TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04066

N° Portalis DBX4-W-B7I-TOXY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 mars 2025

La S.C.I. LES ARNIS

C/

[B] [D]

[J] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [K]

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 11 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.C.I. LES ARNIS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS :

Madame [B] [D],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Comparante en personne

Monsieur [J] [E],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 24 novembre 2023, la SCI ARNIS, par le biais de son mandataire la SAS FONCIA TOULOUSE, a donné à bail à Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E] un appartement à usage d’habitation N°11.2, un parking et un garage situés [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 753 euros et une provision sur charges mensuelle de 10 euros.

Le 19 juillet 2024, la SCI LES ARNIS a fait signifier à Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SCI LES ARNIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, la SCI LES ARNIS a ensuite fait assigner Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation au paiement :

— de la somme de 3.203,29 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, de la résiliation jusqu’à leur départ effectif des lieux, avec indexation et intérêts de droit,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2024.

A l’audience du 17 janvier 2025, la SCI LES ARNIS, représentée par Maître [G] [K], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.227,77 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. La SCI LES ARNIS précise que les locataires ont essayés à plusieurs reprises d’effectuer des prélèvements mais qu’ils ont été rejetés.

Madame [B] [D] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette sous réserve d’un paiement d’un montant de 700 euros réalisé le 16 janvier 2025, dont elle justifie à l’audience par un extrait bancaire sur son téléphone. Elle explique avoir voulu verser un montant de 1.000 euros mais avoir rencontré des difficultés sur l’application et dit qu’elle va faire de nouveau un virement. Madame [B] [D] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 500 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle perçoit une rémunération de 1.900 euros et indique avoir créé une entreprise depuis environ 3 mois, qui lui permet de percevoir en plus 880 euros par mois. Elle précise être dans l’attente d’une procuration notariale pour avoir accès au compte bancaire de son conjoint, qui est actuellement incarcéré. Elle ajoute avoir des charges à hauteur de 65 euros par mois au titre d’un prêt.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à domicile le 10 octobre 2024, Monsieur [J] [E] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Autorisée à produire jusqu’au 30 janvier 2025 un extrait de compte, Madame [B] [D] a produit le 29 janvier 2025 des captures d’écran de son téléphone faisant état d’un prélèvement de 700 euros effectué le 06 janvier 2025 et d’un virement instantané d’un montant de 500 euros émis le 27 janvier 2025.

Autorisée également à produire jusqu’au 30 janvier 2025 un décompte actualisé, la SCI LES ARNIS a produit le 30 janvier 2025 un décompte débiteur de 4.727,67 euros et mentionnant les sommes de 700 et 500 euros versées par la locataire le 09 et 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, si elle ne justifie pas du lien familial entre ses associés, la SCI LES ARNIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.526 euros a été signifié le 19 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E] n’ont réglé aucune somme dans le délai de six semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 août 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI LES ARNIS produit un décompte du 30 janvier 2025 démontrant que Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E] restent devoir la somme de 4.441,16 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (286,51 euros) et des paiements réalisés par Madame [B] [D] le 09 janvier 2025 et le 27 janvier 2025.

Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.441,16 euros, étant précisé qu’aucune demande de solidarité n’a été formulée par le demandeur.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Madame [B] [D] a versé une somme de 700 euros avant l’audience. Elle a expliqué avoir rencontré des difficultés pour effectuer des prélèvements, souhaitant faire un prélèvement complémentaire de 1.000 euros la veille de l’audience et avoir fait une fausse manipulation. Il résulte en effet du décompte produit par la bailleresse qu’une tentative de prélèvement de la totalité de la dette a été réalisé le 16 janvier 2025, lequel a été rejeté vu le montant élevé. Au regard du montant du loyer principal de 771,58 euros, du prélèvement de 700 euros en date du 09 janvier 2025, du versement complémentaire de 500 euros réalisé le 27 janvier 2025 et de la bonne foi de la locataire dans ses explications, confirmée par le décompte, il y a lieu de considérer que Madame [B] [D] a repris le versement du loyer courant avant l’audience. Aussi, il convient de relever que le virement d’un montant de 500 euros le 27 janvier 2025 par Madame [B] [D] comme elle s’était engagée à le faire à l’audience permet de compléter le loyer et d’apurer une partie de la dette, objectif recherché par le législateur.

Par ailleurs, compte-tenu des propositions de règlements formulées par Madame [B] [D], permettant de régler la dette dans un délai relativement court et satisfaisant par rapport aux propriétaires, qui n’ont justifié d’aucune difficulté de leur côté, de la création récente de son activité permettant d’avoir des ressources complémentaires, des formalités réalisées afin d’avoir accès au compte bancaire de son conjoint incarcéré, démontrant sa capacité et sa volonté à solder la dette locative, Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E] seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 8 mensualités de 500 euros chacune et d’une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [B] [D], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Cependant, la SCI LES ARNIS sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des mesures conservatoires, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LES ARNIS, Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E] seront condamnés à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 novembre 2023 entre la SCI LES ARNIS d’une part et Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation N°11.2, un parking et un garage situés [Adresse 1] sont réunies à la date du 31 août 2024 ;

CONDAMNONS Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E] à verser à la SCI LES ARNIS à titre provisionnel la somme de 4.441,16 euros (décompte arrêté au 30 janvier 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025) ;

AUTORISONS Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 500 euros chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI LES ARNIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E] soient condamnés à verser à la SCI LES ARNIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E] à verser à la SCI LES ARNIS une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [D] et Monsieur [J] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, à l’exclusion des dépens au titre des mesures conservatoires non-justifiés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,