TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02496 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDPX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 03 Janvier 2025

Etablissement public TOULOUSE METROPOLE HABITAT

C/

[Y] [L]

[H] [O] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Janvier 2025

à TOULOUSE METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public TOULOUSE METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 1]

représentée par Mme [U] [T] muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Mme [Y] [D], demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

non comparante, ni représentée

M. [H] [O] [L], demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 Août 2023, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] un appartement à usage d’habitation n°119, situé [Adresse 5], [Localité 3] pour un loyer mensuel de 294,26 euros et une provision sur charges mensuelle de 92,91 euros.

Le 27 mars 2024, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1.361,94 euros, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 12 novembre 2024, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [U] [T], munie d’un pouvoir spécial de représentation, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.568,47 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise. Au soutien de sa demande, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT indique que les locataires sont en dette depuis leur entrée dans les lieux, que le plan d’apurement conclu en avril 2024 n’a pas été respecté et que le dernier paiement de 350 euros date de septembre 2024.

Monsieur [H]-[O] [L] comparait en personne, reconnait sa dette locative et sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 50 euros par mois. Monsieur [H]-[O] [L] explique qu’il perçoit 850,20 euros de chômage depuis le 15 octobre 2024 et que sa compagne n’a aucun revenu propre. Il fait valoir qu’ils n’ont pas d’autres charges que les charges courantes.

Convoquée par l’assignation du 25 juin 2024 remise à l’étude du commissaire de justice, Madame [Y] [D] n’est pas présente ou représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer par lettre recommandée le 24 novembre 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le locataire, bénéficiaire d’un plan d’apurement conventionnel dans le délai de deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire, ne peut voir son bail résilié dès lors qu’il a respecté ses engagements et se trouvait à jour de ses loyers au moment de la décision de première instance, peu important un retard antérieur de quelques semaines concernant deux échéances (Civ. 3e, 18 mars 2009, no 08-10.743).

Le bail conclu le 23 Août 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1. La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 719,94 euros a été signifié le 27 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 325 euros.

Si Monsieur [H]-[O] [L] a signé un plan d’apurement avec le bailleur le 05 avril 2024, incluant la somme de 719,94 euros visée dans le commandement de payer et prévoyant un échelonnement de sa dette sur 10 mois, il n’a pas respecté ce plan d’apurement et n’a réglé aucune des échéances prévues, y compris celles prévues pendant le délai de deux mois du commandement de payer. Ainsi, en l’absence de respect du plan, celui-ci n’a pu paralyser les effets de la clause résolutoire.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT produit un décompte du 12 novembre 2024 démontrant que Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] restent devoir la somme de 2.502,74 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, après soustraction des frais d’assurance et des pénalités d’enquête biennale dont le caractère dû n’est pas justifié.

Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.502,74 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux demandes du bailleur.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] ont des ressources restreintes, à hauteur de 850 euros par mois, et n’apparaissent pas en capacité de régler leur dette locative en plus des échéances courantes de leur loyer. Ils n’ont d’ailleurs pas repris le paiement de leur loyer courant avant l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement. En l’absence de délai de paiement, il n’est pas possible de suspendre les effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 28 mai 2024 et Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] sont depuis occupants sans droit ni titre. Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] ainsi que de tous les occupants de leur chef.

Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 28 mai 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Y] [D] et Monsieur [H] [O] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT, Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] seront condamnés à lui verser une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 Août 2023 entre l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT et Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation n°119, situé [Adresse 5], [Localité 3] sont réunies à la date du 28 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] à verser à l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.502,74 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] à payer à l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] à verser à l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [D] et Monsieur [H]-[O] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,