Tribunal Judiciaire de Toulouse, Procedures simplifiees, 20 août 2025, n° 24/00816

TJ Toulouse 20 août 2025

Arguments

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Rejeté
Inexécution des contrats par les défenderesses
La cour a estimé que les défauts structurels ne constituaient pas un cas de force majeure et que les entreprises avaient respecté leurs obligations contractuelles.
Rejeté
Droit à restitution des sommes versées
La cour a jugé que les prestations effectuées par CORTEC étaient compensées par les paiements du syndicat.
Rejeté
Droit à restitution des sommes versées
La cour a jugé que les prestations effectuées par JCF étaient compensées par les paiements du syndicat.
Rejeté
Résistance abusive des défenderesses
La cour a estimé que les demandes du syndicat étaient infondées, rejetant ainsi la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Droit à une indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé que le syndicat ne pouvait bénéficier d'une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, procedures simplifiees, 20 août 2025, n° 24/00816
Numéro(s) :	24/00816
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Paul TROUETTEMatthieu MAUREL-FIORENTINIStéphanie HERIN
Cabinet(s) :	SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT
Parties :	Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 6 ] c/ La S.A.S. CORTEC MAITRISE D' OEUVRE, La S.A.R.L. JCF ENTREPRISE, Représentée par son syndic en exercice la société DF GESTION - OCCIMO

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 56Z

N° RG 24/00816

N° Portalis DBX4-W-B7I-SVNL

JUGEMENT

N° B

DU 20 août 2025

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6],

La S.A.S. CORTEC MAITRISE D’OEUVRE

La S.A.R.L. JCF ENTREPRISE

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e TROUETTE

M^e HERIN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le mercredi 20 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 mars 2025 a rendu la décision suivante, mise à disposition initialement le 03 mars 2025, puis prorogée au 16 mai 2025, prorogée au 13 juin 2025, prorogée au 08 juillet 2025, prorogé au 20 août 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] à [Localité 11],

Représentée par son syndic en exercice la société DF GESTION – OCCIMO,

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

La S.A.S. CORTEC MAITRISE D’OEUVRE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 8]

Représentée par Maître Paul TROUETTE de la SELARL TCS AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

La S.A.R.L. JCF ENTREPRISE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

Ayant comme conseil Maître Stéphanie HERIN, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société DF GESTION – OCCIMO a confié à Monsieur [J] [G] (Bureau d’Etudes Analyses Etudes Béton) la mission de diagnostic structurel de la partie extension au droit de la façade côté cour du bâtiment. L’expert a recommandé dans son rapport du 25/11/2019 les travaux suivants :

La démolition de la peau de brique sur la façade NO,La démolition du garde-corps maçonné de la façade SO (et son remplacement par un garde-corps métallique) et NO le cas échéant,La protection de la structure bois, selon solutions à étudier avec un façadier, un maître d’œuvre d’exécution et un bureau d’étude structure le cas échéant.

Le syndicat a ensuite confié à la S.A.S. CORTEC MAITRISE D’ŒUVRE pour la mise en œuvre des préconisations de M. [G], et plus précisément la rénovation et mise en sécurité d’une façade, les missions suivantes :

Assistance à maîtrise d’ouvrage de conception, selon contrat du 14/10/2020, moyennant la somme de 4.560 € TTC ; cette mission a été exécutée sans difficulté.Maîtrise d’œuvre d’exécution, ordonnancement, pilotage et coordination, selon contrat du 06/08/2020, moyennant la somme de 5.040,00 € TTC, intégralement réglée.

Le syndicat a aussi confié à la S.A.R.L. JCF ENTREPRISE les travaux préconisés par CORTEC pour le lot n°1 Démolition, gros œuvre et enduit de façade, prévoyant la mise en place d’un échafaudage pour la durée des travaux, moyennant le prix de 23.792,56 € TTC. Le syndicat a versé un acompte de 7.518,97 € TTC.

Les travaux de mise en place de l’échafaudage ont été effectués mais la suite des travaux a été interrompue à la suite de la découverte par JCF de risques d’effondrement du muret de la terrasse le 17/01/2022.

Le 01/02/2022, après visite sur place de JCF et du Bureau d’Etude Structure, CORTEC a indiqué au syndicat que le bâtiment présentait des défauts majeurs de structure le rendant impropre à l’habitation.

Les services techniques de la Mairie de [Localité 11], après visite sur place, ont estimé le 03/03/2022 que les défauts structurels observés à l’intérieur et à l’extérieur du bâtiment ne mettaient pas en cause la stabilité de son ossature mais que des travaux complémentaires devaient être réalisés.

Faisant valoir le refus de CORTEC et de JCF (qui a enlevé l’échafaudage en mai 2022) de poursuivre les travaux, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société DF GESTION – OCCIMO a, par actes de Commissaire de justice en date respectives du 11/01/2024 et du 09/01/2024, fait assigner la S.A.S. CORTEC MAITRISE D’ŒUVRE et la S.A.R.L. JCF ENTREPRISE devant le Tribunal judiciaire de TOULOUSE aux fins de voir :

— prononcer la résolution des deux contrats aux torts de CORTEC et de JCF au 22/07/2022, date de la mise en demeure,

— condamner CORTEC à lui restituer la somme de 5.040 €,

— condamner JCF à lui restituer la somme de 7.518,97 €,

— condamner CORTEC et JCF, chacune, à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner CORTEC et JCF, chacune, à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Après quatre renvois à la demande des parties, à l’audience du 03/03/2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Il soutient que CORTEC n’a pas exécuté sa mission de suivi des travaux en n’établissant pas les travaux complémentaires préconisés par les services techniques municipaux, comme JCF qui a abandonné le chantier alors qu’aucun cas de force majeure ne l’y contraignait.

La S.A.S. CORTEC MAITRISE D’ŒUVRE, représentée par son conseil, sollicite le rejet des demandes du syndicat et à titre reconventionnel :

A titre principal la condamnation du syndicat à lui payer les sommes de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de Maître Paul TROUETTE,A titre subsidiaire, le cours des intérêts au taux légal à compter du jugement et le rejet de la demande au titre de la résistance abusive.Elle soutient avoir accompli sa mission, qui n’a pas abouti suite à la carence du syndicat à faire exécuter les travaux complémentaires préconisés par la Mairie.

La S.A.R.L. JCF ENTREPRISE, représentée par son conseil, sollicite le rejet des demandes du syndicat et à titre reconventionnel la condamnation du syndicat à lui payer les sommes de 2.500 € à titre de dommages et intérêts au titre des articles 1217 et suivants du Code civil et de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Elle soutient que l’état dégradé du bâtiment constitue un cas de force majeure l’exonérant de l’exécution des travaux, et souligne la carence du syndicat à faire procéder aux analyses et travaux de gros œuvre pour conforter le bâtiment.

Le jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire.

MOTIVATION

Sur la résolution des contrats :

Aux termes de l’article 1228 du Code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Dès lors, lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient au juge d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance pour que la résolution soit immédiatement prononcée.

En l’espèce, les services techniques de la Mairie de [Localité 11] ont constaté en présence du bureau d’études techniques OTCE et du syndic OCCIMO les désordres suivants :

— sur le bâtiment principal, légères fissures à l’intérieur des appartements, déformation importante du plancher de l’appartement situé au R+3,

— sur l’extension, dégradation de l’enduit et des briques au niveau de la façade arrière, favorisant l’infiltration de l’eau provenant de la toiture terrasse lors des intempéries, générant le pourrissement de la structure bois du 2ème étage.

Ces défauts structurels ne mettent pas en cause la stabilité de l’ossature du bâtiment.

La Mairie estime cependant nécessaire d’entreprendre rapidement une campagne de sondage pour analyser les bois de l’extension. Elle ajoute que les travaux prévus initialement devront être complétés par des travaux de gros œuvre de renforcement des bois du dernier étage, et qu’il conviendra enfin de vérifier la solidité du plancher de l’appartement en R+3 vis-à-vis de la mezzanine.

L’état du bâtiment ainsi décrit ne caractérise en rien un cas de force majeure exonérant JCF de poursuivre les travaux convenus.

Par ailleurs, CORTEC avait pour mission la maîtrise d’œuvre d’exécution, ordonnancement, pilotage et coordination pour le remplacement d’un garde-corps menaçant ruine ainsi que la réfection des enduits de façade. JCF était chargée de réaliser après pose d’un échafaudage, les travaux de gros œuvre de démolition et remplacement du garde-corps maçonné et réalisation des enduits de façade.

Dans son courrier en date du 29/03/2022 réceptionné par le syndic OCCIMO le 08/04/2022, en réponse à la mise en demeure du syndicat de justifier l’arrêt des travaux, CORTEC faisait valoir à bon droit que sa mission initiale se limitait au suivi des travaux de remplacement d’un garde-corps et de réfection des enduits de façade et n’incluait pas le suivi des désordres découverts par JCF en janvier 2022 et confirmés par les services techniques municipaux lors de leur visite sur place.

Il apparaît du reste que la poursuite des travaux nonobstant les travaux complémentaires prescrits par la Mairie de [Localité 11] pouvait s’avérer particulièrement périlleuse pour les occupants de l’immeuble, le voisinage et notamment le personnel et les enfants d’une crèche dont la cour se situe au surplomb de la façade de l’immeuble dont la structure bois du 2ème étage est particulièrement dégradée, voire même les professionnels du bâtiment devant intervenir pour les travaux.

La lecture des échanges entre le syndic et CORTEC permet de constater qu’aucune décision n’a été prise par le syndicat concernant les travaux complémentaires préconisés par la Mairie.

D’autre part, le syndic OCCIMO a cru pouvoir attribuer à trois préposés différents et successifs (Monsieur [Z], Madame [O], Madame [D]) la gestion de cette copropriété alors que la situation méritait à tout le moins un suivi rigoureux de l’état d’avancement des travaux.

Cette succession inexpliquée d’intervenants n’a pu que générer confusions et approximations dans le suivi du dossier de la rénovation de l’immeuble. D’ailleurs, le syndic n’avait pas communiqué un dossier complet à son conseil avant la mise en demeure en date du 22/11/2022 rédigée par ce dernier puisque la réponse de CORTEC à la mise en demeure du 14/03/2022, pourtant réceptionnée par le syndic le 08/04/2022, ne figurait pas dans le dossier communiqué à Maître [L] [B] en novembre 2022.

Les missions nouvelles vis-à-vis des exigences posées par la Mairie et justifiées par la situation dégradée de l’immeuble vis-à-vis de l’état décrit dans la note de M. [G] sur laquelle CORTEC s’est appuyé pour établir son devis ne pouvaient se confondre avec les missions initiales, et devaient être couvertes par un ordre de mission complémentaire.

Le syndic OCCIMO n’a pas fait les diligences nécessaires afin de confier à CORTEC, voire à un autre maître d’œuvre, la maîtrise d’oeuvre de conception et de suivi d’une campagne de sondage pour analyser les bois de l’extension et des travaux de gros œuvre de renforcement des bois du dernier étage.

En ce qui concerne JCF, cette entreprise ne pouvait laisser à demeure l’échafaudage installé en décembre 2021 et a donc pu à bon droit démonter la structure en mai 2022.

Au regard des développements qui précèdent, la résolution au 22/07/2022, date de la résiliation unilatérale par le syndicat, des deux contrats sera prononcée aux torts du syndicat.

En ce qui concerne les restitutions réciproques, il convient de considérer que les prestations effectivement accomplies dans le cadre des travaux commandés ou des travaux complémentaires réclamés par la Mairie, tant de la part de CORTEC que de JCF, sont compensés par les paiements du syndicat.

Les demandes du syndicat aux fins de voir condamner CORTEC et JCF à lui rembourser les sommes versées seront donc rejetées.

Sur les autres demandes :

CORTEC et JCF ne peuvent avoir abusivement résisté aux demandes infondées du syndicat, qui verra ses demandes au titre des dommages et intérêts rejetées.

Faute pour CORTEC et JCF de démontrer la réalité de leur préjudice, leurs demande de dommages et intérêts seront rejetées.

La partie qui succombe, en l’espèce le syndicat, supportera les entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Le syndicat ne peut dès lors bénéficier d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le ministère d’avocat n’étant pas obligatoire devant la formation saisie, il n’y a lieu de faire application de l’article 699 du Code de procédure civile.

CORTEC et JCF ayant été contraints de comparaître en justice pour faire valoir leurs moyens de défense face à une demande peu justifiée, l’équité commande de condamner le syndicat à payer à chacun la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort :

PRONONCE la résolution, au 22/07/2022, aux torts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société DF GESTION – OCCIMO, du contrat de Maîtrise d’œuvre en date du 27/05/2021, conclu entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société DF GESTION – OCCIMO, et la S.A.S. CORTEC MAITRISE D’ŒUVRE ;

PRONONCE la résolution, au 22/07/2022, aux torts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société DF GESTION – OCCIMO, du contrat d’entreprise en date du 10/08/2021, conclu entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société DF GESTION – OCCIMO, et la S.A.R.L. JCF ENTREPRISE ;

REJETTE les demandes de restitutions des sommes versées en application de ces deux contrats formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société DF GESTION – OCCIMO, contre la S.A.S. CORTEC MAITRISE D’ŒUVRE et la S.A.R.L. JCF ENTREPRISE ;

DEBOUTE la S.A.S. CORTEC MAITRISE D’ŒUVRE de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

DEBOUTE la S.A.R.L. JCF ENTREPRISE de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société DF GESTION – OCCIMO, à verser à la S.A.S. CORTEC MAITRISE D’ŒUVRE la somme de 1.000,00 € au titre de l’art. 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société DF GESTION – OCCIMO, à verser à la S.A.R.L. JCF ENTREPRISE la somme de 1.000,00 € au titre de l’art. 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société DF GESTION – OCCIMO, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société DF GESTION – OCCIMO, aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 699 du Code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN QUE DESSUS, ET ONT SIGNE A LA MINUTE LE PRESIDENT ET LA GREFFIERE PRESENTS LORS DU PRONONCE

LA GREFFIERE LE PRESIDENT