MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 19 Décembre 2024

DOSSIER : N° RG 22/01977 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QZ4M

NAC : 30Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 8

JUGEMENT DU 19 Décembre 2024

PRESIDENT

Monsieur GUICHARD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 28 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 6], RCS [Localité 9] 438 491 060, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie GUIZIOU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et plaidant, vestiaire : 4, et M^e Catherine SAINT GENIEST de l’AARPI JEANTET, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE FOURNIL DE [Localité 4], RCS 502 625 072, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [K] [T],, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e José DUGUET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 111, et M^e Simon COHEN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2022, la société civile immobilière du [Adresse 5] a fait assigner la SARL Le Fournil de [Localité 4] pour faire juger qu’elle n’a, à son égard aucune obligation de lui assurer l’exclusivité de la vente de pains, viennoiserie et pâtisseries dans l’enceinte du centre.

Dans le dernier état de leurs écritures :

— la société civile immobilière conclut en demandant au tribunal de juger qu’elle n’a, à l’ égard de la société Le Fournil de [Localité 4] aucune obligation de lui assurer l’exclusivité de la vente de pains, viennoiserie et pâtisseries dans l’enceinte du centre et qu’elle a la possibilité de consentir tout acte écrit, accord verbal, voire tolérance, autorisant la vente de pains, viennoiserie et pâtisserie à d’autres commerçants locataires installés dans ledit centre susceptibles de concurrencer directement ou indirectement les activités de la Sarl Lez Fournil de [Localité 4]; elle demande la somme de 6 000 euros pour ses frais de conseil et les dépens dont distraction.

Elle fait valoir qu’elle a la qualité de bailleur et que la société Le Fournil a la qualité de locataire suivant un bail commercial du 20 février 2008 et un avenant du 8 décembre 2010 et que la bail a été renouvelé par un acte du 15 janvier 2018.

Elle ajoute que le bail ne contient aucune clause consentant au locataire une exclusivité de la vente de pains et autres dans le centre et que le courrier du 7 novembre 2007 dont la locataire se prévaut ne comporte pas de sa part un tel engagement.

Elle précise qu’une première procédure a opposé les parties devant le juge des référés qui a rendu le 17 septembre 2019 une ordonnance faisant droit aux prétentions de la locataire, ordonnance qui a été confirmée par un arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 20 octobre 2021.

Elle demande donc au juge du fond de juger l’inverse en l’absence d’une clause expresse et alors que le courrier du 7 novembre 2017 n’a pas été repris dans les baux ; qu’il existe seulement une clause de destination exclusive qui n’a pas pour objet et pour effet d’en gager le bailleur à conférer une exclusivité au preneur; que cette exclusivité ne se déduit pas plus de la condition suspensive qui figure dans une promesse de bail du 7 novembre 2007 ; qu’il n’existe aucune situation ancienne d’exclusivité dans la mesure ou la grande surface qui existait en 2008 vendait du pain et des viennoiseries.

La société locataire conclut au débouté des demandes et à ce que le tribunal juge que la clause d’exclusivité insérée au bail a pour effet d’interdire à la bailleresse de consentir, admettre ou tolérer à tout tiers d’exploiter un commerce de produits identiques même seulement vendus dans un centre commercial sans y avoir été fabriquées.

A titre subsidiaire, elle demande au tribunal d’interpréter la commune intention des parties comme prohibant la faculté pour tout tiers exploitant un lot du centre commercial de Bellefontaine de se livrer à des activités commerciales concurrençant celles exclusivement consenties à elle.

Elle demande en conséquence au tribunal et de faire défense à la société demanderesse de souscrire tout acte, écrit, accord verbal, voire même seulement tolérance, autorisant la commercialisation de produits de boulangerie, pâtisserie, viennoiseries, confiseries et glaces susceptibles de concurrencer directement ou indirectement les activités et ce sous une astreinte de 200 euros par jour.

Elle demande également la somme de 6 000 euros pour ses frais de conseil.

Elle fait valoir que la lettre du 7 novembre 2007 est claire sur le fait qu’elle bénéficie d’une exclusivité qui la protège de la concurrence; que dans les faits, il existe une obligation implicite de non-concurrence pesant sur le bailleur ; que d’ailleurs aucune concurrence n’a été exercée pendant 15 années; que l’exclusivité doit donc être reconnue même ne l’absence de stipulation expresse ; qu’enfin, il est faux de prétendre que le supermarché a toujours vendu du pain.

L’ordonnance de clôture a été prise le 9 septembre 2024.

DISCUSSION

Il sera relevé que le rappel des faits par la société demanderesse omet de préciser que le bail entre les parties a été précédé d’une promesse de bail du 7 novembre 2007 à l’occasion de laquelle les parties ont échangé les courriers des 24 octobre et 7 novembre 2007 examinés ci-dessous.

Il est constant que ni le bail du 20 février 2008. ni l’avenant du 8 décembre 2010, ni le bail renouvelé du 15 janvier 2018 ne stipulent une clause d’exclusivité au profit de la SARL Le Fournil de [Localité 4].

Ils stipulent une clause de destination exclusive qui est étrangère à un engagement de la bailleresse.

Pour autant et le 7 novembre 2007, la société civile a écrit à la société défenderesse que "suite à la signature d’une promesse de bail assortie d’un bail pour la création d’une Boulangerie, Pâtisserie, Viennoiserie dans le Centre Commercial de [Localité 4], la société civile immobilière du Centre Commercial [Localité 4] s’engage à ne pas établir d’avenants aux baux des locataires du Centre Commercial [Localité 4] autorisant la vente de pains, viennoiseries et pâtisseries ainsi qu’à faire tous ses efforts pour faire respecter les activités contenues dans les baux”.

Il est donc clair que cet engagement concerne les commerçants locataires installés alors dans le centre c’est-à-dire les personnes visées par la demande (point 2 des conclusions en demande).

Selon le courrier de la locataire du 24 octobre 2007, cet engagement était pour elle une protection indispensable compte tenu de la suppression envisagée de la clause d’exclusivité contenue au bail du 7 décembre 2000 qui unissait un précédent exploitant et son auteur et la bailleresse.

Elle mettait en avant le fait que cette protection était indispensable compte tenu notamment des importants travaux qu’elle devait réaliser, travaux qui ont été autorisés par la bailleresse le 14 février 2008.

Il n’est en outre pas contesté que le 3 juin 2008, la locataire a demandé à la bailleresse de faire respecter l’exclusivité dont elle bénéficiait par les autres locataires.

Par ailleurs, les divergences entre les attestations fournies ne permettent pas de tenir pour acquis que la grande surface alors en exploitation vendait effectivement au moment de la prise à bail des produits concurrents.

En tout état de cause et même si à l’époque du bail la grande surface avait vendu des produits concurrents, ce que son bail pour une activité d’ alimentation générale autorisait, ceci n’est pas une raison pour que la situation se reproduise dans le cadre d’un nouveau bail ou d’un avenant puisqu’il serait alors contraire à l’engagement de 2007, étant rappelé qu’aucun supermarché n’est plus exploité dans les lieux depuis de nombreuses années.

Enfin, l’ensemble des baux contient une clause de destination exclusive.

Dès lors et ainsi que la cour d’appel l’a retenu, il existe de longue date une situation d’exclusivité conforme à l’engagement du 7 novembre 2007 que la société demanderesse ne peut pas remettre en cause, ni pour les locataires en place, ni pour ceux qui viendraient à s’installer dans l’avenir.

Le fait alors que cet engagement exprès n’ait pas été repris au bail au titre des obligations du bailleur est sans incidence puisqu’il est manifeste que cet engagement était une condition essentielle du bail pour la locataire, ce que la bailleresse savait et ce qu’elle admis du fait de son courrier du 7 novembre 2007.

Dès lors en concluant un bail qui supprimant la clause d’exclusivité après avoir accepté l’engagement demandé par la locataire elle a non point nover les termes de cet engagement mais elle a au contraire accepté de s’y soumettre dans les termes de son courrier du 7 novembre 2007.

Il en résulte donc que la demande est directement contraire à l’engagement pris et à la situation de fait qui en a résulté.

En sorte que la société demanderesse doit en être déboutée.

Il s’en déduit qu’il doit être fait droit à la demande principale (et reconventionnelle) de la locataire.

L’équité commande lui allouer la somme de 6 000 euros pour ses frais de conseil.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant à juge unique, publiquement, contradictoirement, en premier ressort et par décision mise à disposition au greffe.

JUGE que la société [Adresse 7] [Adresse 3] est liée à la SARL le Fournil de [Localité 4] par une obligation de lui assurer l’exclusivité de la vente de pains, viennoiserie et pâtisseries dans l’enceinte du centre et qu’elle n’a pas la possibilité de consentir tout acte écrit, accord verbal, voire tolérance, autorisant la vente de pains, viennoiserie et pâtisserie à d’autres commerçants locataires installés dans ledit centre susceptibles de concurrencer directement ou indirectement les activités de la Sarl Le Fournil de [Localité 4].

LA DEBOUTE en conséquence de ses demandes.

JUGE que l’engagement d’exclusivité a pour effet d’interdire à la bailleresse de consentir, admettre ou tolérer à tout tiers d’exploiter un commerce de produits identiques même seulement vendus dans un centre commercial sans y avoir été fabriquées.

FAIT défense à la société demanderesse de souscrire tout acte, écrit, accord verbal, voire même seulement tolérance, autorisant la commercialisation de produits de boulangerie, pâtisserie, viennoiseries, confiseries et glaces susceptibles de concurrencer directement ou indirectement les activités de la société Le Fournil de [Localité 4] et ce sous une astreinte provisoire de 200 euros par jour d’infraction.

CONDAMNE la société civile [Adresse 8] aux dépens et à payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT