TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 14/05/2025

à : Maître Karin SORDET

+ Préfet de [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le : 14/05/2025

à :Maître Alexandre RIOU

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/01668

N° Portalis 352J-W-B7J-C7B3K

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 mai 2025

DEMANDERESSE

Société BRAXTON VALUE CREATION 1, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alexandre RIOU, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : 219 substitué par Maître Célestine RIGAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0248

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [P], Élisant domicile en l’étude notariale “ÉTUDES MOREAU – NOTAIRES”, [Adresse 1]

représenté par Maître Karin SORDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1484

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/01668 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7B3K

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 03/08/2022, [Y] [J] [G] a vendu à la société RD RAMATUELLE un appartement situé au [Adresse 2], 2ème étage porte droite (lot 10), et deux caves (lots 43 et 46), avec faculté d’achat pour une durée de 12 mois. Une convention d’occupation précaire était accordée à [Y] [J] [G] jusqu’au 03/08/2023.

Par acte authentique du 25/11/2022, la société RD RAMATUELLE a revendu à la SAS BRAXTON VALUE CREATION 1 les 3 lots, avec prorogation de la faculté de rachat. Un protocole d’accord signé entre les parties concernées prorogeait l’occupation précaire au bénéfice d'[Y] [J] [G] jusqu’au 01/12/2023, avec dispense du versement d’une indemnité d’occupation pendant le délai de la convention.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 06/06/2024 à étude, la SAS BRAXTON VALUE CREATION 1 a fait assigner [Y] [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment d’obtenir son expulsion des lieux.

L’affaire était appelée à l’audience du 11/07/2024 et faisait l’objet de quatre renvois avant d’être radiée le 30/01/2025.

L’affaire était réinscrite au rôle et examinée à l’audience du 03/04/2025.

La SAS BRAXTON VALUE CREATION 1, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, et au visa des articles 835 du code de procédure civile, 544 du code civil, L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de voir :

— déclarer le juge des contentieux de la protection compétent ;

— recevoir l’ensemble des demandes et débouter le défendeur de ses prétentions ;

— constater le maintien illicite de l’occupation aux fins d’habitation par [Y] [J] [G] de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai d'[Y] [J] [G], devenu occupant sans droit ni titre ;

— ordonner l’inapplication du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution en raison de la mauvaise foi du défendeur ;

— refuser tout octroi de délai supplémentaire ;

— autoriser la demanderesse et/ou un commissaire de justice chargé de l’exécution de l’ordonnance à requérir la force publique et un serrurier pour veiller au bon déroulement des opérations ;

— condamner [Y] [J] [G] au paiement d’une indemnité conventionnelle provisionnelle d’astreinte journalière de 1.500 euros, à compter du 01/04/2024 et jusqu’à la libération complète des lieux ;

— condamner [Y] [J] [G] au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle estime que le trouble manifestement illicite est constitué par l’occupation sans droit ni titre d'[Y] [J] [G] des lieux depuis le 01/04/2024, et que l’examen d’un tel trouble n’est pas soumis aux conditions d’urgence et d’absence de contestation sérieuse. Elle indique au surplus que l’action engagée en nullité de la vente au bénéfice de la société RD RAMATUELLE puis de la SAS BRAXTON VALUE CREATION 1 est vaine, en ce que les démarches de publicité foncières n’ont pas été respectées et que le bien immobilier objet du litige ne concerne pas la résidence principale du défendeur. Selon elle, l’appartement constitue la résidence secondaire d'[Y] [J] [G], qui a signé les actes de vente mentionnant expressément que le bien ne constituait pas sa résidence principale et qui ne produit pas la preuve d’une habitation des lieux à titre de résidence principale depuis 2022.

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/01668 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7B3K

[Y] [J] [G], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses prétentions ;

— déclarer que la demande de la SAS BRAXTON VALUE CREATION 1 se heurte à l’existence de contestations sérieuses ;

— déclarer que la SAS BRAXTON VALUE CREATION 1 ne justifie pas de sa qualité de propriétaire ;

— déclarer que le juge des contentieux de la protection est incompétent pour statuer sur la demande d’expulsion ;

— rejeter l’intégralité des demandes de la SAS BRAXTON VALUE CREATION 1 ;

— condamner la SAS BRAXTON VALUE CREATION 1 à verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il soutient que l’action engagée par la SARL PLEASE HORN, tendant à la nullité des actes de vente conclus les 03/08/2022 et 25/11/2024, entraîne nécessairement un doute sur la qualité de propriétaire de la SAS BRAXTON VALUE CREATION 1. Selon lui, le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur le bien fondé de cette action en nullité (notamment respect des démarches de publicité foncière et de la résidence principale), et le doute sur la qualité de propriétaire rend dès lors la juridiction des référés incompétente pour statuer sur la demande d’expulsion. Il affirme par ailleurs que les prix de vente et de rachat, le montant des indemnités d’occupation et des frais mettent en évidence l’existence d’un pacte commissoire déguisé, pourtant prohibé en matière de résidence principale. Il ajoute que les actes de vente ne mentionnent pas sa bonne identité ni son adresse, ce qui questionne sur la régularité de ces actes.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience, pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision était mise en délibéré au 14/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande principale en constat de la résiliation du bail par l’effet du congé de la locataire

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le juge apprécie souverainement le choix de la mesure conservatoire ou de remise en état propre à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Les dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile ne sont pas soumises aux conditions de l’article 834 du code de procédure civile, à savoir l’urgence et l’absence de contestation sérieuse.

En l’espèce, la SAS BRAXTON VALUE CREATION 1 justifie d’un titre de propriété en produisant l’acte authentique de vente avec prorogation de la faculté de rachat signé le 25/11/2022 par la société RD RAMATUELLE, la SAS BRAXTON VALUE CREATION 1 et [Y] [J] [G].

[Y] [J] [G] conteste la qualité de propriétaire de la SAS BRAXTON VALUE CREATION 1, et produit l’assignation délivrée en juin 2024 par la SARL PLEASE HORN aux parties susvisées aux fins de nullité des actes de vente et indemnisation.

S’il ressort de cette assignation, et des débats au cours de la présente procédure, qu’une action est actuellement en cours concernant les actes de vente, aucune décision de justice n’est intervenue à ce jour. Aussi, et comme le soutien la SAS BRAXTON VALUE CREATION 1, s’il n’est pas de la compétence du juge des référés de trancher sur le bien fondé d’un litige au fond, il convient d’examiner le caractère vain ou non de l’action engagée objet de la contestation de propriété.

Or, d’une part le défendeur ne produit aucune pièce de nature à démontrer d’un éventuel respect des démarches de publicité foncière par la SARL PLEASE HORN dans le délai légal de 3 ans, et il peine à justifier d’une habitation à titre principale de l’appartement situé [Adresse 2], depuis août 2022 d’autre part.

En effet, les pièces produites par [Y] [J] [G], à savoir les taxes d’habitation des années 2021, 2022 et 2023, la déclaration de revenus rédigée le 29/11/2024, le certificat de non résidence fiscale en [6] pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024, le courrier de suivi de sinistre du 21/07/2023 suite à un vol et les justificatifs de versement de la pension de retraite des années 2023 et 2024, établissent une domiciliation dans le bien objet du litige, mais non une résidence à titre principale au jour de la conclusion des actes de vente en 2022.

S’il résulte des pièces datées des années 2023 et 2024 que le défendeur apparaît occuper le bien à titre principal, tel qu’il le déclare dans sa déclaration fiscale de 2024, cet élément n’est pas démontré pour les années antérieures. La taxe d’habitation peut concerner une résidence secondaire, et le passeport d'[Y] [J] [G] délivré le 05/05/2020 mentionne une adresse au « NIGER ».

