TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 23/03162

N° Portalis DBX4-W-B7H-SGJX

JUGEMENT

MINUTE N°B24/

DU : 13 Novembre 2024

[G] [X] venant aux droits de Madame [T] [U], venant elle même aux droits de Madame [U] [Z], représenté par la société OCTO IMMO, demeurant [Adresse 1]

C/

[W] [Y]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2024

à la SCP CABINET DARRIBERE

Copie certifiée conforme délivrée le 13/11/24 à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [X] venant aux droits de Madame [T] [U], venant elle même aux droits de Madame [U] [Z], représenté par la société OCTO IMMO, demeurant [Adresse 1],

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Maître Raphaël DARRIBERE de la SCP CABINET DARRIBERE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [Y],

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Juliette BELLET, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 septembre 2017, Madame [Z] [U] a donné à bail à Monsieur [W] [Y] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 3].

Le 08 mars 2023, Monsieur [G] [X], héritier venant aux droits de Madame [Z] [U], a fait signifier à Monsieur [W] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés.

Monsieur [W] [Y] a quitté les lieux et restitué les clés le 21 avril 2023 et un état des lieux a été réalisé par commissaire de justice le 21 avril 2023, en présence de Monsieur [W] [Y] et de Monsieur [G] [X].

Par acte d’huissier en date du 24 juillet 2023, Monsieur [G] [X] a ensuite fait assigner Monsieur [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 4.694,07 euros, avec compensation à hauteur de 1.300 euros (représentant le dépôt de garantie conservé), d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Les parties ont sollicité plusieurs renvois de l’affaire, qui leur ont été accordés.

A l’audience du 12 septembre 2024, Monsieur [G] [X], représenté par Maître Raphaël DARRIBERE, se réfère à ses conclusions écrites. Il demande le rejet des demandes adverses et la condamnation de Monsieur [W] [Y] à :

— la somme de 3.887,20 euros au titre des loyers et charges impayés, soit 2.587,20 euros après déduction du dépôt de garantie de 1.300 euros que le bailleur sera autorisé à conserver ;

— la somme de 906,87 euros au titre des réparations locatives ;

— la somme de 151,30 euros au titre de la moitié des frais du procès-verbal d’état des lieux de sortie ;

— la somme de 1.500 euros au titre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [G] [X] fait valoir que les dégradations locatives sont établies par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Il sollicite la prise en charge de 150 euros au titre du nettoyage du logement, 194,04 euros au titre de la remise en état des murs du couloir, 10,78 euros au titre du remplacement du bouton de chasse d’eau des WC, 142,21 euros au titre du remplacement du robinet de radiateur, 9,84 euros au titre de l’achat de quatre ampoules et 400 euros au titre de la tonte, de la taille d’arbre et de la réparation du grillage abimé.

Il indique que l’arriéré est établi par le décompte locatif et que le locataire doit prendre en charge la moitié de l’état des lieux de sortie réalisé par huissier. Il précise que les quittances locatives lui ont été remises pour les sommes payées uniquement.

Il s’oppose aux délais de paiement en relevant qu’il a déjà bénéficié de plus d’un an et demi pour régler sa dette et qu’il ne justifie pas se trouver dans une situation financière difficile, ayant délibérément masqué les sommes disponibles sur ses relevés de compte bancaire.

Monsieur [W] [Y], représenté par Maître Juliette BELLET, se réfère aussi à ses conclusions écrites. Il demande le rejet des demandes de Monsieur [G] [X] et sollicite du juge de :

— limiter le montant de sa dette locative aux seuls loyers et charges impayés, à hauteur de 2.587,20 euros ;

— subsidiairement, limiter la somme octroyée au titre des réparations locatives, outre les loyers impayés, à la somme de 356,87 euros ;

— lui accorder les plus larges délais de paiement ;

— condamner Monsieur [G] [X] à lui remettre des quittances locatives pour la période de janvier 2022 à juin 2022, sous astreinte de 5 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— débouter Monsieur [G] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [Y] reconnaît le montant des loyers impayés, après déduction de la somme de 1.500 euros qu’il a versée entre mai 2023 et août 2024 et de son dépôt de garantie de 1.300 euros. Il conteste la somme demandée au titre des réparations locatives, notant que certains désordres sont préexistants à son entrée dans les lieux, qu’il a procédé au nettoyage du logement et que le jardin n’était pas à l’abandon, de sorte que l’entretien réalisé n’était pas nécessaire.

