TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03781 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TMBJ

JUGEMENT

N° B

DU : 25 Juillet 2025

[N] [F] [Y] [U]

C/

[M] [X] [G] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Juillet 2025

à M^e Brice PERIER

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 25 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [N] [F] [Y] [U], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Brice PERIER, avocat au barreau d’AVEYRON substitué par M^e Magali PEYROT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [M] [X] [G] [S], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Lamine DOBASSY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [F] [Y] [U] a donné à bail à Madame [M] [X] [G] [S] un appartement à usage d’habitation meublé (n°4) situé [Adresse 4] à [Localité 6] par contrat en date du 1er janvier 2021 moyennant un loyer mensuel initial de 550€ outre 50€ de provision pour charges.

Monsieur [N] [F] [Y] [U] produit un état des lieux d’entrée contradictoire établi le 1er septembre 2020.

Monsieur [N] [F] [Y] [U] indique que suite à des loyers impayés, il a fait signifier à Madame [M] [X] [G] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 mars 2023 pour un montant en principal de 2.680€ et de justifier d’une assurance.

Madame [M] [X] [G] [S] a adressé son préavis de départ par courrier du 5 juin 2023.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 6 juillet 2023.

Compte tenu d’un arriéré de loyers et charges ainsi que de dégradations locatives, Monsieur [N] [F] [Y] [U] a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, Madame [M] [X] [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, Monsieur [N] [F] [Y] [U] a sollicité de :

— condamner Madame [M] [X] [G] [S] à lui payer la somme de 4575,48€ au titre des loyers impayés,

— la condamner à lui payer la somme de 3800€ correspondant aux travaux de reprises,

— la condamner à lui payer la somme de 141,04€ au titre du commandement de payer,

—  23,81€ au titre de la notification CAPEX faite par huissier,

— la condamner à lui payer la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens et les frais de commissaire de justice exposés pour la présente procédure et ses suites.

Après renvoi, à l’audience du 15 mai 2025, Monsieur [N] [F] [Y] [U] a comparu représenté par son conseil et a maintenu ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance.

Monsieur [N] [F] [Y] [U] a soutenu que Madame [M] [X] [G] [S] ne s’acquittait que partiellement du loyer et avait arrêté de payer le loyer depuis le commandement de payer de mars 2023 jusqu’à son départ des lieux.

Il a également soutenu que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permettait de constater que l’appartement avait été rendu dans un état pitoyable alors qu’il était neuf initialement.

Il a par ailleurs soutenu être désormais sans revenus et confronté à devoir engager des frais de remise en état.

Madame [M] [X] [G] [S] a comparu représentée par son conseil et a sollicité de :

— la recevoir en ses demandes,

— débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes,

— le condamner à lui payer la somme de 1800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Madame [M] [X] [G] [S] a soutenu avoir eu une relation amoureuse avec le bailleur, qui, dans ce cadre, avait mis à sa disposition le logement litigieux suivant bail saisonnier initialement en date du 27 août 2020 prenant effet au 1er septembre 2020 pour un loyer mensuel de 500€ puis par contrat de bail de locaux meublés le 1er janvier 2021 pour un loyer mensuel de 600€ dont 50€ de charges.

Elle a soutenu être à jour de l’ensemble de ses loyers et charges à la date de l’assignation et précisé avoir quitté le logement en juin 2023.

Sur la demande des travaux, elle soutient que l’état des lieux d’entrée avait été réalisé dans le cadre du bail saisonnier pour lequel aucun état des lieux de sortie n’avait été effectué.

Elle indique que l’appartement n’était pas en état neuf et que des parties étaient déjà abîmées lors de la location et qu’elle avait effectué des demandes de travaux auprès du bailleur sans succès.

Elle précise par ailleurs que les travaux effectués dans le logement résultent exclusivement des dégâts des eaux à la charge du bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 prorogé au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION.

I- Sur l’arriéré de loyers et charges

Monsieur [N] [F] [Y] [U] verse aux débats un commandement de payer visant la clause résolutoire (pièce 5 [U]) auquel est annexé un décompte manuscrit indiquant que Madame [M] [X] [G] [S] ne s’est acquittée pour la période courant janvier 2021 à mars 2023 que de la somme de 500€ mensuellement en lieu et place de la somme de 650€ prévue au contrat, soit un montant restant dû de 2680€.

Madame [M] [X] [G] [S] par courrier du 15 mars 2023 s’est opposée aux termes du commandement de payer faisant valoir être à jour de ses loyers, relevant par ailleurs des difficultés rencontrées avec le bailleur et sollicitant une régularisation du contrat de bail. (Pièce 13 [G] [S]).

Il est constant que le contrat de bail du 1er janvier 2021 prévoyait un loyer de 550€ outre 50€ de provision pour charges.

Madame [M] [X] [G] [S] verse aux débats des quittances de loyers pour la période allant du mois de janvier à mai 2021, ainsi que celles des mois d’octobre à décembre 2021 et de juillet 2022 indiquant un paiement mensuel de la somme de 500€ au titre des loyers. (Pièce 7 [G] [S]).

Elle verse également les quittances des mois de novembre et de décembre 2020 correspondant au bail saisonnier conclu initialement entre les parties indiquant le même montant soit la somme de 500€.

