TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/00604 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2KE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 4] [Localité 9]

représentée par Mme [L] [R] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE :

La SA d’HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Monsieur [E] [J] un logement à usage d’habitation Porte 104 au 1er étage sis [Adresse 2] par contrat des 2 et 4 septembre 2020, pour un loyer mensuel total initial de 488,58 euros en ce compris 95,81 euros de provisions sur charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois suivant.

Se prévalant d’impayés, la SA d'[Adresse 7] a fait délivrer à Monsieur [E] [J], un commandement de payer dans les 6 semaines pour un montant en principal de 3951,52 euros suivant procès-verbal de remise à tiers présent à domicile du 24 mai 2024.

Dans ce contexte, la SA D’HLM FRANCE LOIRE a ensuite fait assigner, en référé, le 31 juillet 2024, Monsieur [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins notamment :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Monsieur [E] [J] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger qu’il sera expulsé du logement ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [E] [J] au titre des loyers et charges à la somme de 4.520,98 euros en principal, en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 alinéa 3 du code civil ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [E] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges majorées des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;Le condamner à titre provisionnel également au paiement d’une somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ainsi qu’au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civileÀ l’audience du 25 février 2025, la SA [Adresse 6] – représentée par Madame [Y], employée munie d’un pouvoir, actualise sa créance à la somme de 6.640,38 euros. Elle a fait état de règlements rejetés et maintient ses demandes. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [E] [J], comparant explique être séparé de la mère de ses 3 enfants et faire l’objet d’une saisie sur salaire de 570 euros au titre de la pension alimentaire, 5 échéances restant à devoir. Il excipe d’un salaire de 1800 euros. Par ailleurs, il déclare s’être remarié en Afrique, lequel mariage est légalisé en France. Il sollicite l’octroi de délais de paiement à concurrence de 100 euros.

La fiche de diagnostic social contient les déclarations reprises lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 6 mai 2024.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié par procès-verbal remis à étude le 24 mai 2024, pour la somme en principal de 3951,52 euros. C’est ce délai de deux mois contenu au bail qu’il convient de retenir et non celui de six semaines.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en présence d’un seul règlement effectif de 614 euros de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2024, premier jour ouvrable après l’extinction de la période de deux mois.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [J] reste redevable des loyers jusqu’au 24 juillet 2024 et à compter du 25 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [E] [J], occupant sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2024 cause un préjudice à la SA [Adresse 5] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges, révisé selon les augmentations légales, tel qu’il serait si le bail se poursuivait.

Sur l’expulsion du locataire :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 25 juillet 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [J] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant des arriérés locatifs :

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d’HLM FRANCE LOIRE produit un décompte actualisé démontrant que Monsieur [E] [J] reste lui devoir la somme de 7.168,89 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus.

De cette somme, il convient de déduire 354,63 euros de frais de procédure.

La dette locative restante s’élève à la somme de 6.814,26 euros.

Monsieur [E] [J], comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné à verser à la société bailleresse une somme provisionnelle de 6.814,26 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 juillet 2024 sur la somme de 4.520,98 euros et le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 10 avril 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [J], comparant sollicite des délais de paiement à concurrence de la somme de 100 euros par mois outre le loyer. Or il ressort du décompte des paiements irréguliers et de nombreux règlements rejetés dont celui effectué au mois de février 2024 sachant que si le défendeur est pourvu d’un emploi, il subit une saisie sur salaire conséquente pour le paiement de ses arriérés de pension alimentaire.

En l’absence de reprise intégrale du paiement du loyer, du montant conséquent de la dette, la proposition d’échelonnement ne permettant pas de l’apurer sur le délai légal et de l’opposition de la demanderesse, la demande d’octroi de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [J], succombant, supportera la charge des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [E] [J] de verser à la SA d'[Adresse 7] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE à compter du 25 juillet 2024 l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail des 2 et 4 septembre 2020 portant sur le logement d’habitation Porte104 au 1er étage [Adresse 2] consentie à Monsieur [E] [J] par la SA D’HLM FRANCE LOIRE ;

DIT que Monsieur [E] [J] devra par conséquent quitter les lieux loués susvisés et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [E] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Monsieur [E] [J] à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 6.814,26 euros au titre de arriérés de loyers charges et indemnités d’occupation terme du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 juillet 2024 sur la somme de 4.520,98 euros et le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance concernant le bail qu’elle lui a consenti par contrat des 2 et 4 septembre 2020 et portant sur le logement d’habitation Porte 104 au 1er étage sis [Adresse 2];

CONDAMNE Monsieur [E] [J] à payer à la SA D’HLM FRANCE LOIRE une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges révisé selon les augmentations légales, tel qu’il serait si le bail se poursuivait à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [E] [J] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [E] [J] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation;

REJETTE le surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,