Il fait valoir qu’il a rencontré des difficultés financières en raison de la liquidation judiciaire de sa société en mai 2023. Il déclare qu’il est gérant d’une nouvelle société et perçoit 1.500 euros par mois.

Sur le fondement de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, il réclame les quittances de loyers relatives à l’année 2022.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

En cours de délibéré, le juge a sollicité des parties la production de l’état des lieux d’entrée, qui a été produit par le conseil de Monsieur [W] [Y] le 17 septembre 2024. Monsieur [G] [D] a également produit le 25 septembre 2023 par courriel, par note en délibéré préalablement autorisée, les quittances de loyers de janvier 2022 à juillet 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Monsieur [G] [X] et Monsieur [W] [Y] s’accordent sur le fait que Monsieur [W] [Y] reste devoir la somme de 2.587,20 euros au titre de ses loyers et charges impayés, après déduction du dépôt de garantie conservé par le bailleur, ce qui apparaît conforme au décompte du 10 septembre 2024.

Monsieur [W] [Y] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2.587,20 euros au titre de ses loyers et charges impayés.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il résulte de l’ensemble de ces articles que le locataire est tenu des réparations locatives dont l’existence est démontrée par le bailleur et qui lui sont imputables, en ce qu’elles excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et ne résultent pas d’un usage normal des lieux.

La vétusté du bien loué ne peut être invoquée par le preneur que si son état ou son aggravation ne résultent pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien, qui lui serait imputable et dont la preuve incombe au bailleur.

En l’espèce, il résulte de la comparaison entre les états des lieux d’entrée du 11 septembre 2017 et de sortie du 21 avril 2023, tous deux réalisés par constat d’huissier, que trois ampoules sont manquantes (sur la suspension principale face à l’accès principal dans le salon, dans la salle de bain et dans la cuisine) et qu’une ampoule est hors d’état de fonctionnement dans la chambre n°1 à la sortie du locataire, alors qu’elles étaient en état de fonctionnement à l’entrée dans les lieux. Ainsi, la somme de 9,84 euros est réclamée à juste titre au locataire, compte-tenu de la perte intervenue pendant la location et de l’obligation du locataire de procéder au remplacement des ampoules selon le décret n°87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives.

S’agissant du remplacement du bouton de la chasse d’eau des WC, il apparaît que le bouton était démis à la sortie, alors que l’état des lieux d’entrée ne faisait mention d’aucune particularité quant à la chasse d’eau. C’est à juste titre que Monsieur [G] [X] réclame la somme de 10,78 euros au titre de son remplacement, cette somme étant justifiée par la production de la facture de l’EURL [V] [H] du 20 mai 2023.

L’état des lieux de sortie relève que le robinet thermostatique de l’appareil de chauffage du salon est démis, alors que l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucunement ce défaut. Cette perte intervenue pendant la location ne peut être imputée à la vétusté et est imputable au locataire, de sorte que le bailleur est justifié à réclamer la somme de 142,21 euros, qu’il a réglé selon facture de DUPIN ENTREPRISE du 23 mai 2023.

S’agissant des murs du couloirs, il est noté dans l’état des lieux d’entrée une petite griffure sur la paroi de gauche près de l’entrée du salon et un rebouchage visible sur la paroi de droite, à proximité de la chambre n°4, mais que l’ensemble de la pièce est sinon « en très bon état ». A la sortie, il est constaté que la paroi de gauche est altérée par trois traces horizontales, deux petits accrocs et deux griffures sous l’interrupteur au niveau de l’accès de la chambre n°2, trois nouvelles griffures, une tâche noirâtre et une tâche en forme de U sur le mur face au salon. Il est aussi relevé qu’une tâche est apparente à gauche de l’accès au cabinet d’aisance et qu’un accroc avec déchirure et deux traces de peinture sont visibles face au placard sur la paroi de droite. Compte-tenu des nouvelles traces, griffures et accrocs, Monsieur [G] [X] est bien fondé à demander la prise en charge de 70% du coût de grattage, ponçage et d’application d’une couche impression sur les murs du couloir, tel que justifié par la facture de STEPHANE CLAUZADE PEINTURE du 22 mai 2023, étant noté que ce pourcentage tient compte de la vétusté liée à un usage normale des lieux.