Contrairement aux quittances du bail saisonnier précitées qui mentionnent la somme de 20€ en sus à titre de provision pour charges, les quittances délivrées pour le bail litigieux n’indiquent aucune provision pour charges.

Madame [M] [X] [G] [S] verse aux débats une attestation de situation à destination de la CAF en date du 1er février 2022 signée par le bailleur et non contestée par ce dernier, dont il ressort que le montant du loyer est de 560€ charges comprises mais également que cette dernière est à jour de ses loyers. (Pièce 8 [G] [S]).

Or, il apparaît du décompte annexé au commandement de payer par le demandeur qu’il sollicite une somme de 600€ au titre du loyer et des charges pour la période allant du mois de janvier 2021 au mois de décembre 2022, puis 620 euros à compter du mois de janvier 2023. (Pièces 5 et 6 [U]).

Il apparaît encore que par courrier du 25 février 2023, le bailleur indiquait à la locataire que le montant du loyer était de 500€. (Pièce 11 [G] [S]).

L’ensemble de ces constatations permet de relever des incohérences importantes sur le montant du loyer réellement appliqué au contrat.

Il convient ainsi de retenir que :

— Madame [M] [X] [G] [S] n’est redevable d’aucun loyer ni charge antérieurement au 1er février 2022. (Pièce 8 [G] [S]),

— le loyer appliqué jusqu’au mois de décembre 2022 était de 500 euros hors charges et non 550€ comme soutenu par le bailleur,

— qu’aucune augmentation n’est intervenue au titre du loyer, le décompte actualisé fourni par le bailleur n’en tenant pas compte (Pièce 6 [U]),

— le loyer charges comprises à compter du 1er mars 2022 au 6 juillet 2023 était en conséquence de 560€, soit 500€ de loyer et 60€ de provisions pour charges.

Madame [M] [X] [G] [S] ne justifie cependant pas s’être acquittée postérieurement du montant des charges du logement pour la période courant du 1er mars 2022 au 31 mai 2023 (60 x 15 soit 900€), ni du loyer charges comprises des mois de juin 2023 (560€) et de juillet 2023 au prorata de l’occupation (108,38€).

Si Madame [M] [X] [G] [S] soutient avoir quitté le logement au mois de juin 2023, son préavis a été adressé le 5 juin 2023 à effet au 7 juillet 2023, en l’absence de l’acceptation par le bailleur d’un départ immédiat, de sorte qu’elle était tenue du paiement du loyer pendant toute sa durée.

Par ailleurs, si elle fait valoir une compensation avec des sommes dues par le bailleur au titre du service de nettoyage effectué au profit de ce dernier, à son domicile, elle ne fournit aucun justificatif à ce titre.

Madame [M] [X] [G] [S] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1 568,38€ au titre des loyers et charges impayées (60 x 15 pour la période de mars 2022 à mai 2023 + 560€ au titre du loyer et charges du mois de juin 2023 + 108,38€ au titre du loyer et des charges au prorata de juillet 2023).

III- Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

L’article 1755 du code civil précise par ailleurs qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée produit aux débats par le bailleur est daté du 1er septembre 2020 correspond, tel que relevé par la défenderesse, à celui du bail saisonnier conclu antérieurement entre les parties ; si les parties ne justifient pas d’un état des lieux après modification du contrat de bail, il est constant qu’elles s’en sont servies contradictoirement pour dresser l’état des lieux de sortie.(pièce 3 et 4 [U])

Monsieur [U] sollicite la condamnation de Mme [M] [X] [G] [S] au paiement de la somme de 3800€ et verse aux débats un document manuscrit intitulé « factures & dette de Mme [M] [X] [G] [S] » correspondant à la somme de 3558€ au titre des réparations locatives pour « facture dégât planché 2555€ + divers » et 65€ pour « eau restant dû ».

Si le bailleur sollicite la somme de 65€ au titre d’une facture d’eau restant due, il ne verse aux débats aucun justificatif et la somme sollicitée à ce titre ne peut être en conséquence mise à la charge de Madame [M] [X] [G] [S].

S’il est constant par ailleurs qu’un dégât des eaux est survenu au sein du logement, l’état des lieux de sortie fait état d'« une trace de dégât des eaux au-dessus de la porte d’entrée » alors que le devis en date du 23 février 2023 produit par le bailleur concerne le “remplacement du plancher suite à inondation “ qui n’apparaît pas en conséquence justifié et qui ne mentionne en outre ni le nom, ni les coordonnées de la société ou de l’artisan l’ayant établi.

Monsieur [N] [F] [Y] [U] sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

De plus, s’il indique des dégradations sous la référence « divers (voir état des lieux) » pour un montant de 1003€ (3558€-2555€), il ne fournit aucun élément permettant d’identifier les dégradations dont il sollicite réparation, ni de justifier la somme réclamée et encore moins de réaliser une évaluation à ce titre.

Monsieur [N] [F] [Y] [U] sera en conséquence également débouté de sa demande à ce titre.

IV- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les parties succombant partiellement chacune dans leurs demandes respectives garderont à leur charge leurs frais irrépétibles et leurs dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [M] [X] [G] [S] à payer à Monsieur [N] [F] [Y] [U] la somme de 1 568,38€ au titre des loyers et charges impayés ;

DEBOUTE Monsieur [N] [F] [Y] [U] de sa demande de paiement de la somme de 3.800€ au titre des travaux de reprise,

LAISSE à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE