ideactif le 22 novembre 2024 avant l’introduction de la présente instance, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société EK retail de provisions formées à l’encontre de la SCI Generali commerce II ;

Rejetons la demande de la SCI Generali commerce II de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Rejetons la demande de la société EK retail de renvoi de l’affaire devant les juges du fond en application de l’article 837 du code de procédure civile ;

Condamnons la société EK retail aux dépens ;

Rejetons les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 19 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