TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

NAC: 72A

N° RG 24/00646

N° Portalis DBX4-W-B7I-SUS6

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 22 Octobre 2024

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Localité 7] PARKING situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 10]

C/

S.C.I. BELVEDERE

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Octobre 2024

à M^e François MOREAU

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 22 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Localité 7] PARKING situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 10], ayant son siège [Adresse 5]

représentée par Maître François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Elsa SANCHEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.C.I. BELVEDERE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. BELVEDERE est propriétaire du lot n°1285 (parking) dans l’Immeuble [Localité 7] PARKING, sis [Adresse 4].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Localité 7] PARKING, sis [Adresse 4], agissant par la société FONCIA [Localité 10], a fait délivrer à la S.C.I. BELVEDERE plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble BEAULIEU PARKING, sis [Adresse 4], agissant par la société FONCIA TOULOUSE, a fait assigner la S.C.I. BELVEDERE en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 25/09/2023.

A l’audience du 04/03/2024, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Localité 7] PARKING, sis [Adresse 4], agissant par la société FONCIA [Localité 10] – représenté par son conseil – a repris les termes de son assignation pour demander de condamner la S.C.I. BELVEDERE à lui régler la somme de 2647,96 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; de la condamner à lui verser également les sommes de 300 € à titre de dommages-intérêts et de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Après débats à l’audience du 04/03/2024 en l’absence de la défenderesse pourtant régulièrement citée, par jugement avant dire droit en date du 03/05/2024, le tribunal a réclamé les justificatifs du « solde compte au 31/12/2020 » de 1.151,47 € (décompte détaillé et appels de fonds correspondant) ainsi que les appels de fonds justifiant les débits inscrits au compte copropriétaire entre le 31/12/2020 et le 01/11/2021, figurant sur le décompte produit par le syndicat, et a rouvert les débats à l’audience du 09/09/2024.

A l’audience du 09/09/2024, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Localité 7] PARKING, sis [Adresse 4], agissant par la société FONCIA [Localité 10] – représenté- maintient ses demandes.

Il explique qu’il n’est pas en mesure de produire les justificatifs réclamés eu égard au changement de syndic intervenu par son conseil depuis.

La S.C.I. BELVEDERE n’est pas présente ni représentée.

Le jugement, insusceptible d’appel, sera rendu par défaut.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée »

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Localité 7] PARKING, sis [Adresse 4] justifie que la S.C.I. BELVEDERE est bien propriétaire du lot n°1285 (parking) au sein de la copropriété.

Pour justifier sa créance, le syndicat doit produire aux débats l’intégralité des pièces suivantes :

— un extrait du compte de copropriété avec mention du solde réclamé,

— les appels de fonds correspondant aux sommes inscrites sur ce décompte au débit comme au crédit, ainsi que les relevés généraux des charges pour les exercices clôturés et approuvés,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux.

Le syndicat ne produit aucun décompte et aucun appel de fonds pouvant justifier le report à nouveau au 31/12/2020 de 1.151,47 €. Ce montant devra donc être écarté.

De même, aucun appel de fonds n’est produit concernant la période entre le 01/01/2021 et le 01/12/2021.

En définitive, le montant de 1.348,30 €, qui n’est pas justifié, doit être écarté.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. BELVEDERE reste débitrice des sommes suivantes au titre des charges de copropriété dûment justifiées, hors frais viés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 : 1.679,34 – 1.348,30 = 331,04 €.

La S.C.I. BELVEDERE sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Localité 7] PARKING, sis [Adresse 4] la somme totale de 331,04 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 septembre 2023.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont parfaitement inutiles.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seules la mise en demeure du 24/05/2022 et la sommation du 30 mars 2023 doivent être comptabilisées au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Localité 7] PARKING, sis [Adresse 4] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (370,00 € et 280,00 €).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de la S.C.I. BELVEDERE, à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

La S.C.I. BELVEDERE sera au final condamnée uniquement au paiement de la somme de 168,62 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 25/09/2023.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de la S.C.I. BELVEDERE. La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La S.C.I. BELVEDERE, partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Localité 7] PARKING, sis [Adresse 4] une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la qualification du jugement, rendu en dernier ressort, il n’y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut, et en dernier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. BELVEDERE à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Localité 7] PARKING, sis [Adresse 4], agissant par la société FONCIA [Localité 10], les sommes de :

—  331,04 € au titre des charges et provisions impayés au 20/09/2023 (3ème appel provisionnel 2023 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 25/09/2023,

—  168,62 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 25/09/2023 ;

CONDAMNE la S.C.I. BELVEDERE à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Localité 7] PARKING, sis [Adresse 4], agissant par la société FONCIA [Localité 10], une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’Immeuble [Localité 7] PARKING, sis [Adresse 4], agissant par la société FONCIA [Localité 10], de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. BELVEDERE aux dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN QUE DESSUS, ET ONT SIGNE A LA MINUTE LE PRESIDENT ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE

LE GREFFIER LE PRESIDENT