N° RG 25/00715 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T6AE

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00715 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T6AE

NAC: 50D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES

à M^e Florence FABRESSE

à M^e Jacques SAMUEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 NOVEMBRE 2025

DEMANDEURS

Mme [U] [Z], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Jacques SAMUEL, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [J] [P], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Jacques SAMUEL, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [G] [E], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Florence FABRESSE, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [M] [Y] épouse [E], demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Florence FABRESSE, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL AVENIR COUVERTURE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

S.A. SMABTP, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 09 octobre 2025

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par actes de commissaire de justice du 31 mars 2025 et du 3 avril 2025, auxquels il convient de se reporter pour un plus ample exposé, Madame [U] [Z] et Monsieur [J] [P] ont fait assigner Monsieur [G] [E], Madame [M] [Y], l’E.U.R.L AVENIR COUVERTURE et la S.A SMABT devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, du fait de désordres affectant un immeuble sis [Adresse 7].

Suivant leurs dernières conclusions, l’E.U.R.L AVENIR COUVERTURE et la S.A SMABT sollicitent à titre principal que la demande d’expertise à leur encontre soit rejetée et qu’elles soient mises hors de cause et à titre subsidiaire la S.A SMABTP formule les protestations et réserves d’usage.

Suivant leurs dernières conclusions, Monsieur [G] [E] et Madame [M] [Y] sollicitent que la demande d’expertise à leur encontre soit rejetée, que les demandeurs soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes et que ces derniers soient condamnés in solidum au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant leurs dernières conclusions, Madame [U] [Z] et Monsieur [J] [P] sollicitent du juge des référés le débouté des défendeurs relativement à l’intégralité de leurs demandes et maintiennent leurs demandes initiales.

SUR QUOI, LE JUGE,

* Sur la demande d’expertise judiciaire

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, les demandeurs ont acquis par acte authentique en date du 28 mai 2024 un immeuble dont les vendeurs sont Monsieur [G] [E] et Madame [M] [Y].

L’E.U.R.L AVENIR COUVERTURE, assurée auprès de la S.A SMABTP est intervenue sur l’immeuble à plusieurs reprises. Tout d’abord, selon une facture de 2021, l’entreprise a réalisé des travaux de réféction sur la toiture et manifestement durant l’année 2024, après l’épisode pluvieux, afin de réaliser une inspection de la toiture.

En effet, durant la nuit du 19 au 20 juin 2020 de fortes pluies ont été relevés sur la commune où se situe l’immeuble litigieux.

Les pièces produites aux débats (notamment le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, l’attestation de l’E.U.R.L AVENIR COUVERTURE en date du 1er juillet 2024 et le rapport d’expertise amiable en date du 7 novembre 2024) rendent vraisemblables les désordres allégués par les demandeurs, tels que la présence d’humidité et d’une auréole sur la deuxième marche de l’escalier, la présence d’auréoles sur certaines tuiles de la toiture ainsi que sur un mur en terre cuite, des auréoles au plafond du premier étage, une forte dégradation de la cohésion du bois de cinq marches de l’escalier d’accès au grenier et un défaut d’alignement des tuiles.

A la suite de l’épisode pluvieux, l’E.U.R.L AVENIR COUVERTURE est intervenue sur l’immeuble. A cette occasion, elle a produit une attestation au sein de laquelle elle affirme avoir constaté et dit aux vendeurs, lors des travaux en 2021, que le faîtage était vétuste et qu’un nettoyage annuel de la couverture s’avérait nécessaire.

Toutefois, l’ensemble des défendeurs contestent le bien-fondé de cette expertise au titre d’une absence de motif légitime.

Monsieur [G] [E] et Madame [M] [Y] versent aux débats le rapport d’expertise de leur protection juridique en date du 14 novembre 2024. Si l’expert constate des dommages de dégâts des eaux et l’état de la charpente couverture du bâtiment, il affirme qu’il ne s’agit pas d’ouvrage caché et/ou inaccesible et que les déclarations verbales de l’artisan évoquées par le tiers n’engagent que celui qui les tiens.

Quant à l’E.U.R.L AVENIR COUVERTURE, elle sollicite sa mise hors de cause en énonçant que son intervention en 2021 est sans rapport avec les désordres constatés.