Enfin, [Y] [J] [G] a signé le 25/11/2022 l’acte authentique de vente, stipulant expressément à plusieurs reprises que l’appartement ne constitue pas sa résidence principale.

Il convient par ailleurs de relever que le défendeur n’a pas fait corriger son identité dans l’acte de vente, mentionnant les prénom et nom « [Y] [G] [J] » au lieu de « [Y] [J] [G] », de sorte qu’il ne peut être reproché à l’acquéreur de se fonder sur cette identité pour effectuer diverses recherches et démarches.

Dans ces conditions, le défendeur peine à contester sérieusement la qualité actuelle de propriétaire de la SAS BRAXTON VALUE CREATION 1.

Pour ces raisons, les moyens soulevés par [Y] [J] [G] ne sont pas de nature à écarter l’existence d’un trouble manifestement illicite, constitué par son maintien dans les lieux malgré l’expiration du protocole d’occupation précaire.

Par courrier recommande de mise en demeure avisé le 21/03/2024, la requérante a sollicité le départ des lieux sous dix jours calendaires, en application des clauses de l’acte de vente.

Par conséquent, en se maintenant dans les lieux après l’expiration de son droit à occupation, soit à compter du 01/04/2024, [Y] [J] [G] est devenu occupant sans droit ni titre des locaux.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion d'[Y] [J] [G] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, et après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Sur la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, [Y] [J] [G] n’ pas intégré les lieux par manœuvres, menaces, contraintes ou voies de fait mais en vertu d’un protocole d’accord d’occupation précaire. Son maintient dans les lieux postérieurement à l’expiration de ce protocole, et au cours de la présente procédure, ne peut caractériser à lui seul une mauvaise foi de la part du défendeur, qui produit des pièces venant corroborer une occupation des lieux à titre d’habitation depuis 2023.

Par conséquent, le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par l’article susvisé a lieu à s’appliquer et la demande de la requérante sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La SAS BRAXTON VALUE CREATION 1 sollicite la fixation d’une indemnité d’astreinte journalière à hauteur de 1500 euros par jour, telle que prévue dans l’acte de vente du 25/11/2022.

En l’espèce, et comme le soulève le défendeur, l’indemnité d’occupation contractuelle d’occupation constitue une clause pénale, qu’il convient de réduire si le montant n’est pas proportionné à un loyer initialement convenu ou une valeur locative.

Dès lors, compte tenu des indemnités d’occupation antérieurement réglées par [Y] [J] [G] (18356 euros par mois selon les dires du défendeur dans ses dernières conclusions), des caractéristiques du bien ([Localité 4], superficie de 221m²) et afin de préserver les intérêts de la propriétaire et assurer un caractère contraignant, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due à la somme de 20000 euros par mois.

[Y] [J] [G] sera condamné au paiement de celle-ci, à compter du 01/04/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu des frais nécessairement engagés par la demanderesse et en équité, il y a lieu de prononcer la condamnation d'[Y] [J] [G] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [Y] [J] [G] aux dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE qu'[Y] [J] [G] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé au [Adresse 2], 2ème étage porte droite (lot 10), et des deux caves (lots 43 et 46), et ce depuis le 01/04/2024 ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux après la signification de la présente ordonnance, la SAS BRAXTON VALUE CREATION 1 pourra faire procéder à l’expulsion des lieux d'[Y] [J] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier le cas échéant et de la force publique, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution à lieu à s’appliquer ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due par [Y] [J] [G] à la SAS BRAXTON VALUE CREATION 1 à la somme de 20.000 euros ;

CONDAMNE [Y] [J] [G] à régler à la SAS BRAXTON VALUE CREATION 1 cette indemnité provisionnelle à compter du 01/04/2024 inclus et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 5] de la présente décision ;

CONDAMNE [Y] [J] [G] à verser à SAS BRAXTON VALUE CREATION 1 la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Y] [J] [G] aux dépens de la procédure ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,