MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 05 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 20/03546 – N° Portalis DBX4-W-B7E-PMJV

NAC: 56Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame SEVELY, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame BLONDE, Vice-Présidente

M^me LERMIGNY, Juge

GREFFIER lors du prononcé :M. PEREZ

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 06 Mars 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M^me BLONDE

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSES

S.A.R.L. TOBAGO, RCS [Localité 7] 444 983 654, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Barthélémy MARIS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire :

S.A.R.L. TRINITE, RCS [Localité 7] 793 312 737 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jean-Barthélémy MARIS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire :

DEFENDERESSES

S.C.I. ROUFFIAC IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A.S. ROUFFIAC DISTRIBUTION, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentées par Maître Joëlle GLOCK de la SCP FOSSAT-GLOCK, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 148, et Maître Alexis BAUDOUIN de la société SCP D’AVOCATS TEN FRANCE, avocat plaidant au barreau de POITIERS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 02 mars 2014, les sociétés FRUCTIBAIL, AUXIMURS et IMMOBAIL ont donné en crédit-bail immobilier à la société ROUFFIAC DISTRIBUTION un ensemble immobilier à usage commercial situé à [Localité 5] (31) en bordure de la RN 88 lieux-dits « [Localité 2] » et « [Localité 3] » constitué par un hypermarché avec galerie marchande formant le lot n°10 du lotissement autorisé par arrêtés municipaux des 27 février 1987 et 27 octobre 1987 et modifié par arrêté municipal du 1er juin 1990.

Par acte notarié en date du 21 décembre 2006, la SAS ROUFFIAC DISTRIBUTION a conclu un contrat de sous-location avec la société TOBAGO portant sur le local n°13 d’une superficie de 132,29 m² dépendant du centre commercial précité au lieu-dit « La Bisto ».

Par acte notarié du 28 septembre 2012, la SAS ROUFFIAC DISTRIBUTION a cédé à la SCI ROUFFIAC IMMO le lot n°2 de l’ensemble immobilier correspondant dans le bâtiment A au lot dit « galerie marchande actuelle » comprenant un ensemble de boutiques d’une surface totale de 3.119 m², un emplacement d’environ 36 m² et la jouissance exclusive et privative d’une terrasse extérieure d’environ 64 m².

Le lot acquis comprenait notamment les locaux loués à la SARL TOBAGO.

Par acte notarié du 15 novembre 2013, la SCI ROUFFIAC IMMO a donné à bail commercial à la SARL TRINITE le local n°4 dépendant du centre commercial précité d’une superficie de 159,96 m² formant partie du lot 2 du règlement de copropriété.

Se plaignant du montant des charges facturées, les sociétés TRINITE et TOBAGO vont notamment assigner la SCI ROUFFIAC IMMO et la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse par acte d’huissier en date du 28 juin 2018, sollicitant notamment le prononcé d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 2 octobre 2018, le juge des référés a fait droit à la demande confiée à Monsieur [U] [F].

Selon ordonnance en date du 19 octobre 2020, le juge en charge du contrôle des expertises, qui assurait le suivi de la mesure, a ordonné la désignation de Monsieur [M] en qualité de co-expert.

Les experts ont déposé leur rapport le 28 juin 2023.

Parallèlement , par acte d’huissier en date du 15 septembre 2020, la SARL TOBAGO et la SARL TRINITE ont fait assigner la SCI ROUFFIAC IMMO et la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir notamment condamnation solidaire de ces dernières à leur rembourser l’ensemble des surfacturations d’électricité et de gaz.

Par ordonnance en date du 04 mars 2021, le juge de la mise en état, saisi par la SCI ROUFFIAC IMMO et la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION, a ordonné le sursis à statuer das l’attente de l’issue des opérations d’expertise judiciaire alors en cours.

L’instance a repris à la suite, les demanderesses ayant déposé de nouvelles conclusions au fond en lecture du rapport d’expertise, notifiées par RPVA le 24 août 2023.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 25 août 2023, la SCI ROUFFIAC IMMO et la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION ont saisi le juge de la mise en état d’une demande d’incident tendant notamment à voir déclarer les demandes formées à leur encontre irrecevables comme étant prescrites, et à titre subsidiaire pour défaut de droit d’agir de la SARL TOBAGO et de la SARL TRINITE.

Par ordonnance en date du 12 janvier 2024, le juge de la mise en état a :

— débouté la SCI ROUFFIAC IMMO et la SAS ROUFFIAC DISTRIBUTION de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action engagée par la SARL TRINITE et la SARL TOBAGO – débouté la SCI ROUFFIAC IMMO et la SAS ROUFFIAC DISTRIBUTION de leur fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir de la SARL TOBAGO et de la SARL TRINITE

— débouté la SARL TRINITE et la SARL TOBAGO de leur demande de dommages et intérêts tenant le caractère dilatoire de l’incident soulevé

— condamné la SCI ROUFFIAC IMMO et la SAS ROUFFIAC DISTRIBUTION à payer à la SARL TOBAGO et à la SARL TRINITE la somme globale de MILLE EUROS (1.000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SCI ROUFFIAC IMMO et la SAS ROUFFIAC DISTRIBUTION aux entiers dépens de l’incident

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 07 mars 2024 à 08 heures 30 et donnons injonction péremptoire à la SCI ROUFFIAC IMMO et à la SAS ROUFFIAC DISTRIBUTION d’avoir à conclure au fond pour cette audience.

Par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL TOBAGO et la SARL TRINITE demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1240, 1302, 1302-1, 1353 du code civil, L333-1 du code de l’énergie, 695 et 700 du code de procédure civile, de :

— condamner solidairement les sociétés SCI ROUFFIAC IMMO et SAS ROUFFIAC DISTRIBUTION à rembourser aux sociétés SARL TRINITE et SARL TOBAGO l’ensemble des provisions et sommes versées au titre des frais d’électricité, de gaz et de fioul, outre intérêts calculés aux taux légaux successivement applicables et capitalisés chaque année depuis la prise d’effet des contrats de location,

— fixer les sommes dues au titre dudit remboursement hors intérêts à :

* pour la société TOBAGO : 50.392 euros au titre des charges d’électricité et 14.305 euros au titre des charges de gaz et de fioul,

* pour la société TRINITE : 47.724 euros au titre des charges d’électricité et 8.839 euros au titre des charges de gaz et de fioul,

— condamner solidairement les sociétés SCI ROUFFIAC IMMO et SAS ROUFFIAC DISTRIBUTION au paiement de dommages et intérêts d’une somme de 20.000 euros au profit de chacune des sociétés SARL TRINITE et SARL TOBAGO en indemnisation de leurs préjudices moral et financier.

— condamner solidairement les sociétés SCI ROUFFIAC IMMO et SAS ROUFFIAC DISTRIBUTION au paiement d’une somme de 60.000 euros au titre des frais irrépétibles des procédures de référé et au fond par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au profit des sociétés SARL TRINITE et SARL TOBAGO, chacune à hauteur de la moitié, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris l’ensemble des frais de procédure engagés dans le cadre du présent litige et lors des procédures de référé, outre les frais d’expertise de 24.500 euros

— débouter les sociétés SCI ROUFFIAC IMMO et SAS ROUFFIAC DISTRIBUTION de l’ensemble de leurs demandes, ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 02 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI ROUFFIAC IMMO et la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION demandent au tribunal, au visa des articles 1134 et 1315 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, de :

— dire et juger recevables les demandes formées par les sociétés ROUFFIAC DISTRIBUTION et ROUFFIAC IMMO et les dire bien fondées,

— dire et juger que le règlement de copropriété du 28 septembre 2012 est opposable aux sociétés TRINITE et TOBAGO,

Par conséquent,

— débouter les sociétés TRINITE et TOBAGO de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que la répartition des charges communes par les sociétés ROUFFIAC DISTRIBUTION et ROUFFIAC IMMO sont conformes aux dispositions contractuelles des baux des 21 novembre 2006 et 15 novembre 2013,

Par conséquent,

— débouter les sociétés TRINITE et TOBAGO de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

— dire et juger que les demandes antérieures au 28 juin 2013 des sociétés TRINITE et TOBAGO sont prescrites,

Par conséquent,

— débouter les sociétés TRINITE et TOBAGO de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— débouter les sociétés TRINITE et TOBAGO de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement les sociétés TRINITE et TOBAGO au paiement chacune d’une somme d’un montant de 3.000 € aux sociétés ROUFFIAC DISTRIBUTION et ROUFFIAC IMMO,

— condamner solidairement les sociétés TRINITE et TOBAGO aux dépens.

La clôture de la mise en état est intervenue le 04 juillet 2024 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience civile collégiale de plaidoirie en date du 06 mars 2025.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS :

Il convient de préciser à titre liminaire que les « demandes » des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » ou « juger », lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la demande de remboursement des provisions et sommes versées au titre des frais d’électricité, de gaz et de fioul formées par la SARL TOBAGO et par la SARL TRINITE

La SARL TOBAGO et la SARL TRINITE sollicitent la condamnation solidaire de la SCI ROUFFIAC IMMO et de la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION à leur rembourser les provisions et sommes versées au titre des frais d’électricité, de gaz et de fioul, faisant valoir qu’il est ressorti des opérations d’expertise que les défenderesses se sont livrées à une surfacturation de la consommation d’électricité et de gaz des parties communes en intégrant dans les charges réparties entre les locataires les consommations de l’hypermarché exploité par la société ROUFFIAC DISTRIBUTION. Elles considèrent que le bailleur étant dans l’impossibilité de justifier du montant exact des charges réellement consommées, il ne peut qu’être condamné à lui rembourser l’intégralité des sommes versées de ce chef.

De leur côté, la SCI ROUFFIAC IMMO et la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION considèrent que la méthode suivie par l’expertise judiciaire à travers la pose de compteurs mids permettant de déterminer la consommation énergétique (électricité et gaz) correspondant aux parties privatives de l’hypermarché et de ses dépendances et celles correspondant aux parties communes aboutit à des modes de répartition et à une assiette de facturation distincts, l’expertise judiciaire ne pouvant remettre en cause la facturation passée basée sur les dispositions contractuelles liant les parties.

Sur l’existence ou non de la surfacturation alléguée

Sur ce point, le contrat de sous-location conclu entre la SAS ROUFFIAC DISTRIBUTION et la société TOBAGO prévoit notamment en son article 16 que « le Preneur réglera au Bailleur sa quote-part de toutes les charges, prestations, fournitures, taxes et dépenses afférentes aux locaux pris à bail de manière à ce que le loyer perçu par le Bailleur soit considéré comme net de charges.

Les charges comprennent notamment qu’elles découlent ou non de la copropriété sans que cette liste soit limitative :

[…]

— les dépenses d’entretien et de fonctionnement des parties, installations et équipements communs tant en ce qui concerne les structures ou sols que les réseaux d’eau, d’électricité, d’air, de téléphone, de chauffage ou de rafraîchissement, etc …. et notamment tous équipements ou décoration ».

Il est en outre notamment prévu à l’article 17 de ce même contrat que « toutes les charges visées au paragraphe ci-dessus en l’absence de tout critère légal ou réglementaire, qui s’imposerait de droit, seront réparties de la façon suivante :

1) Principe de répartition

Au prorata des surfaces louées après application du coefficient de pondération ci-après déterminé ; le bailleur devant supporter la quote-part de charges afférentes aux locaux non loués.

2) Coefficients de pondération. Pour la répartition des charges, ainsi qu’il vient d’être dit, il a été prévu d’appliquer les coefficients de pondération qui suivent, fonction de la superficie des locaux en question. A chaque tranche de surface, quels que soient son niveau et son accessibilité, sera applicable le coefficient de pondération correspondant. »

De la même manière, s’agissant de la société TRINITE, le contrat de bail commercial prévoit que « le preneur réglera au bailleur sa quote-part de toutes les charges, prestations, fournitures, taxes et dépenses, tant communes que privatives, afférentes aux locaux pris à bail de manière à ce que le loyer perçu par le bailleur le soit net de charges.

Les charges communes sont constituées des dépenses supportées par le bailleur dans les charges communes de l’ensemble immobilier dont dépend le centre commercial, ainsi que dans les charges communes relatives au seul centre commercial. Il s’agit des dépenses engagées pour compte commun de l’ensemble des preneurs, par le bailleur ou le syndicat de copropriété ou tout autre organe de gestion.

Les charges privatives sont constituées des dépenses supportées par le bailleur directement liées à l’exploitation des locaux loués. »

Au rang de ces charges figurent notamment les dépenses d’électricité et d’eau, ce qui n’est d’ailleurs contesté par aucune des parties.

Les mêmes principes de répartition des charges sont organisés que pour la société TOBAGO.

Il convient de rappeler ici qu’aucune charge ne peut en outre être supportée par le preneur au bail commercial et remboursée au bailleur, quelle que soit sa qualification, sans que le bail ne le prévoit expressément. Le bail peut toutefois prévoir de mettre à la charge du preneur au titre des charges locatives les charges de copropriété récupérables c’est-à-dire celles qui correspondent à un service rendu au preneur dès lors qu’elles sont afférentes à des équipements communs et à des parties communes de l’immeuble dont il profite directement et qui constituent une prestation dont le bailleur est en droit de lui demander le remboursement.

Par ailleurs, l’état descriptif de division et règlement de copropriété concernant l’ensemble immobilier en cause en date du 28 septembre 2012 prévoit que « sous réserve des dispositions particulières spécifiées ci-après, la ventilation des dépenses entre charges générales et charges spéciales, et à l’intérieur des charges spéciales la ventilation des frais pour la détermination des comptes particuliers incombant aux diverses catégories de copropriétaires en application des règles ci-après, pourront être effectuées forfaitairement par le syndic après consultation s’il y a lieu, de tout technicien, sauf aux copropriétaires intéressés, statuant par voie de décision collective, à décider le cas échéant, l’installation de tous compteurs en location et à leurs frais exclusifs.

Il en sera ainsi notamment des dépenses d’eau, d’électricité et d’air comprimé.

Il sera procédé à la ventilation des consommations d’électricité entre les circuits divers d’éclairage, la production d’eau froide et d’eau chaude, les appareils de climatisation, forfaitairement sur la base de l’évaluation des consommations périodiques établie par un technicien et fonction de la puissance des installations et de la fréquence et de la durée théorique de fonctionnement.

Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. »

Cet article prévoit donc la répartition entre les charges communes générales et les charges communes spéciales tel que prévu à l’article 10 de la loi de 1965, comme le reconnaissent la SCI ROUFFIAC IMMO et la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION en page 17 de leurs dernières écritures.

Il ne fait en revanche aucunement état des charges privatives propres à chaque copropriétaire, lesquelles doivent être supportées intégralement par chacun de ces derniers.

Il en résulte qu’aucune disposition n’autorisait la facturation de sommes correspondant aux charges privatives de l’hypermarché à l’ensemble des copropriétaires.

Sur ce point, il n’est effectivement pas contesté par la SCI ROUFFIAC IMMO et la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION que les charges privatives de l’hypermarché ont été incluses au sein des charges réparties entre les différents copropriétaires et preneurs des baux commerciaux. Il ressort en outre des constatations du rapport d’expertise en page 22 que « l’arrivée de l’énergie (électricité et gaz) acheminée sur le site s’effectue en deux points : Compteur de gaz unique et compteur électrique unique. Les boutiques sont autonomes et possèdent leur propre compteur électrique. »

Dès lors, contrairement à ce qu’affirment les défenderesses, le rapport d’expertise judiciaire ne définit pas une nouvelle méthode de répartition et de l’assiette de facturation, mais corrige la méthode appliquée par erreur jusqu’alors tenant à intégrer à la répartition des charges communes selon la méthode contractuellement convenue des charges privatives qui ont été prises en compte en violation des règles légales et contractuelles.

En conséquence, et contrairement à ce qu’affirment la SCI ROUFFIAC IMMO et la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION, la méthode appliquée dans le cadre de l’expertise judiciaire à travers la pose de compteurs mids ne créent nullement une nouvelle méthode de répartition des charges, mais permet simplement de rectifier une pratique erronée tenant à l’assiette prise en compte pour la répartition des charges telle que contractuellement prévue et non contestée par l’ensemble des parties.

Or, les experts judiciaires concluent qu’il existe un trop-facturé aux sociétés requérantes pour la période de 2013 à 2021. Aucun élément versé au dossier ne permet de remettre en cause l’existence de ce trop-facturé.

Il appartient donc à la SCI ROUFFIAC IMMO et la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION de procéder à un remboursement vis-à-vis de la SARL TOBAGO et de la SARL TRINITE du fait de ce trop-perçu.

Sur le montant du remboursement à opérer

La SARL TOBAGO et la SARL TRINITE sollicitent le remboursement par la SCI ROUFFIAC IMMO et la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION de la totalité des charges facturées sur les années 2009 à 2022 faisant valoir que la méthode utilisée par l’expert ne permet pas de connaître la consommation exacte des parties communes en électricité et en gaz, les sociétés défenderesses ne justifiant dès lors pas du montant de leurs créances de charges.

De leur côté, la SCI ROUFFIAC IMMO et la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION soulèvent la prescription des demandes antérieures au 28 juin 2013. Elles sollicitent en outre le débouté des demandes concernant la période postérieure au 31 décembre 2021 compte tenu de l’installation des compteurs mids ayant permis dès le 1er janvier 2022 une refacturation des charges communes au réel. Enfin, elles considèrent qu’elles justifient parfaitement de leurs créances par la production des décomptes annuels de charges et des factures d’électricité et de gaz.

Sur la prescription soulevée par la SCI ROUFFIAC IMMO et par la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION

S’agissant de la question de la prescription soulevée par la SCI ROUFFIAC IMMO et par la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION, il convient de rappeler qu’en application de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, notamment pour statuer sur les fins de non-recevoir.

De plus, en application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel la prescription.

Il convient de rappeler que les parties ne sont plus recevables à soulever une telle fin de non-recevoir au cours de la même instance, à moins qu’elle ne survienne ou soit révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Dès lors, la SCI ROUFFIAC IMMO et la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION ne sont plus recevables à soulever une telle fin de non-recevoir, étant précisé de manière surabondante qu’elles ont d’ailleurs déjà soulevé la prescription de l’action engagée sur la base d’un autre moyen devant le juge de la mise en état qui les en a déboutées par ordonnance en date du 12 janvier 2024.

Sur le montant du remboursement à opérer

Sur ce point, Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser au titre des charges, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges.

Or, la SCI ROUFFIAC IMMO et la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION ne produisent sur ce point aucune pièce de nature à établir la consommation exacte en électricité et en gaz des parties communes, l’arrivée de l’énergie (électricité et gaz) acheminée sur le site s’effectuant « en deux points : Compteur de gaz unique et compteur électrique unique » selon les constatations des experts judiciaires non contestées.

Il ressort d’ailleurs du rapport d’expertise judiciaire en page 28 que pour mesurer la consommation d’électricité et « compter les kWh consommés, [les parties et les experts ont] convenu contradictoirement de placer des sous-compteurs certifiés MID (Mesuring Instruments Driver), de constater la consommation réelle sur une année, du 17 novembre 2021 au 17 novembre 2022, et d’en déduire une estimation de la consommation des parties communes pour les années 2013 à 2021 ».

Comme justement soulevés par les requérantes, cette méthode ne suffit pas à permettre au bailleur de justifier du quantum de la créance réclamée, alors que la consommation électrique varie en fonction de divers facteurs évolutifs, tels la météo, les appareils électriques branchées, …

S’agissant de la répartition de la consommation de gaz de l’hypermarché et des parties communes, elle a été opérée par l’expertise judiciaire au prorata des surfaces occupées. Il est en outre précisé en page 23 du rapport que s’agissant de la « partie chauffage (gaz), de l’eau chauffée dans le local chaufferie est acheminée par des tuyaux dans l’ensemble de l’hypermarché et des parties communes. Les parties communes, dont la galerie marchande, sont chauffées par ce système. Les rideaux d’air chaud situés aux deux entrées de l’hypermarché de 2013 à 2018 en étaient également équipés. Depuis 2019, les rideaux d’air (chauds ou froids) ont été remplacés par des pompes à chaleur autonomes. Des bouches de soufflages sont présentes tout le long de la galerie marchande ».

De la même manière que pour l’électricité, cette manière de procéder de l’expert avec l’accord des parties n’est pas suffisamment précise pour permettre au bailleur de justifier du quantum de sa créance au titre des charges communes, alors que rien ne permet en l’état d’établir que les installations de l’hypermarché et des parties communes sont identiques et nécessitent la même puissance de fonctionnement.

Il en résulte qu’il sera fait droit à la demande de la SARL TOBAGO et de la SARL TRINITE s’agissant du principe du remboursement total des charges d’électricité et de gaz facturées pour les années 2009 à 2021, compte tenu de la pose de compteurs MIDS passé cette date.

S’agissant de la société TOBAGO

* au titre des charges d’électricité

Il ressort sur ce point du rapport d’expertise judiciaire en page 97 et des pièces produites qu’ont été facturées au titre des charges d’électricité pour la société TOBAGO les sommes de :

—  3.048,67 € HT, soit 3.658,40 € TTC pour l’année 2013

—  3.443,10 € HT soit 4.131,71 € TTC pour l’année 2014

—  3.901,10 € HT soit 4.681,33 € TTC pour l’année 2015

—  4.272,59 € HT, soit 5.127,11 € TTC pour l’année 2016

—  4.128,90 € HT, soit 4.954,68 € TTC pour l’année 2017

—  2.922,11 € HT, soit 3.506,53 € TTC pour l’année 2018

—  5.285,25 € HT, soit 6.342,30 € TTC pour l’année 2019

—  3.725,38 € HT, soit 4.470,46 € TTC pour l’année 2020

—  4.876,76 € HT, soit 5.852,11 € TTC pour l’année 2021

Aucun décompte, ni détail n’est fourni pour le surplus et les pièces produites, correspondant à différentes boutiques sans précision permettant de déterminer le local concerné par l’occupation de ces boutiques, ne permettent pas au tribunal de déterminer les sommes qu’aurait réglé la société TOBAGO concernant le surplus de sa demande, celle-ci étant dès lors défaillante dans l’administration de la preuve de sa créance pour cette part.

Il en résulte que son bailleur, la SCI ROUFFIAC IMMO sera condamnée à lui rembourser la somme de 35.412,83 € TTC au titre des charges d’électricité versées par cette dernière, la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION n’ayant de son côté plus de qualité de bailleur de la société TOBAGO depuis le 1er décembre 2012.

* au titre des charges de gaz

Il ressort sur ce point du rapport d’expertise judiciaire en page 88 et des pièces produites qu’ont été facturées au titre des charges de gaz pour la société TOBAGO les sommes de :

—  550,67 € HT soit 660,72 € TTC au titre de l’année 2013

—  554,55 € HT, soit 664,01 € TTC au titre de l’année 2014

—  639,13 € HT soit 764,99 € TTC au titre de l’année 2015

—  721,67 € HT soit 863,98 € TTC au titre de l’année 2016

—  753,61 € HT soit 902,30 € TTC au titre de l’année 2017

—  760,48 € HT soit 993,77 € TTC au titre de l’année 2018

—  771,30 € HT soit 923,53 € TTC au titre de l’année 2019

—  605,88 € HT soit 725,03 € TTC au titre de l’année 2020

—  586,00 € HT soit 701,17 € TTC au titre de l’année 2021.

Aucun décompte, ni détail n’est fourni pour le surplus et les pièces produites, correspondant à différentes boutiques sans précision permettant de déterminer le local concerné par l’occupation de ces boutiques, ne permettent pas au tribunal de déterminer les sommes qu’aurait réglé la société TOBAGO concernant le surplus de sa demande, celle-ci étant dès lors défaillante dans l’administration de la preuve de sa créance pour cette part.

Il en résulte que son bailleur, la SCI ROUFFIAC IMMO sera condamnée à lui rembourser la somme de 7.199,50 € TTC au titre des charges de gaz versées par cette dernière, la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION n’ayant de son côté plus de qualité de bailleur de la société TOBAGO depuis le 1er décembre 2012.

S’agissant de la société TRINITE

* au titre des charges d’électricité

Il ressort sur ce point du rapport d’expertise judiciaire en page 97 et des pièces produites qu’ont été facturées au titre des charges d’électricité pour la société TRINITE les sommes de :

—  1.186,96 € HT, soit 1.424,35 € TTC pour l’année 2013

—  4.018,33 € HT soit 4.822 € TTC pour l’année 2014

—  4.552,85 € HT soit 5.463,42 € TTC pour l’année 2015

—  4.986,28 € HT, soit 5.983,54 € TTC pour l’année 2016

—  4.818,58 € HT, soit 5.782,30 € TTC pour l’année 2017

—  3.410,21 € HT, soit 4.092,25 € TTC pour l’année 2018

—  6.168,09 € HT, soit 7.401,71 € TTC pour l’année 2019

—  4.347,67 € HT, soit 5.217,20 € TTC pour l’année 2020

—  5.691,36 € HT, soit 6.829,63 € TTC pour l’année 2021

Aucun décompte, ni détail n’est fourni pour le surplus et les pièces produites, correspondant à différentes boutiques sans précision permettant de déterminer le local concerné par l’occupation de ces boutiques, ne permettent pas au tribunal de déterminer les sommes qu’aurait réglé la société TRINITE concernant le surplus de sa demande, celle-ci étant dès lors défaillante dans l’administration de la preuve de sa créance pour cette part.

