Min N° 25/00298

N° RG 24/04563 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWXR

Mme [L] [C] divorcée [O]

C/

M. [E] [R]

Mme [H] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDERESSE :

Madame [L] [C] divorcée [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparant

Madame [H] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Valérie REDON-REY

Copie délivrée

le :

à : Madame [H] [J] et Monsieur [E] [R]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 24 mars 2024, ayant pris effet le 25 mars 2024, Mme [L] [C] divorcée [O] a donné à bail à M. [E] [R] et Mme [H] [J] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 654 euros, des provisions mensuelles sur charges de 173 euros, outre un dépôt de garantie de 654 euros.

Par actes de commissaire de justice du 06 juin 2024, Mme [L] [O] a fait signifier à M. [E] [R] et Mme [H] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 400,64 euros, dont 3 321,74 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 01er juin 2024.

Par actes de commissaire de justice du 01er octobre 2024, Mme [L] [O] a fait assigner M. [E] [R] et Mme [H] [J] à l’audience du 15 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— ordonner, sans délai, l’expulsion de M. [E] [R] et Mme [H] [J] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement M. [E] [R] et Mme [H] [J] à lui payer la somme de 4 948,74 euros au titre des loyers et charges et/ou indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 12 septembre 2024, quittancement de septembre 2024 inclus, somme à actualiser au jour de l’audience ;

— condamner solidairement M. [E] [R] et Mme [H] [J] à lui payer une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours, laquelle sera fixée annuellement avec révision annuelle en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le contrat de bail ;

— dire que les sommes dues porteront intérêts conformément aux stipulations du bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 06 juin 2024 ;

— condamner in solidum M. [E] [R] et Mme [H] [J] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 06 juin 2024.

À l’audience du 15 janvier 2025, Mme [L] [O], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 7 556,74 euros selon décompte arrêté au 10 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse. Elle précise que le dernier loyer courant réglé l’a été au mois de mars 2024 ajoutant s’opposer à des délais de paiement, le loyer de décembre 2024 n’ayant été réglé que partiellement à hauteur de 700 euros.

M. [E] [R], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement, proposant de régler 150 euros en plus des loyers courants, ainsi que le maintien dans les lieux par la suspension de la clause résolutoire.

Mme [H] [J] ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [H] [J] n’était ni présente ni représentée lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, Mme [L] [O] justifie avoir saisi la CCAPEX le 26 juillet 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Mme [L] [O] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 04 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

Mme [L] [O] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 24 mars 2024, le commandement de payer délivré le 06 juin 2024 et le décompte de la créance actualisé au 10 janvier 2025, démontrent l’existence d’une dette locative de M. [E] [R] et Mme [H] [J] à l’égard de la bailleresse. La solidarité entre les locataires est par ailleurs prévue à l’article VII du bail.

Le décompte produit tient compte des sommes versées par les locataires et fait apparaître, au 10 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, une dette locative de 7 556,74 euros.

Dans ces conditions, la dette locative est justifiée et il convient de condamner solidairement M. [E] [R] et Mme [H] [J] à payer à Mme [L] [O] la somme de 7 556,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 321,74 euros à compter du 06 juin 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 24 mars 2024 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés le 06 juin 2024, Mme [L] [O] a fait commandement à M. [E] [R] et Mme [H] [J] de payer la somme de 3 321,74 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 18 juillet 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il doit être noté que l’audience s’est tenue le 15 janvier 2025 et qu’à cette date, le mois de janvier n’était pas terminé. Il sera donc retenu que le dernier loyer courant est celui de décembre 2024.

Il résulte du décompte produit que la somme de 700 euros a été réglé par les locataires au 02 décembre 2024, somme qui, si elle ne correspondant pas au montant du loyer et des provisions sur charges, est cependant supérieure au seul loyer, critère de référence des dispositions qui précèdent. La reprise intégrale du loyer courant à la date de l’audience est donc caractérisée.

Par ailleurs, M. [E] [R] a déclaré être sans emploi mais percevoir l’allocation de retour à l’emploi ainsi que des allocations familiales pour un montant de 1 300 euros par mois environ. Il a précisé ne pas d’avoir d’enfant à charge en France.

Le loyer actuel, provisions sur charges comprises, s’établit à 827 euros. La mise en place de délais de paiement avec 150 euros par mois, en plus des loyers, outre le fait qu’elle ne permettrait pas d’apurer la dette dans un délai de trente-six mois, conduirait à un taux d’effort de M. [E] [R] à hauteur 75,15%, lequel n’est pas soutenable. Le seul loyer engendre d’ores et déjà, pour lui seul, un taux d’effort de 63,62%, bien supérieur au taux recommandé de 35 %. Par ailleurs, il est relevé qu’il ne règle aucune somme en plus des loyers courants conduisant à une augmentation constante de la dette locative.

Dans ces conditions, n’est pas démontré que le locataire se trouverait en situation de régler sa dette locative.

M. [E] [R] sera dès lors débouté de sa demande en délais de paiement, et subséquemment, de sa demande en suspension de la clause résolutoire pour les mêmes motifs.

6. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite de pouvoir procéder à l’expulsion de M. [E] [R] et Mme [H] [J] sans délais. Elle ne justifie cependant ni n’argue de la mauvaise foi des locataires ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’ils y sont entrés au terme d’un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [L] [O] à ce titre et elle sera autorisée à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

7. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la révision et la majoration de loyer ne peut pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 juillet 2024 et M. [E] [R] et Mme [H] [J] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date. Le bail prévoit par ailleurs la solidarité des locataires.

Il convient donc de condamner solidairement M. [E] [R] et Mme [H] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 827 euros au 01er janvier 2025), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il ne sera pas fait droit à la demande de révision annuelle dès lors qu’aucun diagnostic de performance énergétique, permettant de connaître la classe énergétique du logement, n’a été versé.

8. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [E] [R] et Mme [H] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 06 juin 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [L] [O] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum M. [E] [R] et Mme [H] [J] à payer à Mme [L] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE Mme [L] [C] veuve [O] recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mars 2024 entre Mme [L] [C] veuve [O], d’une part, et M. [E] [R] et Mme [H] [J], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 8], sont réunies à la date du 18 juillet 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [E] [R] et Mme [H] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE Mme [L] [C] veuve [O], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [R] et Mme [H] [J] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [R] et Mme [H] [J] à payer à Mme [L] [C] veuve [O] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi, sans indexation (soit 827 euros au 01er janvier 2025), jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [R] et Mme [H] [J] à payer à Mme [L] [C] veuve [O] la somme de 7 556,74 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 10 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 321,74 euros à compter du 06 juin 2024, et sur le solde restant à compter de la notification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [R] et Mme [H] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le commandement de payer du 06 juin 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [R] et Mme [H] [J] à verser à Mme [L] [C] veuve [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION