TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

MINUTE N° 25/544

AFFAIRE N° RG 24/00591 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3HO7

Jugement Rendu le 01 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

SCI OPTIMUM RAP

immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n° 511 998 973

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par M^e Alice CALDUMBIDE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

S.A.S. CABINET [P]

prise en la personne de son représentant égal en exercice

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 326 615 176

ayant son siège social [Adresse 11]

[Localité 7]

Représentée par Maître Solène MANGIN de la SELARL BAM AVOCATS, avocats postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant Maître Philippe NESE avocat au Barreau de Pyrénées Orientales

Monsieur [N] [D] [V] [K]

né le 01 Novembre 1962 à [Localité 16]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Maître Cédric GALANDRIN de la SCP GAUDY GALANDRIN, avocats au barreau d’AVEYRON

Madame [X] [I] [K]

née le 05 Janvier 1965 à [Localité 17]

4 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

4 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Maître Cédric GALANDRIN de la SCP GAUDY GALANDRIN, avocats au barreau d’AVEYRON

EI [Y] [G] ([Y] DIAGNOSTIC DIAGOVALIE)

immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n°752 527 325

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sandra CORDERO, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Violaine MOTA, Greffier

Magistrat ayant délibéré :

Sarah DOS SANTOS, Juge, statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile ;

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Juillet 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 06 Octobre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2025 ;

Les conseil des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Sarah DOS SANTOS, Juge, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 14 mars 2023, la SCI OPTIMUM RAP a fait l’acquisition auprès de Monsieur [N] [K] et Madame [X] [K] d’un lot de copropriété au sein d’un ensemble immobilier situé à VALRAS-PLAGE (HERAULT), au sein de la résidence « [Adresse 14] », sis [Adresse 1] pour un prix de 154 000 euros.

Le lot acquis, portant le n°12, est désigné comme suit : « Au premier étage du bloc A, un appartement, à droite en sortant de l’ascenseur, comprenant une cuisine, une chambre, une lingerie, un séjour, avec WC, salle d’eau, dégagement et les deux loggias, Et les quarante-trois millièmes (43/1000èmes) des parties communes générales. Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve. »

S’agissant de la superficie du bien, il est fait mention dans l’acte de ce que « le VENDEUR déclare que la superficie garantie au titre de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 (« loi carrez ») est de :

—  53,51 m2 pour le lot numéro DOUZE (12) ».

En effet, la superficie du bien immobilier a été déterminée par l’agence DIAGOVALIE selon certificat de superficie n°22/IMO/00693 en date du 10 octobre 2022.

Souhaitant procéder à la revente de l’appartement après avoir réalisé des travaux conséquents d’embellissement au sein du bien, la SCI OPTIMUM RAP a fait réaliser à ses frais un nouveau diagnostic complet par l’agence ACDI SUD.

Il résulte de ce diagnostic, délivré en date du 14 août 2023, une surface « Loi carrez » totale du bien litigieux à hauteur de 45,55 m2.

Au regard de ces éléments, la SCI OPTIMUM RAP a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 décembre 2023, vainement mis en demeure ses vendeurs de l’indemniser du préjudice subi par elle eu égard à la différence de superficie établie sur le bien.

C’est dans ces conditions que par acte du 27 février 2024, la SCI OPTIMUM RAP a fait assigner Monsieur [N] [K] et Madame [X] [K], la SAS CABINET [P] et l’entrepreneur individuel [Y] DIAGNOSTIC DIAGOVALIE devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la SCI OPTIMUM RAP demande au Tribunal de :

CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [N] [K] et Madame [X] [K] au paiement de la somme de 22 334,74 euros à la SCI OPTIMUM RAP au titre de la réduction proportionnelle du prix de l’acquisition du bien immobilier ;CONDAMNER IN SOLIDUM L’AGENCE DU SOLEIL et la société DIAGOVALIE au paiement de la somme de 37.500 euros à la SCI OPTIMUM RAP en réparation des préjudices subis

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER IN SOLIDUM l’ensemble des défendeurs à l’instance au paiement à la SCI OPTIMUM RAP de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile CONDAMNER IN SOLIDUM l’ensemble des défendeurs au paiement à la SCI OPTIMUM RAP des entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Monsieur [N] [K] et Madame [X] [K] demandent au Tribunal de :

DEBOUTER la SCI OPTIMUM RAP de ses demandes ; CONDAMNER la SCI OPTIMUM RAP à payer à chacun d’eux la somme de 1 000 euros pour procédure abusive ;CONDAMNER la SCI OPTIMUM RAP à payer à chacun d’eux la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la SCI OPTIMUM RAP aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, EI [Y] [G] ([Y] DIAGNOSTIC DIAGOVALIE) demande au Tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER la SCI OPTIMUM RAP de l’intégralité de ses demandes à l’endroit de Monsieur [G] [Y].

A titre subsidiaire,

JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire de toute condamnation pouvant être mise à la charge de Monsieur [G] [Y]. En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI OPTIMUM RAP à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la SAS CABINET [P] demande au Tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER la SCI OPTIMUM RAP de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que le préjudice allégué par la SCI OPTIMUM RAP s’analyse en une perte de chance ; REDUIRE en conséquence à concurrence de 10 % l’indemnisation sollicitée par la SCI OPTIMUM RAP ; CONDAMNER Monsieur [G] [Y] à garantir la SAS CABINET [P] des condamnations qui interviendraient à son encontre dans le cadre de la présente procédure ;

En tout état de cause,

DEBOUTER la SCI OPTIMUM RAP de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la SCI OPTIMUM RAP à payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la SAS CABINET [P] ; CONDAMNER la SCI OPTIMUM RAP aux entiers dépens de l’instance

La clôture de l’instruction est intervenue le 3 juillet 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 6 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en diminution du prix

Il résulte de l’article 46 de la loi n°96-1107 du 10 décembre 1965 dite « Loi CARREZ » que « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »

Il résulte de ces dispositions que le vendeur supporte à l’égard de l’acquéreur lésé, une diminution du prix dès lors que la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte et que l’acquéreur intente son action dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

En l’espèce, la condition de respect du délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente ne fait pas débat entre les parties.

Il s’agira, dès lors, pour le Tribunal de déterminer si la superficie réelle du bien immobilier litigieux selon la « loi carrez » est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente.

Sur ce point, il est constant que l’acte de vente, comme le diagnostic réalisé par DIAGOVALIE, font état d’une superficie en loi Carrez du bien à hauteur de 53,51 m².

Or, la demanderesse soutient que ce métrage est erroné et ne correspond pas à la réalité et se fonde pour ce faire sur un second diagnostic, réalisé postérieurement à la vente par l’agence ACDI SUD, dont il résulte que la superficie de l’appartement en loi Carrez serait de 45,55 m².

Il résulte des pièces produites aux débats par les parties que la différence entre les deux certificats de superficie réside principalement dans la prise en compte ou non d’une loggia, située dans la continuité de la pièce CUISINE, qui a été retenue par l’EI [Y] DIAGNOSTIC DIAGOVALIE a contrario de l’agence ACDI SUD, créant ainsi une différence de mesurage de 14,87 %.

S’agissant de la qualification juridique de la loggia litigieuse, il s’évince du règlement de copropriété de la Résidence « [Adresse 14] » versé au débat que les « balcons ou loggias » font partie des parties communes mais sont à jouissance privative.

La demanderesse en déduit que la surface de la loggia, partie commune à jouissance privative, ne devait donc pas être prise en compte par l’entreprise [Y] DIAGNOSTIC DIAGOVALIE dans le cadre d’un mesurage « Carrez ».

Toutefois, il est de jurisprudence constante que, dans le cadre du mesurage d’un lot selon la loi « Carrez », il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente.

Ainsi, il n’y a pas lieu pour le diagnostiqueur de s’attacher à la qualification des locaux par le règlement de copropriété-état descriptif de division mais au bien tel qu’il se présente matériellement à lui.

Il a ainsi été jugé qu’il n’appartient pas au mesureur de procéder à une analyse juridique du lot et celui-ci doit donc inclure dans le métrage les parties communes annexées par le vendeur, le cas échéant.

Ainsi, au présent cas, l’entreprise [Y] DIAGNOSTIC DIAGOVALIE a, à juste titre, en l’état matériel du bien au moment de la vente, pris en compte dans son métrage la loggia litigieuse attenante à la cuisine en ce qu’il s’agit d’un espace couvert et clos, d’une hauteur supérieure à 1,80 mètres et accessible depuis le logement et ce conformément à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967.

Il en résulte que la superficie réelle du bien immobilier litigieux selon la « loi carrez » tel qu’évaluée par l’entreprise [Y] DIAGNOSTIC DIAGOVALIE est conforme à celle exprimée dans l’acte de vente.

En l’état de l’absence de démonstration de l’existence d’une erreur dans la superficie, la SCI OPTIMUM RAP sera déboutée de sa demande en réduction du prix.