S’agissant du nettoyage du logement, les lieux ont été loués propres. Il ressort de l’état des lieux de sortie que l’ensemble de la robinetterie de la douche est « fortement entartré et encrassé », que le revêtement mural est « noirci et encrassé sous la bouche de ventilation » et que « l’ensemble des pieds des différentes portes d’accès aux différentes pièces sont encrassés », de sorte que le nettoyage de la salle de bain, à hauteur de 50 euros selon la facture de MENAGE SERVICE 31 du 22 mai 2023, était nécessaire et est imputable au locataire. La hotte de cuisine n’est « pas nettoyée » à la sortie, de sorte que la somme de 40 euros est justement réclamée. En revanche, le nettoyage du sol ne peut être imputé à Monsieur [W] [Y], dans la mesure où les tâches d’hydrocarbures étaient déjà présentes à l’entrée et où l’état des lieux de sortie ne mentionne pas d’autre difficulté. S’agissant du nettoyage de la fenêtre, les 5 traces de contacts visibles sous l’appui de fenêtre à la sortie ne peuvent justifier un ménage à hauteur de 15 euros de la fenêtre. Aussi, il convient de réduire la somme accordée au titre du nettoyage du logement à 90 euros au total.

Concernant le jardin, il apparaît que celui-ci n’était tondu à l’entrée des lieux du locataire et qu’il a été rendu à la sortie dans un état similaire à celui de l’entrée, puisque « les espaces herbeux ne sont pas totalement tondus » ou sont pour certains « sommairement tondus ». Il n’est pas fait mention d’un manque d’élagage des arbres à l’entrée ou à la sortie. Enfin, les photos ne démontrent pas un jardin laissé en friche, l’entretien courant ayant été réalisé. Ainsi, il ne peut être réclamé des sommes au locataire au titre de l’entretien des espaces verts. S’agissant de la clôture, il est fait mention à la sortie d’une déformation de la clôture à gauche de l’accès à la sortie. Il convient de réduire la somme accordée à ce titre à une somme de 150 euros.

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [W] [Y] à payer la somme de 596,87 euros au titre des réparations des dégradations locatives.

III. SUR L’ETAT DES LIEUX DE SORTIE

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. »

En l’espèce, il n’est pas démontré que l’état des lieux de sortie n’a pas pu être établi amiablement conformément à l’alinéa 1 de l’article 3-2, condition nécessaire au partage des frais d’état des lieux de sortie, ou que les parties ont convenus de le faire réaliser par huissier à frais partagés. Aussi, il convient de laisser les frais de l’état des lieux de sortie à Monsieur [G] [X], qui a souhaité faire recours à un huissier.

Il sera débouté de sa demande à ce titre.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’a pas vocation à s’appliquer, compte-tenu de la fin du bail. En revanche, l’article 1345-3 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [W] [Y] a indiqué pouvoir régler sa dette uniquement par des versements à hauteur de 150 euros, en raison de ses revenus restreints. Toutefois, il n’a justifié d’aucun élément au soutien de cette demande. En outre, il a déjà bénéficié de délais de paiement amiables en 2022 selon le décompte immobilier et a également bénéficié d’un an et demi depuis son départ du logement pour régler sa dette, sans y avoir procédé.

Aussi, il convient de rejeter cette demande.

IV. SUR LES QUITTANCES LOCATIVES

L’article 21 de la loi du 06 juillet 1989 établit que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges.

En l’espèce, il est justifié de quittances pour les mois de janvier 2022 à juin 2022, de sorte qu’il n’y a lieu à ordonner leur transmission sous astreinte.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [G] [X], Monsieur [W] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à verser à Monsieur [G] [X] la somme de 2.587,20 euros au titre de ses loyers et charges impayés, selon décompte du 10 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à verser à Monsieur [G] [X] la somme de 596,87 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [G] [X] de sa demande en paiement de la somme de 151,30 euros au titre des frais d’état des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [W] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [W] [Y] de sa demande au titre de la transmission des quittances pour 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à verser à Monsieur [G] [X] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Coralie POTHIN, greffière.

La greffière, Le juge,