Il en résulte que son bailleur, la SCI ROUFFIAC IMMO sera condamnée à lui rembourser la somme de 47.016,40 € TTC au titre des charges d’électricité versées par cette dernière.

La société TRINITE sera en revanche déboutée de sa demande de condamnation formée à l’encontre de la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION, faute de justifier du fondement juridique et des moyens lui permettant de solliciter la condamnation solidaire de cette dernière, laquelle est un tiers à la relation contractuelle l’unissant à son bailleur commercial.

* au titre des charges de gaz

Il ressort sur ce point du rapport d’expertise judiciaire en page 88 et des pièces produites qu’ont été facturées au titre des charges de gaz pour la société TRINITE les sommes de :

—  454,25 € HT, soit 542,74 € TTC pour l’année 2013

—  647,19 € HT soit 774,94 € TTC pour l’année 2014

—  745,92 € HT soit 892,81 € TTC pour l’année 2015

—  842,21 € HT, soit 1.008,30 € TTC pour l’année 2016

—  879,50 € HT, soit 1.053,03 € € TTC pour l’année 2017

—  887,51 € HT, soit 1.101,82 € TTC pour l’année 2018

—  900,14 € HT, soit 1.077,80 € TTC pour l’année 2019

—  707,09 € HT, soit 846,14 € TTC pour l’année 2020

—  683,88 € HT, soit 818,29 € TTC pour l’année 2021.

Aucun décompte, ni détail n’est fourni pour le surplus et les pièces produites, correspondant à différentes boutiques sans précision permettant de déterminer le local concerné par l’occupation de ces boutiques, ne permettent pas au tribunal de déterminer les sommes qu’aurait réglé la société TRINITE concernant le surplus de sa demande, celle-ci étant dès lors défaillante dans l’administration de la preuve de sa créance pour cette part.

Il en résulte que son bailleur, la SCI ROUFFIAC IMMO sera condamnée à lui rembourser la somme de 6.747,69 € TTC au titre des charges de gaz versées par cette dernière.

La société TRINITE sera en revanche déboutée de sa demande de condamnation formée à l’encontre de la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION, faute de justifier du fondement juridique et des moyens lui permettant de solliciter la condamnation solidaire de cette dernière, laquelle est un tiers à la relation contractuelle l’unissant à son bailleur commercial.

* sur le surplus

Les sociétés TOBAGO et TRINITE seront en outre déboutées de leur demande en remboursement des charges de fioul, ni le rapport d’expertise, ni les pièces produites n’établissant le montant des charges versées sur ce point.

Enfin, l’ensemble des condamnations précitées sera assorti des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision et il sera fait droit à la demande des requérantes tendant à ce que soit prononcée la capitalisation de ses intérêts conformément à l’ancien article 1154 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL TOBAGO et la SARL TRINITE

La SARL TOBAGO et la SARL TRINITE sollicitent la condamnation solidaire de la SCI ROUFFIAC IMMO et de la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION à leur payer chacune une somme de 20.000 € en indemnisation de leurs préjudices moraux et financiers.

Elles font d’abord valoir que la SAS ROUFFIAC DISTRIBUTION se livrerait à une pratique de revente d’électricité interdite en application des dispositions de l’article L 133-1 du code de l’énergie à un consommateur final la SCI ROUFFIAC IMMO, engageant sa responsabilité délictuelle de ce chef.

Or, il ne peut être considéré au présent cas que la SAS ROUFFIAC DISTRIBUTION a procédé à de la revente d’électricité, alors qu’elle a uniquement fait application des règles de la copropriété la liant à la SCI ROUFFIAC IMMO en présence d’un compteur d’électricité unique sans modifier le quantum consommés et le tarif appliqué par le fournisseur d’électricité.

En outre, il n’est pas justifié du lien de causalité entre une supposée revente illicite d’électricité et le fait que les trésoreries des sociétés requérantes se seraient trouvées amputées ou avec le préjudice moral allégué.

La SARL TOBAGO et la SARL TRINITE seront dès lors déboutées de leur demande de dommages et intérêts formée de ce chef, celle-ci ne reprochant par ailleurs aucune autre faute à la SAS ROUFFIAC DISTRIBUTION.