Sur les actions en responsabilité

Sur la responsabilité de l’entreprise [Y] DIAGNOSTIC DIAGOVALIE

En droit, le « mesureur » est tenu d’une obligation de résultat pour le métrage des surfaces dont il a été chargé par le vendeur, qui peut donc agir en responsabilité contractuelle s’il établit qu’un préjudice a découlé de la faute commise.

Il est, toutefois, constant que la responsabilité du diagnostiqueur immobilier est de nature délictuelle envers l’acheteur du bien destinataire des documents, le diagnostiqueur étant débiteur d’une obligation de moyens envers lui, ce qui nécessite la preuve d’une faute dans l’exercice de sa mission.

Il appartient, dès lors, à la SCI OPTIMUM RAP de rapporter la preuve d’une faute commise par l’entreprise [Y] DIAGNOSTIC DIAGOVALIE dans l’exécution de sa mission.

Or, et tel que cela a été jugé supra, le diagnostiqueur n’a pas à procéder à une « analyse juridique du lot », tel que la consultation du plan cadastral ou du règlement de copropriété pour connaître les limites du lot à mesurer, seules les surfaces apparentes comptent dans le cadre de sa mission technique de métrage.

Il n’appartenait ainsi pas à l’entreprise [Y] DIAGNOSTIC DIAGOVALIE de procéder à la qualification juridique de la loggia litigieuse mais seulement de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement lors de la vente. Tel a été le cas en l’espèce.

Ainsi et tel que précédemment développé, la SCI OPTIMUM RAP ne rapportant pas la preuve d’une faute commise par le diagnostiqueur, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire à son égard.

Sur la responsabilité du CABINET [P]

Au présent cas, la SAS CABINET [P] a été assignée es qualité de syndic de la Résidence « [13] grand large ».

En droit, un syndic engage sa responsabilité envers les copropriétaires sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil pour le préjudice que peuvent leur causer les manquements à sa mission, cette responsabilité ayant un fondement quasi délictuel.

Il appartient dès lors à la SCI OPTIMUM RAP de démontrer une faute du syndic commise dans le cadre de l’exécution de sa mission, un préjudice et un lien de causalité.

Il est, en ce sens, admis que le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance qui s’apparente à une obligation de moyen.

En l’espèce, la demanderesse reproche à la société CABINET [P] de ne pas avoir à « opéré une refonte des lots sur le règlement de copropriété » considérant que ladite refonte relève « exclusivement des compétences du syndic ».

Toutefois, en application de l’article 18, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de procéder à l’exécution des décisions adoptées en assemblée générale.

Aussi, et contrairement à ce que soutient la demanderesse, il n’appartenait pas au syndic de « modifier le règlement de copropriété-état descriptif de division » puisqu’une telle prérogative appartient à l’assemblée générale des copropriétaires en application des dispositions de l’article 17 de la loi de 1965.

Au regard de ces éléments et de ce qui précède, la SCI OPTIMUM RAP sera déboutée de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la société CABINET [P].

Sur la demande d’indemnisation pour procédure abusive

Le droit d’agir, s’il est l’expression d’une liberté fondamentale et d’un pouvoir légal, n’est pas pour autant un droit discrétionnaire.

Il peut ainsi dégénérer en abus et justifier, à ce titre, réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Au cas présent, quand bien même l’action engagée par la SCI OPTIMUM RAP était malfondée, il n’en demeure pas moins que les défendeurs ne caractérisent aucune intention de nuire de la part du demandeur qui a pu se méprendre sur la portée de ses droits.

En outre, ils ne prouvent pas avoir subi un préjudice distinct de celui né de la nécessité de se défendre en justice qui est intégralement réparé par l’allocation d’une somme au titre des frais irrépétibles et des dépens.

La demande doit être rejetée.

Sur les autres demandes,

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SCI OPTIMUM RAP aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile,

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, la SCI OPTIMUM RAP, condamnée aux dépens, devra verser à :

Monsieur [N] [K] et Madame [X] [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.l’entreprise [Y] DIAGNOSTIC DIAGOVALIE une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.et la SAS CABINET [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L’article 514-1 dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’exécution provisoire sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI OPTIMUM RAP de ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [N] [K] et Madame [X] [K] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI OPTIMUM RAP aux dépens ;

CONDAMNE la SCI OPTIMUM RAP à payer à Monsieur [N] [K] et Madame [X] [K] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI OPTIMUM RAP à payer à l’entreprise individuelle [Y] DIAGNOSTIC DIAGOVALIE la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI OPTIMUM RAP à payer à la SAS CABINET [P] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 01 Décembre 2025

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Violaine MOTA Sarah DOS SANTOS