Toutefois, au sein du rapport d’expertise amiable en date du 7 novembre 2024, il est affirmé que les désordres proviennent d’un défaut d’entretien du faitage de la toiture pour les désordres sur les marches d’escalier du grenier dont les stigmates montrent la récurrence depuis longtemps. Selon l’expert, les auréoles et la dégradation du bas des marches proviennent de mouilles récurrentes pendant plusieurs années qui ont entraîné des ruissellements, stagnations d’eau et humidité qui n’ont pas pu échapper au vendeur et qu’il ne pouvait méconnaitre.L’expert poursuit en affirmant que l’attestation réalisée par l’E.U.R.L AVENIR COUVERTURE en date du 1er juillet 2024 n’est étayée par aucun docuement et aucune indication concernant l’état de l’ouvrage n’apparaît sur la facture en date du14 août 2021.

L’expert conclut que la responsabilité de Monsieur [G] [E], Madame [M] [Y] et de l’E.U.R.L AVENIR COUVERTURE semble pouvoir être engagée conjointement pour les désordres affectant le couvert de l’immeuble.

De plus, si la clause d’exonération de garanties des vices cachés dans l’acte de vente, disposant que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur, prévoit également des exclusions d’exonération de garantie, notamment pour des travaux exécutés par le vendeur lui-même ou si l’acquéreur, prouve dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur, toute discussion sur la possibilité d’appliquer ladite clause relève d’un débat au fond et apparaît prématurée à ce stade.

Par conséquent, tant la vraisemblance des désordres que les imputations contraires des différents rapports d’expertises amiables justifient, compte-tenu du fait que les désordres sont manifestement apparus peu de temps après l’acquisition par les demandeurs de l’immeuble, l’existence d’un motif légitime pour ordonner l’expertise judiciaire, au contradictoire des vendeurs Monsieur [G] [E] et Madame [M] [Y] et de l’entreprise ayant réalisé des travaux et produit l’attestation, l’E.U.R.L AVENIR COUVERTURE ainsi que de son assureur, la S.A SMABT, aux fins de déterminer, notamment, les causes des désordres, les travaux de reprise, les responsabilités encourues et les potentiels préjudices subis.

* Sur les autres demandes

Les dépens seront à la charge des demandeurs, Madame [U] [Z] et Monsieur [J] [P], afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’il en assume la charge dans un premier temps.

Toute demande, fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, est prématurée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Carole Louis, vice-présidente du Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme ils en aviseront,

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties comparantes ou concluantes de leurs protestations et réserves,

Déclarons toutes mises hors de cause comme prématurées,

Ordonnons en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

Ordonnons une expertise et commettons en qualité d’expert :

[V] [O]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.21.77.89.23 Mèl : [Courriel 12]

ou en cas d’indisponibilité

[K] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Port. : 06.63.92.37.90 Mèl : [Courriel 15]

Avec mission de :

— visiter les lieux, sis [Adresse 7], en présence de toutes parties intéressées,

— procéder à l’audition de tout sachant,

— vérifier le cadre contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— décrire l’immeuble,

— dire s’il est affecté des désordres évoqués dans l’acte introductif d’instance ou le constat qui s’y rapporte et si ces derniers constituent une simple défectuosité, des malfaçons, des non-conformités aux documents contractuels ou aux règles de l’art ou des vices graves ou cachés ou encore des vices d’exécution,

— préciser s’ils sont susceptibles de mettre l’immeuble en péril ou bien le rendre impropre à sa destination,

— dire quelle pourra être l’évolution des désordres à plus ou moins long terme dans l’hypothèse d’un caractère évolutif,

— déterminer leur origine,

— dire si les vices en question existaient au moment de la vente et s’ils étaient connus du vendeur, s’ils étaient apparents ou répertoriés dans les différents diagnostics ou autres documents d’information et si un acheteur normalement vigilant ou assisté de professionnels pouvait s’en convaincre,

— dire si l’existence, la nature ou l’importance des vices ont été sciemment camouflées aux acquéreurs,

— dire si le vice en question rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix si elle l’avait connu,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues,

— fournir les documents permettant de déterminer s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de construction, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en oeuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— déterminer les modes et le coût de leur reprise,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

— rechercher les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

A l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— en numérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— en donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— en présentant les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 13]).

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement.

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons aux demandeurs, Madame [U] [Z] et Monsieur [J] [P], de consigner à la régie tribunal une somme de 3.000,00 € dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX014]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Disons que si la partie demanderesse bénéficie de l’aide juridictionnelle, il n’y a pas lieu à consignation, les frais de l’expertise étant avancés par le trésor public, conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle,

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées”.

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties.

Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation.

Déboutons les parties de toute demande sur l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons les demandeurs, Madame [U] [Z] et Monsieur [J] [P], au paiement des entiers dépens.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,