TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00255 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2RQS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 FEVRIER 2026

MINUTE N° 26/00338

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 19 Janvier 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE OTANAV, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jacques MENENDIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0211

ET :

LA SOCIÉTÉ MICHELET NOISY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Monsieur [L] [R], demeurant [Adresse 3].

Monsieur [M] [I], demeurant [Adresse 4]

Madame [Y] [V], demeurant [Adresse 4]

Tous représentés par M^e Christine AYDIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 224

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 août 2023, la SCI OTANAV a consenti à la société MICHELET NOISY un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2] à NOISY LE SEC.

Le 18 novembre 2024, la SCI OTANAV a fait délivrer à la société MICHELET NOISY un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 22.585,08 euros.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice des 29 et 30 janvier 2025, la SCI OTANAV a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société MICHELET NOISY, ainsi que Monsieur [L] [R], Madame [Y] [V] épouse [I] et Monsieur [M] [I], en leur qualité de cautions, pour voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion des lieux loués de la société MICHELET NOISY ou de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance ;

— ordonner la saisie conservatoire à son profit du stock et des biens mobiliers se trouvant dans les lieux ;

— ordonner à la société MICHELET NOISY d’abaisser à ses frais son enseigne commerciale installée sur la façade ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 35.881,87 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés, outre les intérêts au taux conventionnel fixés à 10% par mois de retard, jusqu’à complet paiement, à compter de chaque échéance, et capitalisation desdits intérêts ;

— condamner la société MICHELET NOISY à lui payer une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer trimestriel, soit 12.109,41euros, à compter de la résiliation de plein droit du bail et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

— ordonner que le dépôt de garantie lui est définitivement acquis ;

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer du 18 novembre 2024 visant la clause résolutoire du bail commercial et frais de dénonce aux cautions solidaires du commandement du 18 novembre 2024 pour un total de 407,08 euros, ainsi que les frais de la signification de l’ assignation ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2025.

Lors de cette audience, les parties ont indiqué être parvenues à un accord et la décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2025.

Par mention au dossier, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats au motif que les termes de l’accord adressé pendant le cours du délibéré ne correspondaient pas à ceux détaillés à l’audience du 16 juin 2025.

L’affaire a donc été à nouveau appelée à l’audience du 19 janvier 2026.

A l’audience, la SCI OTANAV a indiqué que l’accord n’est plus d’actualité et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant la demande formée au titre de l’arriéré à 37.823,64 euros. Elle a également sollicité le rejet des prétentions formées par les défendeurs, précisant que les sommes fondant ses demandes s’appuient sur le contrat signé entre les parties.

En réplique, la société MICHELET NOISY, Monsieur [L] [R], Madame [Y] [V] épouse [I] et Monsieur [M] [I] demandent au juge des référés de :

— à titre principal, rejeter les demandes de la SCI OTANAV ;

à titre subsidiaire :

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— accorder à la société MICHELET NOISY la possibilité de régler sa dette locative par mensualités de 3.000 euros ;

— débouter la SCI OTANAV de toutes ses demandes relatives aux intérêts, pénalités de retard, saisie conservatoire et indemnité d’occupation, ainsi que la demande tendant à son expulsion ;

— condamner la SCI OTANAV à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils expliquent que la société OTANAV n’apporte pas la preuve du bien fondé de ses demandes en paiement, et qu’en particulier, les pièces produites ne permettent pas de justifier les montants exigibles chaque mois, ni de vérifier si les paiements que la société MICHELET NOISY a réalisés ont été pris en compte. Ils ajoutent que le commandement de payer est dénué de tout support.

Ils indiquent que ces circonstances établissent une contestation sérieuse.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement, ils indiquent que la résiliation du bail compromettrait la survie de l’activité commerciale exploitée dans les locaux, et serait disproportionnée. Ils ajoutent que cette mesure est prématurée et contraire à l’esprit de conciliation des baux commerciaux.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample information de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition notamment que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 18 novembre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 22.585,08 euros.

La société MICHELET NOISY fait valoir que cet acte est dénué de toute portée, dès lors qu’il n’est pas corroboré par un relevé locatif ou des pièces comptables.

Or, d’une part, l’article L. 145-41 précité ne fait pas obligation au bailleur qui délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire d’accompagner l’acte d’éléments justificatifs.

L’obligation à laquelle est tenu le bailleur est de prévoir dans cet acte suffisamment de précisions pour que le locataire qui en est le destinataire soit en mesure de déterminer la nature des sommes demandées et d’en vérifier le montant.

Au cas présent, a été joint au commandement un décompte arrêté au 31 octobre 2024 détaillant la somme de 22.585,08 euros, par nature et par montant (échéance du 4ème trimestre 2024 à hauteur de 25.755,08 euros, et le montant de trois factures) et précisant qu’il a été déduit un acompte de 4.000 euros versé par la société locataire le 23 octobre 2024.

Il est précisé qu’une mise en demeure de régler la somme visée par le commandement de payer à hauteur de 25.755,08 euros avait été signifiée à la société locataire le 8 octobre 2024, préalablement à la délivrance du commandement de payer.

Il est en outre rappelé que la mention dans le commandement d’une somme supérieure à la dette véritable n’est pas susceptible d’emporter la nullité de l’acte.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le commandement du 18 novembre 2024 est régulier en ce qu’il comporte les informations suffisantes permettant à la société défenderesse de comprendre le détail de la somme réclamée.

La société MICHELET NOISY ne justifie pas avoir réglé ladite somme dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 4 décembre 2017 et l’expulsion sont encourues.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

La SCI OTANAV verse aux débats le contrat bail, le commandement de payer, les avis d’échéance de loyer pour le 4ème trimestre 2024, les 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025 ainsi qu’un décompte arrêté au 31 décembre 2025.

Pour fixer la dette de la société MICHELET NOISY, il sera retenu les éléments de ce décompte, sous réserve du montant du loyer trimestriel qui sera ramenée pour chaque échéance trimestrielle à 12.534,41 euros (loyer et provision pour charges), seule somme non sérieusement contestable, somme à laquelle sera ajoutée la taxe foncière 2024 à hauteur de 4.119 euros.

Il y a donc lieu de condamner la société MICHELET NOISY à payer à la SCI OTANAV la somme provisionnelle de 9.968,30 euros, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse et dernier paiement déduit de 1.000 euros enregistré le 30 décembre 2025.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de cette décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

La demanderesse sollicite en outre le paiement de sommes fondées sur des dispositions du contrat de bail susceptibles d’être qualifiées de clause pénale (majoration du taux d’intérêt et conservation du dépôt de garantie), de sorte qu’elles sont susceptibles d’être réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière de la locataire. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

L’article 1343-5 du code civil précise que " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

Or, il résulte du décompte arrêté au 31 décembre 2025 que la situation d’impayé est récurrente et ancienne, et que les perspectives de remboursement de la dette sont à ce jour très incertaines.

Il convient par conséquent de débouter la société MICHELET NOISY de sa demande de délais de paiement et, par suite, de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

Il résulte de l’ensemble des observations précédentes que le bail est par conséquent résilié de plein droit à compter du 19 décembre 2024, et l’obligation de la société MICHELET NOISY de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable.

Par conséquent, il convient d’accueillir la demande d’expulsion de la SCI OTANAV si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit prévu une astreinte, la perspective d’une expulsion par la force publique étant suffisamment comminatoire.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux de la société MICHELET NOISY sans contrepartie causant un préjudice à la SCI OTANAV, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La société MICHELET NOISY sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux.

La société défenderesse sera en outre condamnée à abaisser à ses frais son enseigne commerciale installée sur la façade.

Sur les demandes formées à l’encontre des cautions

Il est relevé que la SCI OTANAV ne sollicite pas la condamnation des cautions au paiement des indemnités d’occupation.

Or, le contrat de bail est résilié depuis plus d’un an, et l’arriéré des sommes dues n’est à présent constitué que par des indemnités d’occupation.

Par conséquent, la demande en paiement formée à l’encontre de Monsieur [L] [R], Madame [Y] [V] épouse [I] et Monsieur [M] [I] est rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société MICHELET NOISY, seule succombante, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 novembre 2024 et celui de sa dénonciation aux cautions.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI OTANAV l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 19 décembre 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société MICHELET NOISY et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 1] ;

Condamnons la société MICHELET NOISY à abaisser à ses frais son enseigne commerciale installée sur la façade ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société MICHELET NOISY à payer à la SCI OTANAV une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’ils auraient dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société MICHELET NOISY à payer à la SCI OTANAV la somme provisionnelle de 9.968,30 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter de de ce jour ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Rejetons pour le surplus ;

Condamnons la société MICHELET NOISY à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût des commandements de payer du 18 novembre 2024 et celui de sa dénonciation aux cautions ;

Condamnons la société MICHELET NOISY à payer à la SCI OTANAV la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 24 FEVRIER 2026.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Anne BELIN