La SARL TOBAGO et la SARL TRINITE font ensuite valoir que la SCI ROUFFIAC IMMO aurait engagé sa responsabilité contractuelle à leur encontre en exécutant de mauvaise foi les baux commerciaux conclus.

Or, il ressort des pièces produites que les sociétés ROUFFIAC DISTRIBUTION et ROUFFIAC IMMO possèdent le même dirigeant, à savoir Monsieur [G] [L]. La SCI ROUFFIAC IMMO ne pouvait dès lors ignorer qu’elle refacturait à ses locataires commerciaux les charges privatives de l’hypermarché, et ce en violation notamment des dispositions contractuelles liant les parties.

Cette faute a conduit à facturer des charges indues à ses locataires, imputant ainsi nécessairement la trésorerie de ces dernières.

En conséquence, au regard de la nature de ce préjudice, du montant des charges surfacturées, de la durée de cette surfacturation sur plusieurs années et en l’absence d’éléments comptables complémentaires, il y a lieu de fixer le montant du préjudice subi par chacune de la SARL TOBAGO et la SARL TRINITE à la somme de 5.000 €.

A l’inverse, si une société peut effectivement invoquer souffrir d’un préjudice moral, il lui appartient d’en préciser et d’en établir les éléments, ce que ne font pas au présent cas la SARL TOBAGO et la SARL TRINITE.

Elles seront en conséquence déboutées de leur demande formée de ce chef.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI ROUFFIAC IMMO à payer à chacune de la SARL TOBAGO et de la SARL TRINITE la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par chacune d’elle.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie de la présente décision, la totalité des dépens sera supportée par la SCI ROUFFIAC IMMO, en ce compris les frais de référés et d’expertise judiciaire.

Au regard de la nature et de la résolution du litige, ainsi que de l’équité, il y a lieu de condamner la SCI ROUFFIAC IMMO à payer à la SARL TOBAGO et la SARL TRINITE la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en l’absence de justification par les requérantes des frais effectivement engagées par elles au-delà de cette somme. Il ne sera pas davantage fait application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI ROUFFIAC IMMO et la SARL ROUFFIAC DISTRIBUTION au titre de la prescription des demandes formées par la SARL TOBAGO et la SARL TRINITE antérieures au 28 juin 2013

CONDAMNE la SCI ROUFFIAC IMMO à rembourser à la société TOBAGO la somme de TRENTE CINQ MILLE QUATRE CENT DOUZE EUROS ET QUATRE VINGT TROIS CENTIMES (35.412,83 €) TTC au titre des charges d’électricité versées par cette dernière avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’ancien article 1154 du code civil

CONDAMNE la SCI ROUFFIAC IMMO à rembourser à la société TOBAGO la somme de SEPT MILLE CENT QUATRE VINGT DIX NEUF EUROS ET CINQUANTE CENTIMES (7.199,50 €) TTC au titre des charges de gaz versées par cette dernière avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’ancien article 1154 du code civil

DEBOUTE la société TOBAGO du surplus de ses demandes formées au titre du remboursement des charges

CONDAMNE la SCI ROUFFIAC IMMO à rembourser à la société TRINITE la somme de QUARANTE SEPT MILLE SEIZE EUROS ET QUARANTE CENTIMES (47.016,40 €) TTC au titre des charges d’électricité versées par cette dernière avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’ancien article 1154 du code civil

CONDAMNE la SCI ROUFFIAC IMMO à rembourser à la société TRINITE la somme de SIX MILLE SEPT CENT QUARANTE SEPT EUROS ET SOIXANTE NEUF CENTIMES (6.747,69 €) TTC au titre des charges de gaz versées par cette dernière avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’ancien article 1154 du code civil

DEBOUTE la société TRINITE du surplus de ses demandes formées au titre du remboursement des charges

CONDAMNE la SCI ROUFFIAC IMMO à payer à chacune de la SARL TOBAGO et la SARL TRINITE la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 €) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par chacune d’elle

CONDAMNE la SCI ROUFFIAC IMMO à payer à la SARL TOBAGO et à la SARL TRINITE la somme globale de SIX MILLE EUROS (6.000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires

CONDAMNE la SCI ROUFFIAC IMMO aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris ceux de référés et d’expertise judiciaire

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE